Размер ставки капитализации для земельного участка

Коэффициент капитализации для земли, как инструмент при принятии управленческого решени

Одной из наиболее важных составляющих управления городской недвижимостью является увеличение ее доходности, которое в значительной мере зависит от ситуации на рынке недвижимости, экономических, фискально-монетарных и социально-политических факторов.

Доходность земельно-имущественного комплекса г. Москвы, выражающаяся показателями, характеризующими постоянные поступления в бюджет за пользование городскими земельными ресурсами, отражающими доходы (в том числе и внебюджетные) от продажи имущества, находящегося в государственной и муниципальной собственности, начиная с 1998 года, снижается. В сложившейся ситуации городская администрация ищет новые формы управления городской недвижимостью, обеспечивающие максимальную доходность от эксплуатации земельно-имущественного комплекса.

При принятии управленческого решения в отношении вариантов дальнейшего использования земельного участка необходимо провести оценку доходности его использования (анализ наилучшего и наиболее эффективного использования). В качестве основного критерия эффективности принимаемого управленческого решения служит увеличение стоимости объекта недвижимости, то есть, в соответствии с теорией оценки, прежде всего, земельного участка и дохода от его использования.

Наиболее точно оценить доходность недвижимости позволяют методы дисконтирования денежных потоков и прямой капитализации в рамках доходного подхода. При этом наибольшую сложность при использовании данных методов вызывает определение ставки дисконта и коэффициента капитализации. И если расчет этих показателей для недвижимости опирается на достаточное количество достоверной информации, то определение ставки дисконтирования и коэффициента капитализации применительно к земельным участкам, в связи с их небольшим оборотом и спецификой земельного рынка в г. Москве, вызывает наибольшую сложность и, как правило, опирается на экспертную, а значит субъективную, оценку.

Основная формула доходного подхода выглядит следующим образом:

где:
NOI – чистый операционный доход относящийся к объекту оценки;
R – коэффициент капитализации для оцениваемого объекта.

Данная формула справедлива, как для объекта недвижимости в целом, так и для улучшений или земельного участка, то есть стоимость земельного участка может быть рассчитана по формуле:

V зем. = NOI зем. / R зем. ,

где:
NOI зем. – чистый операционный доход, относящийся к земельному участку;
R зем. – коэффициент капитализации для земли.

Чистый операционный доход, относящийся к земельному участку, в условиях недостаточности достоверной информации достаточно точно рассчитывается с использованием техники остатка для земли, по формуле:

NOI зем. = NOI нед. – NOI улуч. ,

где:
NOI нед. – чистый операционный доход, относящийся к объекту недвижимости в целом;
NOI улуч. – чистый операционный доход, относящийся к улучшениям (зданиям, сооружениям и т.п.).

Рекомендуем определять NOI нед. как среднерыночную годовую ставку арендной платы для аналогичных объектов недвижимости за вычетом потерь на недоиспользование, несвоевременные платежи и операционных расходов, а NOI улуч. , как произведение стоимости строительства улучшений на среднерыночную величину доходности на вложенный капитал с учетом нормы возврата капитала, то есть среднерыночный коэффициент капитализации для улучшений аналогичного функционального назначения. Он может быть приравнен к коэффициенту капитализации для недвижимости, который определяется по выборке не менее чем из 10 объектов аналогичного функционального назначения, как отношение чистого операционного дохода от объекта недвижимости NOI нед. к его стоимости V нед. , так как потенциальный инвестор, рассматривая варианты строительства тех или иных улучшений прежде всего ориентируется на среднерыночную доходность объектов недвижимости в целом.

Для расчета коэффициента капитализации для земли на дату оценки по аналогичной с коэффициентом капитализации для недвижимости схеме недостаточно объема данных, так как за 1997-1999 гг. из более, чем 100 выставленных на торги прав долгосрочной аренды на земельные участки под застройку административными и офисными зданиями было реализовано на открытом рынке не более 50. При этом общая площадь зданий составляла от 120 до 50 000 кв. м., а земельных участков от 0,024 до 0,94 га. Тем не менее, на наш взгляд, этих данных достаточно для того, чтобы выявить некоторые закономерности, позволяющие объяснить изменения его величины.

Для формирования представительной выборки был использован численный метод удаления выбросов. В соответствии с ним из массива данных исключены объекты значения площадей земельного участка или здания, которых выходят за границы +2 стандартных отклонений

() от среднего ().

Таким образом, для расчета коэффициента капитализации для земли R зем. , как отношения чистого операционного дохода относящегося к земельному участку NOI зем. , рассчитанного с использованием техники остатка, к стоимости продажи прав аренды на земельный участок V зем. осталось 44 объекта.

Расчет величины R зем. показал, что за исследуемы период – 1997-1999гг. он снизился с 0,39 в 1 квартале 1997 г. до 0,25 в 1 квартале 1998г, вырос до 0,39 в 4 квартале 1999г. и вновь снизился до 0,32 в конце 1999г. На основе динамики его изменений было высказано предположение о наличии корреляции с макроэкономическими и финансовыми показателями. Вместе с тем, исследования величины коэффициента капитализации подтвердили и то, что из всех его компонентов: безрисковая ставка, поправка на ликвидность, премии за управление и риск инвестиций, норма возврата капитала, только премия за риск инвестиций в недвижимость подвержена значительным колебаниям и одновременно она не может быть в достаточной мере обоснована и подтверждена расчетами. Такой результат позволил сделать вывод о том, что в первую очередь такая корреляция формируется за счет премии за риск.

Расчет степени влияния 21 макроэкономического и финансового показателей, с использованием корреляции Пирсона, на премию за риск показал, что после исключения мультиколлинеарных переменных в корреляционной матрице наибольшую степень влияния на премию за риск в структуре коэффициента капитализации для земли оказывают ставка доходности по годовым рублевым депозитам от 1 млн. руб. по расчетам агентства “Росбизнесконсалтинг” для банков категории надежности “В” по рейтингу ИЦ “Рейтинг”, индекс строительно-монтажных работ, сводный индекс AK&M. Однако использование всех финансово-экономических показателей в абсолютных величинах является необоснованным в связи с их статичностью, в то время как для оценки величины риска, отражающего состояние экономики, необходимо отразить их динамику. Например, одно и тоже значение величины внутреннего валового продукта страны (ВВП) может соответствовать как периоду стабильной экономики, так и середине кризисного периода. Поэтому для расчета величины влияния показателя на премию за риск было принято решение отразить динамику индекса строительно-монтажных работ и сводный индекс AK&M в виде темпов их роста по отношению к предыдущему периоду (X i ‘ =X i+1 / X i ).

Для моделирования уравнения Y = F (X 1 , X 2 , : X i ) описывающего влияние каждого из оставшихся финансово-экономических показателей применен метод регрессионного анализа, так как он позволяет использовать показатели имеющие различные метрические системы.

Динамика премии за риск за 1997-1999гг. не позволяет однозначно охарактеризовать тип регрессионной модели описывающей установленные взаимосвязи. Индикаторами степени подгонки модели к данным являются коэффициент множественный корреляции R или коэффициент детерминации R 2 рассчитанные для каждой модели. Значение R 2 близкое к 1.0 показывает, что модель объясняет почти всю изменчивость соответствующих переменных. Для подгонки модели были рассчитаны три основных модели множественной регрессии (Таблица 1):

· линейная – ,

· полиномиальная –

· и экспоненциальная

с использованием метода наименьших квадратов.

ОБРАЗЕЦ ОТЧЕТА ОБ ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ::ГЛАВА 4::РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА.

ГЛАВА 4. РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА

4.1. РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА МЕТОДАМИ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА

Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из принципа замещения, гласящего, что покупатель, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных задержек.
Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:
* Расчет стоимости приобретения или долгосрочной аренды свободной и имеющейся в распоряжении земли в целях оптимального ее использования.
* Расчет восстановительной стоимости нового здания.
В основе расчета восстановительной стоимости лежит расчет затрат на воссоздание рассматриваемого объекта, исходя из современных цен и условий изготовления аналогичных объектов на определенную дату.
В зависимости от цели оценки и необходимой точности расчета существует несколько способов определения восстановительной стоимости:
– метод сравнительной единицы;
– метод разбивки по компонентам;
– метод количественного обследования.
* Определение величины физического, функционального и внешнего износов объекта недвижимости.
* Определение стоимости воспроизводства / замещения объекта путем уменьшения восстановительной стоимости на величину накопленного износа.
* Суммирование полученных стоимостей воспроизводства / замещения и земельного участка для получения рыночной стоимости объекта оценки в рамках затратного подхода

4.1.1. Определение стоимости земельного участка

В соответствии со ст.35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием строение, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.
Учитывая тот факт, что в настоящее время в городе Москве практически отсутствует частная собственность на земельные участки, оценке подлежит стоимость прав долгосрочной аренды земельного участка, приходящегося на оцениваемое помещение.
При определении стоимости недвижимости обычно используют три основных подхода:
* сравнительный подход;
* доходный подход;
* затратный подход.
В соответствии с «Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденными распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 №568-р, и распоряжением Минимущества РФ от 10.04.2003 № 1102-р при оценке рыночной стоимости земельных участков в рамках
сравнительного подхода используются
* метод сравнения продаж,
* метод выделения,
* метод распределения,
на доходном подходе основаны
* метод капитализации земельной ренты,
* метод остатка,
* метод предполагаемого использования,
элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА МЕТОДАМИ ДОХОДНОГО ПОДХОДА
При определении стоимости права аренды земельного участка в рамках доходного подхода в отчете применялся метод остатка для земли. Данный метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода — возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход или возможность коммерческого использования земельного участка, приносящего доход. В случае если доход рассчитан от коммерческого использования земельного участка, необходимо из этого дохода вычесть доход не относящихся к земельному участку или из капитализированного дохода вычесть рыночную стоимость активов, не относящихся к земельному участку.
Метод предполагает следующую последовательность действий:
* расчет стоимости воспроизводства или замещения существующих или прогнозируемых на оцениваемом участке улучшений;
* расчет общего чистого дохода от единого объекта недвижимости на основе рыночных ставок арендной платы и существующих правовых ограничений использования объекта недвижимости;
* расчет чистого дохода, приходящегося на улучшения, как произведения их стоимости воспроизводства или замещения на ставку капитализации доходов для улучшений;
* расчет чистого дохода, приходящегося на земельный участок, как разности общего чистого дохода и чистого дохода, приходящегося на улучшения;
* расчет стоимости земельного участка путем деления чистого дохода, приходящегося на земельный участок, на ставку капитализации доходов для земли.
Определение ставки капитализации для улучшений (Rул)
Любой объект недвижимости имеет ограниченный срок, в течение которого его эксплуатация является экономически целесообразной. Доход, приносимый объектом недвижимости за этот период, должен быть достаточным, чтобы:
* обеспечить требуемый уровень дохода на вложенный капитал (норма дохода или ставка дисконтирования);
* окупить первоначальные инвестиции собственника (норма возврата капитала).
В соответствии с этим, ставка капитализации включает две составляющие – норму возврата капитала и норму дохода на капитал (ставка дисконтирования).
Определение ставки дисконтирования
Создание (приобретение) и эксплуатация объекта недвижимости является самостоятельным бизнесом, требующим дохода.
Ставка дисконтирования включает в себя:
* безрисковую ставку;
* премию за различные виды рисков.
Безрисковая ставка отражает уровень дохода по альтернативным для собственника инвестициям с минимально возможным уровнем риска. В качестве безрисковой могут использоваться процентные ставки по депозитам наиболее крупных и надежных банков, ставки доходности по государственным ценным бумагам и др.
Премия за риск отражает дополнительный доход, который ожидает получить типичный инвестор, вкладывая средства в объект недвижимости. В большинстве методик рассматриваются составляющие премии за риск:
* премия за риск инвестирования в объекты недвижимости;
* премия за низкую ликвидность;
* премия за инвестиционный менеджмент.
Определение безрисковой ставки
Для определения безрисковой ставки можно пользоваться как среднеевропейскими показателями по безрисковым операциям, так и российскими. В случае использования среднеевропейских показателей к безрисковой ставке прибавляется премия за риск инвестирования в данную страну, так называемый страновой риск.
В качестве возможных безрисковых ставок в пределах РФ принято рассматривать следующие инструменты:
* Депозиты Сбербанка РФ и других надежных российских банков.
Применение ставок по депозитам Сбербанка РФ и других российских банков достаточно ограничено в связи с непродолжительностью сроков, на которые принимаются депозиты (как правило, до одного-двух лет). Все это сужает возможности применения данных инструментов.
* Западные финансовые инструменты (государственные облигации развитых стран, LIBOR).
Сложности при использовании ставки LIBOR (Libor Inter Bank Offered Rate – ставка Лондонского межбанковского рынка по предоставлению кредитов) обуславливается ее краткосрочностью (не более одного года), а также более высокими уровнями риска по сравнению с вложениями в государственные ценные бумаги. Среди государственных облигаций в оценочной практике наиболее целесообразно использовать 10-летние казначейские облигации США.
* Ставки по межбанковским кредитам РФ (MIBID, MIBOR, MIACR).
Ставки рассчитываются сроком от 1 дня до 1 года. Очевидно, что использование значений данных ставок для расчета безрисковой доходности не является целесообразным, прежде всего вследствие их краткосрочного характера. Кроме того, доходность, заложенная в межбанковских кредитах, учитывает риск их невозврата, что также обуславливает необходимость отказа от использования данного инструмента в процессе оценки.
* Ставка рефинансирования ЦБ РФ.
Ставка рефинансирования – процентная ставка, которую использует Центральный банк при предоставлении кредитов коммерческим банкам в порядке рефинансирования. Данная ставка могла бы по своей экономической сущности применяться, пожалуй, только при оценке кредитно-финансовых институтов, а также ставка рефинансирования является инструментом денежно-кредитной политики Центрального банка и, следовательно, используется последним для целенаправленного воздействия на финансово-банковскую сферу и далеко не всегда отражает реальную ситуацию, сложившуюся на рынке.
* Государственные облигации РФ.
Государственные облигации РФ представлены рублевыми и валютными финансовыми инструментами.
События августа 1998 г. (дефолт) значительно снизили доверие к рублевым облигациям, поэтому в настоящий момент их достаточно сложно рассматривать в качестве безрисковых вложений.
* Валютные облигации РФ представлены двумя видами: внутренним (ОВВЗ) и внешним (еврооблигации).
На практике чаще всего применяют именно эту ставку, учитывая ее долгосрочность.
Таким образом, в качестве безрисковой ставки в расчетах используется ставка доходности по еврооблигациям Минфина со сроком погашения 31.03.2030 г., составляющая 7,21% на 10 октября 2003г.
Определение премии за риск инвестирования в различные объекты недвижимости
Риски вложения в объект недвижимости подразделяются на два вида. К первому относятся систематические и несистематические риски, ко второму – статичные и динамичные.
На рынке в целом преобладающим является систематический риск. Стоимость конкретной приносящей доход собственности может быть связана с экономическими и институциональными условиями на рынке. Примеры такого вида риска: появление излишнего числа конкурирующих объектов, уменьшение занятости населения в связи с закрытием градообразующего предприятия, введение в действие природоохранных ограничений, установление ограничений на уровень арендной платы.
Несистематический риск – это риск, связанный с конкретной оцениваемой собственностью и независимый от рисков, распространяющихся на сопоставимые объекты. Например: трещины в несущих элементах, изъятие земли для общественных нужд, неуплата арендных платежей, разрушение сооружение пожаром и/или развитие поблизости от данного объекта несовместимой с ним системы землепользования.
Статичный риск – это риск, который можно рассчитать и переложить на страховые компании, динамический риск может быть определен как “прибыль или потеря предпринимательского шанса и экономическая конкуренция”.
Расчет премии за риск представлен в Таблице «Факторы риска, влияющие на объект недвижимости».

Расчет коэффициента капитализации

Коэффициент капитализации – это норма дохода, которая отражает взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки. Коэффициент капитализации обычно изменяется под влиянием целого ряда факторов: типа недвижимости, условий местного рынка и др. Коэффициент капитализации, используемый в терминологии оценки недвижимости, включает как норму возврата капитала, называемую также ставкой дисконта, так и ставку дохода на инвестиции (ставка реверсии).

Финансовая сущность коэффициента капитализации заключается в том, что инвестор должен получать доход на инвестиции, ставка которого адекватна риску инвестирования, а также возвращать сумму инвестированного капитала (Д. Фридман, Н. Ордуэй«Анализ и оценка приносящей доход недвижимости», М., «Дело ЛТД», 1995г.). Норме дохода капитала соответствует величина, носящая название ставки дисконта, которая широко применяется при использовании метода дисконтирования потока доходов. Возврат капитала определяется величиной рекапитализации или реверсии.

Для оценки стоимости в методе прямой капитализации применяется формула, которая имеет следующий вид:

где V – стоимость,

К – коэффициент капитализации.

Коэффициент капитализации Кможет быть ниже, выше или равен ставке дисконта. В общем случае зависимость между ставкой дисконта и коэффициентом капитализации выводится из формулы Гордона и имеет следующий вид:

где: К – коэффициент капитализации

R – ставка дисконтирования

g – ставка реверсии.

Один из методов определения ставки дисконтирования кумулятивный метод. Кумулятивный метод определения предполагает определение базовой безрисковой ставки процента и поправок на риски, связанные с инвестициями в недвижимость и управлением этими инвестициями.

В данном случае, с учетом текущих условий рынка, Rбыла рассчитана методом кумулятивного построения. Построение ставки дисконтирования Rсостоит из:

R = Rf + Ror + Rlic + Rim

Где Rf – безрисковая ставка процента, %;

Ror – общерыночный риск, %;

Rlic – премия на низкую ликвидность, %;

Rim – премия на инвестиционный менеджмент, %;

Nk – норма возврата на капитал, %. = g

Безрисковая ставка доходности – ставка дохода от вложений в высоко ликвидные активы, т.е. эта ставка, которая отражает фактические рыночные возможности вложения денежных средств без какого то бы ни было риска не возврата. В данном случае речь идет о юридических лицах, т.к. заказчиком отчета является – юридическое лицо.

Чтобы определить величину безрисковой ставки для России, можно использовать следующие инструменты: во-первых, еврооблигации, эмитированные РФ и номинированные в иностранной валюте, во-вторых, облигации федерального займа и подобные ценные бумаги, эмитируемые РФ и номинируемые в рублях, в-третьих, депозиты наиболее надежных отечественных банков. Разница в доходности и, соответственно, в величине безрисковой ставки, объясняется тем, что рынок еврооблигаций ориентирован, прежде всего, на иностранных инвесторов и отражает их восприятие российских рисков, то есть, страновой риск по сравнению с безрисковыми ставками наиболее стабильных стран. Доходность рублевых ценных бумаг и депозитов отражает деловой риск, как он воспринимается внутри страны. В зависимости от условий конкретной оценки и статуса заказчика, оценщик может использовать любой из ориентиров безрисковой ставки. По мнению оценщика, в данном случае необходимо использовать данные по рублевым облигациям федерального займа.

По имеющимся на дату проведения оценки данным (источник: ставка рынка ГКО-ОФЗ на «28» июня 2014 года, Банк России, http://www.cbr.ru ), значение доходности по среднесрочным ставкам составляет 10,13% – принимаем безрисковую ставку равной данной величине.

Премия за риск – вложения в объекты недвижимости подразделяются на два вида. К первому относятся систематический и несистематический риски, ко второму – статичный и динамичный. Как правило, в процентном отношении риски расцениваются в пределах 1-5%. На рынке в целом преобладающими являются следующие риски:

Систематический риск. Стоимость конкретной приносящей доход собственности может быть связана с экономическими и институциональными условиями на рынке. Примеры этого вида риска включают: появление излишнего числа конкурирующих объектов, отрицательные факторы региональной и местной экономики, введение в действие ограничений, связанных с защитой окружающей среды и/или установление ограничений по уровню арендной платы за землю.

Систематический риск, определен по данным журнала «Эксперт» (http://www.raexpert.ru/ratings/regions/2014/) на основе данных об инвестиционном риске в российских регионах в 2014 г. Из данных следует, что инвестиционный риск Ростовской области превышает инвестиционный риск Липецкой области (субъекта Федерации с наименьшим риском, который может быть приравнен в суверенному риску РФ) в 0,753/0,74 = 1,02 раза. Следовательно, региональный риск для Ростовской области будет равен 10,13 * 1,02 – 10,13 = 0,2%. На основании вышесказанного можно сделать вывод, что поправка на систематический риск составит, округленно, 0,2 %.

Несистематический риск – это риск, связанный с конкретной оцениваемой собственностью и независимый от рисков, распространяющихся на сопоставимые объекты. Примеры несистематического риска: изъятие земли для общественных нужд, неуплата арендных платежей, разрушение сооружений, находящихся на участке, пожаром или в результате аварии, развитие поблизости от данного земельного участка несовместимого с ним объекта землепользования. В данном случае надбавка может быть принята в размере страховых отчислений в страховых компаниях высшей категории надежности с учетом риска невыплат страховки или выплаты ее в неполном объеме. Поправка на несистематический риск составит, округленно, 1,5 %.

Итоговое значение премии на риск составит: 0,2% + 1,5% = 1,7%.

Премия за низкую ликвидность недвижимости – поправка на длительную экспозицию при продаже и время по поиску покупателя в случае банкротства или отказа от продолжения пользования помещением.

Учитывая невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций, надбавка за низкую ликвидность может быть принята на уровне той прибыли, которую получит потенциальный инвестор при альтернативном вложении капитала с гарантированным получением дохода за время экспонирования объекта.

В данном случае срок экспозиции объекта, может составить 1-8 месяцев (в расчетах используем величину – 6 месяца), на основе безрисковой ставки поправка составит

6 мес. х 10,13% /12 мес. = 5,065%.

Премия за инвестиционный менеджмент.

Инвестиционный менеджмент – это управление инвестициями в конкретную отрасль экономики либо в развитие компании, предприятия. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Практически любое предприятие имеет ограниченные свободные финансовые ресурсы, доступные для инвестирования. Инвестиционная деятельность всегда осуществляется в условиях неопределенности, степень которой может значительно варьироваться. Например, в момент приобретения новых основных средств риск наиболее велик. Нередко решения принимаются на интуитивной логической основе, но, тем не менее, они должны подкрепляться экономическим расчетом.

Любое предприятие в результате своего функционирования сталкивается с необходимостью вложения средств в развитие собственной инфраструктуры. Производственные предприятия вкладывают средства в модернизацию оборудования, торговые – в маркетинговые исследования, покупку предметов торговли и т. д.

И хотя причины, обусловливающие необходимость реальных инвестиций, могут быть различны, в целом их можно подразделить на три вида: обновление имеющейся материально-технической базы, наращивание объемов производственной деятельности, освоение новых видов деятельности. По мнению оценщика, риск оценивается в 1,0%.

Норма возврата капитала.

Как отмечалось выше, коэффициент капитализации К включает ставку дохода на капитал и норму возврата, учитывающую возмещение первоначально вложенных средств.

Откладывая часть дохода в фонд возмещения, собственник аккумулирует в нем денежные средства для возврата изнашиваемой части первоначальных инвестиций, т.е. возврат капитала с этой точки зрения можно определить, как процесс возмещения истощаемой части актива за счет части дохода.

В теории оценки недвижимости известны три метода возврата (возмещения) капитала: метод Инвуда, метод Хоскольда и метод Ринга.

Анализ рынка функционирования подобного имущества показал, что общий срок их службы составляет примерно 125 лет. При условии, что оцениваемое здание 2007-ого года постройки, норма возврата капитала принимаем равной 1,031%.

Таблица 22. Расчет ставки капитализации

Стоимость земли = Доход/Ставка капитализации

При использовании доходного метода необходимо определить доход и ставку капитализации. В зависимости от целевого назначения земельного участка в качестве дохода могут выступать:

— рента для оценки сельскохозяйственных и лесных земель;

— часть дохода от имущественного комплекса, приходящаяся на застроенный земельный участок;

— арендная плата для оценки земель поселений;

— доход от прироста стоимости земельного участка, получаемый при его продаже в будущем или при его залоге под ипотечный кредит.

Сложной проблемой доходного подхода является определение ставки капитализации. На практике сложилось три подхода к расчету ставки капитализации, первоначально разработанных для капитализации земельной ренты, т. е. оценки сельскохозяйственных земель.

Первый подход — это подход к земельному участку как разновидности денежного капитала и соответственно расчет ставки капитализации исходя из характеристик денежного рынка на дату оценки. Например, в Испании доходность с гектара по каждой выращиваемой культуре капитализируется под 3% — средняя учетная ставка в Испании. Всероссийский НИИ экономики, труда и управления в сельском хозяйстве в качестве ставки капитализации рекомендует использовать ставку Сбербанка по долгосрочным валютным депозитам.

Второй подход — расчет ставки капитализации методом кумулятивного построения. В качестве примера рассмотрим расчет ставки капитализации при оценке городских земель в Москве. Ставка капитализации включает следующие составные части:

—безрисковую ставку — например, процентную ставку Сбербанка по валютным вкладам;

— страновой риск — для Москвы 3 — 6%, минимальное значение по России;

— риск ликвидности — это риск, связанный с возможностью возникновения потерь при реализации объекта недвижимости из-за недостаточной развитости или неустойчивости рынка.

Третий подход — метод рыночной выжимки (анализ сравнительных продаж).

Данный метод прост, но требует достоверной информации об объектах сравнимых продаж.

Ставка капитализации равна доходу, деленному на цену продажи по объектам-аналогам. Желательно рассчитывать среднее значение по нескольким продажам.

Различают метод прямой капитализации дохода и капитализацию дохода по периодам или метод дисконтированных денежных потоков.

Метод прямой капитализации дохода основан на определении дохода от владения земельным участком и делением его на ставку капитализации или для сельскохозяйственных земель умножением на коэффициент капитализации. При этом под коэффициентом капитализации понимают период, необходимый для окупаемости или воспроизводства земледельческого капитала.

Капитализация дохода по периодам строится на определении потоков доходов за весь период владения и приведения этих потоков к текущей стоимости. При оценке земли данный метод используется редко.

Метод сравнения продаж широко используется в странах с развитым земельным рынком, особенно для оценки свободных земельных участков и участков с индивидуальной жилой застройкой. Метод основывается на систематизации и сопоставлении информации о ценах продажи аналогичных земельных участков, т. е. на принципе замещения. Метод сравнения продаж предполагает, что рациональный покупатель за выставленный на продажу земельный участок заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по площади и местоположению участок земли. Поэтому цены, недавно уплаченные за сопоставимые объекты, отражают рыночную стоимость оцениваемого участка земли.

Принцип замещения исходит из того, что рынок является открытым и конкурентным, что на нем взаимодействует достаточное количество продавцов и покупателей, которые действуют в соответствии с типичной мотивацией, экономически рационально и в собственных интересах, не находясь под посторонним давлением. Также подразумевается, что земельный участок будет приобретаться на типичных для данного рынка условиях финансирования и находиться на рынке в течение достаточного периода времени, чтобы быть доступным Для Потенциальных покупателей.

Метод сравнения продаж включает следующие этапы:

Этап 1. Выявление недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем сегменте земельного рынка.

Оценщик изучает земельный рынок, проводит его сегментирование и определяет, к какому сегменту рынка относится объект оценки. Сегментирование рынка — это процесс разбивания рынка на сектора, расположенные на одной и той же географической территории, имеющие аналогичные или конкурирующие варианты землепользования, схожие характеристики объектов и субъектов.

К характеристикам типичного для данного сегмента земельного участка относятся:

— зонирование и целевое назначение использования земли;

— плодородие при оценке сельскохозяйственных или лесных земель;

—передаваемые юридические права собственности и другие. К Характеристики типичного для данного сегмента земельного рынка субъекта включают:

— источники и формы финансирования;

— предпочтения покупателей и другие.

В результате сегментирования земельные участки делятся на следующие группы:

— участки, используемые для целей садоводства и огородничества;

— участки, используемые Для Ведения личного подсобного хозяйства;

— участки, используемые для индивидуального жилищного строительства;

— участки, используемые для массового жилищного строительства;

— участки под объектами коммерческой недвижимости;

— участки под общественными объектами и т. п.

Выявление недавних продаж сопоставимых земельных участков на соответствующем сегменте земельного рынка. Сбор информации о ценах, котировках, спросе и предложении по продаже аналогичных участков земли.

Способ типичного (стандартного) земельного участка широко используется для оценки участков приблизительно одного размена, которые сильно отличаются по элементам сравнения, например садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан.

Способ единицы сравнения. Поскольку земельные участки, приносящие доход, часто различаются по площади и размеру имеющихся улучшений, при проведении сравнения проданных участков с оцениваемым участком цены продаж выражаются в стоимости единицы сравнения. Единица сравнения используется также для быстрой информации инвесторов или потенциальных покупателей. Например,’ стоимость земельного участка — 600 долларов за одну сотку или стоимость жилья — 700 долларов за один квадратный метр площади.

При сделках с незастроенными земельными участками используются следующие единицы сравнения:

Цена за 1 гектар — при продажах больших массивов земли сельскохозяйственного или лесного назначения, под промышленное использование, при разделении земельных массивов на стандартные участки.

Цена за 1 квадратный метр — при продажах земли в центрах городов под коммерческую застройку. Участки должны быть сопоставимы по важнейшим признакам: для офисных зданий это доступ к транспортным магистралям и местам парковки, другим офисным зданиям, банкам и т. п.; для складских помещений — доступ к транспортным коммуникациям.

Цена за 1 фронтальный метр часто применяется при оценке земли, предназначенной для торговых предприятий, а также предприятий сферы обслуживания. Общая стоимость земельного участка считается пропорциональной длине его границы по какой-либо улице или шоссе.

Цена за лот — цена за стандартные по форме и размеру земельные участки в районах массовой жилой или дачной застройки. Колебания цен на стандартные по размеру и форме участки могут быть вызваны перепадами в рельефе, дренажными проблемами или опасностью паводков.

Цена за единицу плотности. Нормативные акты по зонированию обычно ограничивают плотность застройки на различных участках. На некоторых сегментах рынка это приводит к тому, что цена котируется на основе максимальной плотности, разрешенной нормами зонирования, например на основе количества разрешенных для строительства единиц жилья.

Для определения рыночной стоимости земельного участка используется следующая информация:

— титул собственности и регистрационные данные по земельному участку, сервитуты;

— категория земель, в границах которых расположен земельный участок;

— физические характеристики участка;

— данные о взаимосвязи участка с окружением;

—экономические факторы, характеризующие участок. Источниками этих данных могут быть городские, районные и поселковые земельные комитеты и органы, где осуществляется регистрация сделок с земельными участками, риелторские фирмы, специализирующиеся на сделках с недвижимостью, ипотечные кредитные организации, оценочные фирмы, периодическая печать и другие источники. При этом необходимо иметь в виду, что публикуемые в периодической печати цены на продаваемые земельные участки — это цены продавца, которые выше фактических цен сделок.

Метод переноса или соотнесения, который предполагает, что для каждого типа застройки земельного участка существует определенная пропорция между стоимостью земли и стоимостью улучшений.

Размер ставки капитализации для земельного участка

Ставку капитализации для земельных улучшений рассчитаем методом экстракции. Данный метод базируется на анализе собранных на рынке данных о соотношении арендной платы к цене продажи земельных участков.

Ставка капитализации (Rb) рассчитывается как часть годового чистого дохода (Ibа) в цене продажи подобного земельного участка:

где — цена продажи подобного земельного участка (земельного участка-аналога) при рыночных условиях;

Кзагр – коэффициент загрузки

Тн – количество месяцев для поиска арендатора.

По результатам анализа рынка недвижимости было установлено, что средний срок поиска арендаторов равен 2 месяца, тогда Кзагр=0,83.

Доход от участка аналога рассчитаем на основании данных об аренде коммерческих помещений, по формуле:

Где – площадь офисов, торговых залов, складских и вспомогательных помещений во всем здании, м2

– средняя ставка арендной платы для офисов, торговых залов, складских и вспомогательных помещений за м2 (по данным анализа рынка недвижимости)

Цену продажи земельного участка аналога рассчитаем, аналогично доходу, по формуле:

Где – цена продажи 1м2 для офисов, торговых залов, складских и вспомогательных помещений.

Исходные данные для расчета дохода и цены продажи взяты из анализа рынка недвижимости (табл 4.3 – 4.9) и приведены в таблице 5.1. Арендная ставка котельной и тамбура взята как для складских помещений.

Таблица 5.7 – Исходные данные для расчета дохода

Доля в общей площади, %

Арендная ставка, грн/м2

производственные помещения (цех)

Подставив все данные в формулу 5.7, получим ставку капитализации земельных улучшений Rb=13,12%

Ставку капитализации для земли (RL) найдем по формуле:

Где n – типичный срок физической жизни здания (80 лет)

Ставку капитализации для всего застроенного земельного участка определим по формуле:

RO = RL Ч L + RB Ч B (5.12)

где RL – ставка капитализации для земли;

L – часть земли в общей стоимости недвижимости;

RB – ставка капитализации для земельных улучшений;

B – часть земельных улучшений в общей стоимости недвижимости.

Часть земли в стоимости недвижимости была определена с применением таблицы ситуационных классов. Согласно документации, предоставленной для оценки объекта, зональный коэффициент КМ2 равен 1,1. Часть земли в общей стоимости объекта недвижимости с таким коэффициентом составляет , для коэффициента, тогда часть земельных улучшений равна .

Подставим полученные значения в формулу 12 и получим RO=(11,87*0, +13,12*0, ) = %

Определение чистого операционного дохода с участка

Чистый операционный доход от земельных улучшений (Io=ЧОД) найдем как разницу между действительным валовым доходом (ДВД) и операционными затратами (ОЗ), которые будут состоять из затрат на оплату арендной платы.

Действительный валовый доход рассчитывается в свою очередь как потенциальный валовый доход (ПВД) с учетом загруженности производства.

Найдем ПВД как потенциальный доход от сдачи земельных улучшений расположенных на участке в аренду:

ПВД= = 159256,56 грн

ДВД= ПВД*Кзагр (5.14)

ДВД = 159256,56 *0,83=132182,94 грн.

Для нахождения чистого операционного дохода необходимо определить операционные затраты, которые будут представлены затратами на оплату арендной платы.

Договором аренды установлена арендная плата в размере 6% от нормативной денежной оценки, что не противоречит положениям Главы 14 Налогового Кодекса Украины, в которой указано, что арендная плата для земельных участков коммерческого использования может устанавливаться в пределах 12% от нормативной денежной оценки

Нормативная денежная оценка (НДО) на с 04.02.2009 составила 632198,7 грн в соответствии со справкой о нормативной денежной оценке (Приложение Б)

Согласно пункта 289.3 статьи 289 Налогового кодекса Украины нормативную денежную оценку земель по состоянию на 01.01.2012 за 2011 год необходимо индексировать на коэффициент индексации, который равен 1,0, и в соответствии с пунктом 289.2 статьи 289 Кодекса рассчитан исходя из индекса потребительских цен за 2011 год – 104,6 %. За 2009 г – коэффициент 1,059, за 2010 – 1,0.

Проиндексировав значение НДО на 1.01.12 (Киндекс=1.059*1,007 = 1,066) получим НДО=673923,81грн. Тогда арендная плата (А) равна 40435,43 грн.

Найдем ЧОД=Io=132182,94 -40435,43=91747,51 грн.

Расчет стоимости земельного участка

Подставим полученные в предыдущих пунктах данные в формулы для расчета стоимости земельного участка методами остатка для земли и распределения дохода(табл 5.8).

Таблица 5.8. – Данные для расчета стоимости участка

Читайте далее: