Ст 250 гк рф с изменениями на 2018 год комментариями

Статья 250 ГК РФ. Преимущественное право покупки

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

Комментарии к ст. 250 ГК РФ

1. Общая собственность, в том числе и долевая, характеризуется сложным переплетением как внешних отношений, которые связывают сособственников со всеми третьими лицами, так и внутренних отношений, которые связывают между собой самих сособственников. Последним далеко не безразлично, кто займет место лица, выбывающего из отношений общей собственности. К тому же сособственники могут быть заинтересованы в увеличении размера принадлежащих им долей. Разумеется, учет интересов лиц, между которыми сохраняются отношения общей собственности, а также лиц, которые желают стать собственниками всего общего имущества, т.е. перейти от общей собственности к односубъектной, должен производиться таким образом, чтобы ни в коей мере не ущемлять право каждого сособственника на свободное распоряжение своей долей. На строгом учете взаимных интересов и покоятся закрепленные в законе установления о преимущественном праве покупки или, что то же самое, о праве преимущественной покупки.

2. В законе очерчены пределы преимущественного права покупки. О нем может идти речь, во-первых, при продаже доли постороннему лицу, не входящему в число участников общей собственности, и, во-вторых, когда происходит именно продажа (а не иное отчуждение) доли. Из этого следуют два практически важных вывода. Сособственники не могут воспользоваться преимущественным правом покупки, когда доля продается одному из них либо когда доля не продается, а отчуждается каким-либо иным допускаемым законом способом (кроме случая, предусмотренного п. 5 ст. 250 ГК). В обоих случаях вообще нельзя говорить о преимущественном праве покупки. В первом потому, что именно продавцу принадлежит право выбора того участника общей собственности, которому он желает продать свою долю; продавец может остановить свой выбор на любом из них. Во втором потому, что доля никому не продается, а отчуждается иным способом (например, передается в дар), следовательно, нет и преимущественного права ее покупки. Сособственник может воспользоваться преимущественным правом покупки лишь тогда, когда он готов купить долю по цене, предложенной продавцом, и на прочих предлагаемых им условиях, которые должны быть равными. Если продавец назначает явно завышенную цену, не желая продать долю сособственнику, а после его отказа купить долю при продаже доли постороннему лицу сбрасывает цену, то это обстоятельство может служить основанием для применения последствий, предусмотренных п. 3 ст. 250, так как нарушено преимущественное право покупки.

Поскольку преимущественное право покупки доли распространяется лишь на остальных (кроме продавца) участников общей долевой собственности, уступка этого права не допускается.

Преимущественное право покупки не подлежит применению при продаже доли с публичных торгов, цель которых состоит в том, чтобы продать имущество (в том числе и долю) тому, кто предложит за нее наивысшую цену по сравнению со стартовой. В то же время сособственники могут принять участие в публичных торгах на общих основаниях.

Публичные торги для продажи доли при отсутствии согласия на то всех сособственников могут проводиться в случаях, предусмотренных законом, например при обращении взыскания на имущество участника общей долевой собственности по его обязательствам (см. ч. 2 ст. 255 ГК).

3. Продавец, который желает продать свою долю постороннему лицу, обязан письменно известить об этом остальных сособственников с указанием всех условий, на которых доля продается, в том числе и цены. Совершенно очевидно, что продавец не должен до бесконечности ждать, отреагируют ли остальные сособственники на его предложение или нет. Поэтому закон устанавливает сроки, в течение которых сособственники могут откликнуться на предложение о покупке доли: один месяц, если речь идет о продаже доли в недвижимости, и десять дней, если речь идет о продаже доли в движимом имуществе. Сроки исчисляются со дня извещения сособственников о намерении продать долю. По своей юридической природе – это сроки существования права, которые в отличие от сроков исковой давности не подлежат ни приостановлению, ни перерыву, ни восстановлению.

Если сособственники откажутся от покупки доли либо никак не отреагируют на предложение продавца, то по истечении указанных сроков (соответственно, одного месяца или десяти дней) продавец вправе продать долю любому лицу. Молчанию сособственников в данном случае придается юридическое значение в том смысле, что они утрачивают преимущественное право покупки доли.

4. Если доля продана с нарушением преимущественного права покупки (например, продавец не уведомил остальных сособственников о продаже доли, или не дождался истечения выжидательного срока, или продал долю постороннему лицу на иных более льготных условиях, чем те, которые были предложены сособственникам), то любой другой участник общей собственности в течение трех месяцев может в судебном порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя. Указанный трехмесячный срок, в отличие от сроков, предусмотренных п. 2 ст. 250 ГК, является специальным сроком исковой давности. Начало его течения определяется по общим правилам п. 1 ст. 200 ГК. На этот срок распространяются правила о приостановлении, перерыве и восстановлении сроков исковой давности (п. 2 ст. 197 ГК).

5. В части первой ГК правила о преимущественном праве покупки распространены также на случаи отчуждения имущества по договору мены. В то же время очевидно, что их можно применять далеко не во всех случаях отчуждения доли по договору мены, но лишь тогда, когда отчуждатель обменивает свою долю на вещи, определенные родовыми признаками, причем лицо, имеющее преимущественное право на приобретение доли, предлагает отчуждателю вещи того же рода, в том же количестве и того же качества.

Статья 250. “Гражданский кодекс РФ (часть первая)” от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 16.12.2019)

Статья 250 ГК РФ ч.1 . Преимущественное право покупки

Статья 250. Преимущественное право покупки

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

Комментарий к статье 250 ГК РФ

1. В комментируемой статье с большой тщательностью разработана конструкция преимущественного права покупки, которая послужила образцом для создания целой группы сходных отношений (ст. ст. 85, 93, 97, 100, 111 ГК, ст. 42 ЖК).

При разрешении споров, возникающих в связи с осуществлением участником общей долевой собственности права преимущественной покупки доли имущества, необходимо учитывать следующее:

а) поскольку каждый из участников общей долевой собственности может требовать выдела своей доли из общего имущества, а ГК предусматривает возможность прекращения права общей долевой собственности на имущество путем раздела его в натуре, то после прекращения в таком порядке общей долевой собственности граждан на жилой дом утрачивается и их право преимущественной покупки доли в этом доме;

б) право преимущественной покупки не распространяется на случаи заключения договора купли-продажи дома с условием пожизненного содержания продавца (Постановление Пленума ВС РСФСР от 22.03.1966 N 32).

Следует иметь в виду, что предъявленный в этой ситуации иск о признании сделки недействительной не подлежит удовлетворению (Постановление Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 N 8).

2. Юридическая природа преимущественного права покупки вызывает некоторые сомнения. По буквальному смыслу норм, содержащихся в комментируемой статье, это право является обязательственным. Однако практика применения комментируемой статьи показывает, что требования лица, чье преимущественное право нарушено, о переводе на него прав и обязанностей покупателя удовлетворяются и в том случае, когда доля уже поступила в обладание покупателя, т.е. переводятся не права и обязанности стороны в обязательстве, а право собственности.

При предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя истец обязан внести в суд уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также и другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов (Постановление Пленума ВС РСФСР от 22.03.1966 N 32).

Фактически на практике применяется модель, сложившаяся в советское время в 1920-е гг. Иск о недействительности сделки, совершенной с нарушением преимущественного права покупки, не может быть предъявлен сам по себе, а в ходе рассмотрения иска о переводе прав и обязанностей покупателя применяются особые последствия недействительности части сделки.

Сделка является незаконной по ее субъектному составу и, следовательно, в этой части должна быть признана недействительной. Но поскольку в остальном сделка законна, нет необходимости расторгать ее. Целесообразно заменить субъекта на стороне покупателя.

В.Ф.Яковлев (1965 г.)

Дискуссионность рассматриваемого вопроса нашла свое выражение и в том, что суды общей юрисдикции и арбитражные суды по-разному трактуют природу срока, в течение которого можно требовать перевода прав и обязанностей покупателя.

Применение этого срока, его восстановление, приостановление и перерыв осуществляются в соответствии с общими правилами (Постановление Пленума ВС РСФСР от 22.03.1966 N 32).

Данный срок является пресекательным, поэтому исковые требования, заявленные с пропуском указанного срока, подлежат отклонению (Постановление Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 N 8).

Очевидно, с точки зрения существующей практики (в том числе и практики арбитражных судов) более правильным является первый вариант.

Статья 250. Преимущественное право покупки

СТ 250 ГК РФ

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

Комментарий к Ст. 250 Гражданского кодекса РФ

1. Участникам долевой собственности гарантируется преимущественное право приобретения отчуждаемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случаев:

– продажи с публичных торгов;

– продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Продавец обязан уведомить сособственников о своем намерении продать долю в общей собственности с указанием условий ее реализации. Преимущественное право свидетельствует о первоочередности предложения приобрести долю именно участникам, а в случае их отказа либо непоступления в адрес продавца ответа в установленные им сроки, он вправе реализовать ее на тех же условиях третьему лицу. Преимущественным правом приобретения доли могут воспользоваться одновременно все участники – с пропорциональным распределением приобретаемой доли или один (несколько) сособственников. Приобретение доли третьим лицом допускается исключительно на тех же условиях, которые предлагались другим участникам долевой собственности, изменение условий позволяет участникам долевой собственности обратиться в суд с иском о признании договора недействительным.

Указанные правила не применяются в отношении публичных торгов, поскольку к участию в них на равных условиях допускаются все желающие, а также случаев продажи доли земельного участка собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении. Победителем торгов признается лицо, предложившее наиболее высокую цену. Таким образом, участники торгов самостоятельно определяют одно из существенных условий сделки – цену. В подобной ситуации преимущественное право не действует.

2. Обязательным условием соблюдения преимущественного права участников долевой собственности на приобретение доли является их уведомление в письменной форме, которое должно отражать все существенные условия сделки. При этом преимущественное право носит срочный характер и может быть реализовано в отношении недвижимого имущества в течение месяца, в отношении движимого имущества – в течение десяти дней со дня извещения. Достаточным признается направление уведомления продавцу о намерении приобрести его долю на предложенных условиях. Для оспаривания нарушений преимущественного права покупки ГК РФ устанавливает специальный срок исковой давности – три месяца. Указанный срок предусмотрен для восстановления нарушенного права участника долевой собственности и перевода на него доли. Перевод прав и обязанностей возможен лишь в отношении случаев возмездного отчуждения доли.

С 01.01.2017 также действует правило, согласно которому в случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

3. Преимущественное право не действует и в случае безвозмездной передачи имущества, например, по договору дарения.

Исключением из общего правила о применении преимущественного права участников долевой собственности в отношении случаев возмездного отчуждения является договор мены, поскольку его двусторонний характер также указывает на возмездность. По договору мены вторая сторона, обязана передать первой стороне – участнику долевой собственности иное имущество взамен доли в общей собственности, т.е. принцип возмездности сохраняется, но денежный эквивалент заменяется товарным (имущественным).

Императивным требованием закона запрещается уступка преимущественного права покупки доли, поскольку данное право неразрывно связано с личностью его правообладателя и не может быть передано третьему лицу.

4. Судебная практика:

– Постановление Пленума ВС РФ от 17.11.2015 N 50 “О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства” (см. п. 63);

– Постановление Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25 “О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации” (см. п. 91);

– Постановление Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав” (см. п. 14);

– Определение ВС РФ от 19.07.2016 N 18-КГ16-51 (если у земли один собственник, преимущественное право покупки не действует);

– Постановление Президиума Верховного суда Республики Дагестан от 10.08.2016 N 44Г-73/2016 (о переводе прав и обязанностей покупателя доли в праве общей долевой собственности).

Статья 250 ГК РФ: суть преимущественного права покупки

Согласно действующему законодательству владеть можно не только целым объектом недвижимости, но и его долей. Такой вид права собственности называется общей долевой. При этом каждый владелец вправе отчуждать свою долю, но с некоторыми ограничениями.

Понятие преимущественного права и его смысл

Исторически сложилось так, что жилые помещения в процессе приватизации обретали не одного хозяина, а сразу несколько, так как оформлялись в собственность всех членов семьи. В дальнейшем во многих случаях происходила продажа долей, и квартира становилась собственностью не только одной семьи, но и совершенно посторонних людей.

Чтобы максимально избежать дальнейшего дробления на доли, государство решило стимулировать укрупнение собственности. Для этого было введено преимущественное право покупки части недвижимости для остальных собственников. Статья 250 Гражданского кодекса Российской Федерации как раз и закрепляет данную норму. Согласно указанной статье преимущественным правом покупки доли в квартире обладают собственники остальных долей.

Отсюда вытекает обязанность продавца одной из долей уведомлять о своих намерениях сособственников. Делается это по определенным правилам, изложенным в рассматриваемой статье. В ней также предусмотрена возможность отказа от преимущественного права покупки доли квартиры и разъяснены последствия игнорирования данного требования законодательства.

Комментарий к статье 250 ГК РФ

Данная статья устанавливает правила не только оборота недвижимости, но и других сделок с долями, в том числе с движимым имуществом и акциями предприятий. Для нас же интерес представляет именно недвижимость, поэтому будем рассматривать правовую норму только с этой стороны.

Проведение публичных торгов, в частности, возможно в том случае, если один из собственников является должником, а на его долю в праве общей собственности обращено взыскание для удовлетворения требований кредиторов.

Извещение о продаже доли

Вторая часть рассматриваемой статьи устанавливает, что продавец доли при продаже ее постороннему лицу обязан письменно сообщить об этом всем остальным собственникам. При этом важен не только сам факт уведомления, но и его содержание: в нем должна быть указана цена сделки и другие важные условия и обстоятельства ее заключения:

• порядок взаиморасчетов;
• сохранение или несохранение права залога, если была реализована рассрочка платежа;
• наличие и перечень лиц, которые сохраняют право пользования жилым помещением после смены собственника;
• сроки и условия передачи имущества и т.д.

В статье нет прямого указания, каким образом оформляется уведомление, но четко сказано, что оно должно быть составлено в письменном виде. Каждый из собственников обязательно должен получить данное уведомление, а продавец обязан точно знать, что оно получено. Поэтому направлять его лучше всего заказным письмом с уведомлением о вручении либо передавать лично адресату под расписку.

Существует возможность направления уведомления и через нотариуса, когда сам нотариус выдает свидетельство о направлении такого уведомления. Если извещение было доставлено адресату, но последний по какой-то причине, намеренно или случайно, не ознакомился с ним, то оно считается врученным. Приравнивается к получению письма и отказ от его получения на почте, задокументированный почтовым работником.

Чтобы воспользоваться преимущественным правом покупки квартиры у каждого из собственников есть один месяц. Если в течение этого периода с момента уведомления никто не изъявил желания купить долю на предложенных условиях, то продавец имеет право продать ее кому угодно. Выдвижение встречных условий относительно цены и других существенных обстоятельств сделки со стороны собственников недопустимо.

Месячный срок начинает исчисляться не с момента направления уведомления, а с момента его получения адресатом, поэтому обратная связь имеет очень важное значение.

Можно ли продать долю, не дожидаясь истечения 30 дней

Если продавец предполагает, что никто из остальных собственников недвижимости не будет против продажи доли постороннему лицу, то он может не дожидаться прошествия месяца, а заключить сделку до истечения установленного срока. Для этого потребуется получить письменные согласия от всех владельцев. Оформляются они в форме отказа от преимущественного права покупки комнаты или доли, образец которого представлен ниже.

Этот документ может быть оформлен как у нотариуса, так и составлен в простой письменной форме. Однако в последнем случае, нотариус вправе отложить нотариальные действия по заверению сделки для удостоверения подлинности отказа. Так как согласно действующему законодательству все сделки с долями недвижимого имущества подлежат обязательному нотариальному заверению, отказы собственников предоставляются ему вместе с другими документами.

Стоит иметь в виду, что если кто-то из собственников доли является несовершеннолетним, то отказ его законный представитель может выразить только с разрешения органов опеки и попечительства. Для этого должны быть соблюдены определенные условия, которые гарантируют защиту имущественных прав несовершеннолетних. Подробнее о правилах проверки нотариусами соблюдения преимущественного права при продаже долей можно ознакомиться в методических рекомендациях федеральной нотариальной палаты.

В каких случаях можно не соблюдать принцип преимущественного права

Рассмотренный выше порядок отчуждения долевой собственности относится лишь к возмездным сделкам, в том числе к договору мены. Однако безвозмездное отчуждение долей посторонним лицам не требует соблюдения этого порядка. Таким образом, при передаче доли по наследству или в дар, никого уведомлять не нужно, так как в этих случаях преимущественное право приобретения доли у остальных собственников отсутствует.

В связи с этим многие недобросовестные граждане пытаются замаскировать обычную продажу под дарение. Технически сделать это не составит труда, нужен лишь достаточный уровень доверия между продавцом и покупателем. Однако такие ухищрения предпринимаются явно при наличии притязаний со стороны кого-либо из собственников. При обращении в суд ему будет несложно доказать притворность такой сделки, что повлечет признание ее недействительной.

Многие ошибочно полагают, что, являясь владельцами комнаты в коммунальной квартире, они могут продать ее без уведомления владельцев остальных комнат. Однако по закону соседи также имеют преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире. Ведь это жилое помещение, хотя и является самостоятельным объектом права, по сути считается частью одной квартиры, с общими кухней, коридором и санузлами.

Преимущественное право покупки. Ст. 250 ГК РФ с комментариями

Часто у одной недвижимости имеется несколько владельцев. Они обладают некоторой долею или отдельной комнатой в этом объекте. Если один из собственников принимает решение о продаже своего имущества, то первоначально он должен предложить свою долю другим совладельцам. Это обусловлено тем, что у них имеется преимущественное право покупки. Им предлагается объект по определенной цене, по которой в случае отказа надо предлагать комнату или долю другим покупателям. Если цена снижается, то вновь придется обращаться к совладельцам о предложении выкупить часть квартиры.

Понятие преимущественного права

Оно представлено правом собственника комнаты или доли в квартире на приобретение другой части, продающейся совладельцем. Только при оформлении официального отказа данная недвижимость может далее предлагаться посторонним лицам.

Регулируется процесс использования преимущественного права покупки статьей 250 ГК. Поэтому владелец объекта перед его продажей другим лицам должен убедиться, что все его соседи по коммунальной квартире или совладельцы приватизированного объекта уведомлены о планируемой продаже, а также не хотят воспользоваться своим законным правом. Отказ желательно оформлять в письменной форме. Дополнительно у продавца должны иметься доказательства того, что он действительно передавал совладельцам уведомления о продаже своей части.

Возникающие проблемы

Люди, обладающие только частью одной недвижимости, практически всегда сталкиваются с определенными сложностями при продаже имущества. Это обусловлено тем, что у других совладельцев имеется преимущественное право покупки доли. К наиболее популярным сложностям и проблемам относится:

• Создаются другими жильцами недвижимости препятствия для продажи комнаты. Например, они прямо заявляют потенциальным покупателям, что будут портить им жизнь, а при этом не желают самостоятельно выкупить долю.
• Совладельцы отказываются принимать специальное уведомление о продаже имущества, поэтому приходится отправлять документ заказным письмом с уведомлением о вручении, чтобы обладать доказательством соблюдения требований законодательства.
• Первоначально дольщики отказываются выкупать долю, но после обращаются в суд для оспаривания уже заключенной сделки с третьими лицами. Но если у продавца имеются доказательства извещения граждан, то суд не удовлетворит исковые требования.
• Сразу несколько дольщиков могут выразить желание приобрести часть квартиры, а в такой ситуации продавец может самостоятельно выбрать, с кем именно будет заключена сделка.
• Можно не уведомлять других совладельцев о продаже части, если имеется договоренность только с одним жильцом, что именно он выкупит долю.

Преимущественное право покупки доли в квартире с несовершеннолетним предполагает, что надо не только получить отказ от выкупа доли от его официальных представителей, но и оформить разрешение на продажу имущества от органов опеки. При этом не допускается, чтобы за счет этой сделки каким-либо образом были нарушены права ребенка.

Как предотвратить риски?

Каждый человек, обладающий только некоторой частью недвижимости, должен хорошо разбираться в том, что такое преимущественное право покупки доли. В этом случае можно избежать ситуации, когда сделка по продаже имущества будет оспорена. Чтобы предотвратить разные риски, учитываются следующие моменты:

• правильно и своевременно оповещаются другие собственники квартиры о планируемой продаже части объекта;
• если с другими совладельцами у гражданина имеются хорошие отношения, то запрашивается письменный отказ;
• если не желают владельцы квартиры писать отказ, то им отсылается уведомление заказным письмом с уведомлением о вручении.

Только при наличии доказательств того, что продавцом не были нарушены права других жильцов, можно гарантировать, что сделка не будет оспорена в суде.

Можно ли обойти преимущественное право покупки?

Существуют определенные уловки, позволяющие не получать от других граждан отказ и не присылать им уведомление о продаже части недвижимости. К основным таким способам относится:

• Оформление договора дарения, а не продажа на основании договора купли-продажи. Преимущественное право покупки действует исключительно при продаже доли, а не дарении. Каждый человек имеет право свободно распоряжаться своим имуществом, поэтому он без сложностей и возможности оспаривания может подарить долю любому человеку. Но если будут иметься у совладельцев доказательства, что дарственной прикрывается возмездная сделка, то она признается по суду притворной на основании ст. 170 ГК.
• Увеличение стоимости части недвижимости. В договоре продажи может указываться высокая цена, но фактически объект передается по другой стоимости. Такие сделки являются мошенническими, поэтому если обнародуются их нюансы, то они признаются ничтожными.
• Оформление сделки с помощью залога. Например, продавец комнаты оформляет кредит у покупателя, для чего составляется официальный документ. По этому договору в качестве залога предоставляется часть недвижимости. Далее пишется отступная, в результате чего кредитор отказывается от денег, а продавец передает ему за это свою недвижимость. Но при использовании такой схемы придется регистрировать официально как договор залога, так и контракт об отступном.

Такие уловки обычно используются, если между жильцами одной недвижимости имеются действительно плохие отношения, поэтому граждане пытаются воспользоваться своим преимущественным правом покупки, чтобы насолить совладельцу недвижимости.

Правила оповещения граждан

Если владелец доли в одном объекте решает продать свою недвижимость, то им выполняются следующие действия:

• на основании статьи 250 ГК РФ преимущественное право покупки имеется у всех остальных совладельцев, поэтому первоначально доля по определенной стоимости предлагается им;
• далее составляется уведомление в письменном виде, в котором содержится информация о планируемой продаже имущества;
• в документе указывается, по какой цене планируется совершить сделку;
• может предлагаться по этому документу рассрочка или другие возможности, позволяющие другим владельцам квартиры выкупить долю;
• на основании данного уведомления остальные собственники недвижимости составляют отказ или заключают сделку.

Если просто отказываются граждане принимать уведомление, оно отправляется им по почте, причем дополнительно придется оплатить уведомление о вручении, чтобы у продавца имелись доказательства выполнения требований законодательства. При таких условиях оповещение обладает юридической силой даже при условии, если адресат отказывается от получения письма.

Через 30 дней после отправки уведомлений можно начинать продавать долю посторонним лицам, если совладельцы не изъявили желания приобрести ее самостоятельно.

Способы отправки уведомления

Целесообразно отдавать документ лично под роспись. Но на практике часто встречаются ситуации, когда между владельцами одной недвижимости имеется слишком много разногласий. Но даже при таких условиях не допускается игнорировать преимущественное право покупки доли в квартире. Уведомление может отправляться разными способами:

• отправка телеграммы;
• отправка документа с помощью нотариуса;
• самостоятельно отправка ценного письма.

В любом случае придется оплачивать услуги уведомления о вручении документа. Обязательно сохраняются платежные документы, подтверждающие отправку документа. Именно эти документы являются доказательствами во время судебных разбирательств.

Какие сведения содержатся в уведомлении?

Заблаговременное оповещение о сделке гарантирует соблюдение требований законодательства по отношению к преимущественному праву покупки доли в квартире. Образец такого уведомления можно изучить ниже.

Обязательно в этот документ вносятся следующие данные:

• адрес квартиры;
• сведения о размере имеющейся доли;
• стоимость, по которой продается имущество;
• непосредственное предложение воспользоваться своим правом и выкупить часть объекта;
• указывается, что если не будет принято данное предложение, то доля будет продана третьим лицам;
• внизу прописывается просьба составить отказ или согласие в письменном виде;
• ставится дата составления уведомления и подпись заявителя.

Основным условием выступает необходимость продажи имущества исключительно по той цене, которая указана в уведомлении. Если все совладельцы отказываются от покупки, то далее можно продавать по этой цене. Если не может продавец найти покупателей, то он не может просто снижать цену. Для этого снова им составляются уведомления, где указывается более низкая стоимость. Если кто-то из совладельцев соглашается выкупить долю, то составляется с ним договор. Преимущественное право покупки квартиры позволяет увеличивать долю уже существующих владельцев недвижимости.

Ответственность за нарушение прав

Нередко граждане, являющиеся владельцами доли в недвижимости, просто игнорируют преимущественное право покупки комнаты в квартире, которое имеется у других совладельцев. Это приводит к нарушению прав граждан.

Основным негативным последствием такого нарушения выступает возможность оспорить сделку. Так как у продавца не будет доказательств своевременного предоставления уведомления другим совладельцем, то сделка оспаривается. Гражданину придется вернуть полученную от покупателя сумму средств, после чего выполнить процедуру на основании требований законодательства.

Обязательно ли требовать отказ?

Если имеются между совладельцами хорошие отношения, то желательно попросить написать отказ, если граждане не желают выкупать часть недвижимости.

Отказ не требуется, если отправляется уведомление по почте, так как все равно у отправителя имеются доказательства выполнения требований законодательства. Надо подождать ответа в течение 30 дней. Если он отсутствует, то все равно можно заниматься продажей доли третьим лицам.

Другие нюансы

Преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире или приватизированном объекте используется наиболее часто, но оно существует и в других сферах. К ним относится:

• При аренде. Если какой-либо объект сдается в аренду, то лица, проживающие в этой квартире, после выставления жилья на торги, имеют приоритет в качестве покупателей. Это обусловлено тем, что жилые помещения уже обжиты этими гражданами.
• Для муниципального объекта. Если муниципалитет выставляет на торги строение, в котором живут граждане на основании договора соцнайма, то людям предоставляется аналогичное жилье на прежних основаниях или преимущественное право выкупа объекта. Поэтому жильцы обладают правом участвовать в аукционе с другими лицами, а также могут воспользоваться своим преимуществом перед другими участниками. Поэтому если они соглашаются с выкупом, то аукцион просто не проводится, так как с ними напрямую заключается сделка.
• Для арестованного имущества. Если какой-либо объект арестовывается и конфискуется за долги, то оно продается на торгах. В аукционе может участвовать должник, который дополнительно имеет право выкупить его напрямую без торгов.

Основной целью такого права выступает возможность людям, которые уже пользуются имуществом, стать его полноправными собственниками.

Заключение

Преимущественное право имеется у разных граждан в различных сферах по отношению к всевозможному имуществу. Оно реализуется разными способами, причем основным его назначением выступает возможность гражданам выкупать жилье, которым они фактически пользуются.

Если нарушаются данные права, то сделка легко оспаривается в суде.

Читайте далее: