Порядок отчуждения собственником своего земельного участка другим лицам

Статья 52 ЗК РФ. Условия и порядок отчуждения земельного участка

Новая редакция Ст. 52 ЗК РФ

Отчуждение земельного участка его собственником другим лицам осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством, с учетом предусмотренных статьей 27 настоящего Кодекса ограничений оборотоспособности земельных участков.

Комментарий к Статье 52 ЗК РФ

Комментируемая статья не играет самостоятельной роли и является, по сути, оговоркой. Она введена в главу VII ЗК с единственной, на наш взгляд, целью – распространить (или даже скорее подтвердить) изъятие из оборота или ограничение в обороте земельных участков в соответствии с правилами ст. 27 ЗК применительно к договорам купли-продажи (особенно в процессе приватизации), мены и дарения. С этой точки зрения ст. 52 ЗК является частью самого крупного в ЗК комплекса норм о возникновении прав на землю (глава V ЗК). См. также комментарий к ст. 27 ЗК РФ.

Другой комментарий к Ст. 52 Земельного кодекса Российской Федерации

Под отчуждением имущества (земельного участка) понимается передача его собственником в собственность другим лицам на основании соответствующих договоров. Отчуждение представляет собой один из способов осуществления собственником своего правомочия распоряжения земельными участками. Правовой формой осуществления отчуждения земельных участков является совершение сделок с ними, в результате чего происходит или в некоторых случаях становится возможным переход права собственности.

Комментируемая статья формулирует основной принцип правового регулирования отчуждения земельных участков. Порядок отчуждения земельных участков регулируется гражданским законодательством. Однако при отчуждении земельных участков должны учитываться те ограничения оборота земли, которые предусмотрены в ст. 27 ЗК РФ, а также особенности совершения некоторых сделок с земельными участками, которые содержатся в ЗК РФ.

В земельном законодательстве предусмотрены ограничения на совершение сделок с земельными участками. Так, земельные участки, изъятые из оборота и указанные в ст. 27 ЗК РФ, не могут быть предметом сделок. Земельные участки, ограниченные в обороте, не могут быть переданы в частную собственность, кроме случаев, установленных федеральными законами.

Поскольку земельные участки являются недвижимым имуществом, то при их отчуждении должны соблюдаться требования Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”.

Особенности отчуждения земельных участков установлены в некоторых федеральных законах. Так, ст. 28 Федерального закона “О приватизации государственного и муниципального имущества” специально посвящена отчуждению земельных участков. Приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом. Приватизация имущественных комплексов унитарных предприятий осуществляется одновременно с отчуждением покупателю следующих земельных участков: находящихся у унитарного предприятия на праве постоянного (бессрочного) пользования или аренды; занимаемых объектами недвижимости, входящими в состав приватизируемого имущественного комплекса унитарного предприятия, и необходимых для использования указанных объектов.

Собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом. По желанию собственника объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, относящемся к государственной или муниципальной собственности, соответствующий земельный участок может быть предоставлен ему в аренду на срок не более чем 49 лет, а если объект недвижимости расположен на земельном участке в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, – на срок, не превышающий срока резервирования земель, если иное не установлено соглашением сторон. Договор аренды земельного участка не является препятствием для выкупа земельного участка. Отказ в выкупе земельного участка или предоставлении его в аренду не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

При приватизации расположенных на неделимом земельном участке частей зданий, строений и сооружений, признаваемых самостоятельными объектами недвижимости, с покупателями такого имущества заключаются договоры аренды указанного земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора в порядке, установленном законодательством. Собственники объектов недвижимости вправе одновременно приобрести в общую долевую собственность земельный участок после приватизации всех частей зданий, строений и сооружений, расположенных на этом земельном участке. Размер доли в праве собственности на земельный участок определяется пропорционально отношению площади соответствующей части здания, строения или сооружения к общей площади здания, строения или сооружения.

Земельный участок отчуждается в границах, которые определяются на основании предоставляемого покупателем кадастрового паспорта земельного участка. Указанный кадастровый паспорт земельного участка прилагается к акту инвентаризации имущественного комплекса унитарного предприятия, а также к договору купли-продажи земельного участка.

Предоставление земельных участков собственникам расположенных на этих земельных участках зданий, строений, сооружений в аренду или в собственность осуществляется в порядке и на условиях, которые установлены земельным законодательством. Отчуждению не подлежат земельные участки в составе земель лесного фонда и водного фонда, особо охраняемых природных территорий и объектов; зараженных опасными веществами и подвергшихся биогенному заражению; общего пользования (площади, улицы, проезды, автомобильные дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водные объекты, пляжи и другие объекты); не подлежащих отчуждению в соответствии с законодательством РФ. Отчуждению не подлежат находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд. Если иное не предусмотрено федеральными законами, отчуждению не подлежат земельные участки в составе земель транспорта, предназначенные для обеспечения деятельности в морских портах, речных портах, аэропортах или отведенные для их развития.

В соответствии с ч. 4 ст. 8 ВдК пруд, обводненный карьер могут отчуждаться в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством. Однако не допускается отчуждение таких водных объектов без отчуждения земельных участков, в границах которых они расположены.

Статья 5 Федерального закона “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения” обязывает лицо произвести отчуждение земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения или доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, которые не могут ему принадлежать на праве собственности.

Согласно ст. 19 Федерального закона “О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан” член садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения имеет право при отчуждении садового, огородного или дачного земельного участка одновременно отчуждать приобретателю долю имущества общего пользования в составе садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого товарищества в размере целевых взносов; имущественный пай в размере паевого взноса, за исключением той части, которая включена в неделимый фонд садоводческого, огороднического или дачного потребительского кооператива; здания, строения, сооружения, плодовые культуры.

Условия совершения сделок кооператива с земельными участками установлены в ст. 38 Федерального закона “О сельскохозяйственной кооперации”. Сделки кооператива по отчуждению и приобретению земельных участков и основных средств кооператива совершаются в соответствии с п. 3 ст. 20 названного Закона. Пункт 2 ст. 20 указанного Закона относит к исключительной компетенции общего собрания членов кооператива рассмотрение и принятие решений по вопросам отчуждения земли и основных средств производства кооператива, их приобретение, а также совершение сделок, если решение по этому вопросу этим Федеральным законом или уставом кооператива отнесено к компетенции общего собрания членов кооператива.

Как установлено в п. 3 ст. 110 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ “О несостоятельности (банкротстве)” при продаже предприятия отчуждаются все виды имущества, предназначенного для осуществления предпринимательской деятельности, в том числе земельные участки, здания, строения, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, права требования, а также права на обозначения, индивидуализирующие должника, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), другие принадлежащие должнику исключительные права, за исключением прав и обязанностей, которые не могут быть переданы другим лицам.

Что такое отчуждение земельного участка?

Отчуждение или передача земельного надела хозяином, третьим лицами возможно в соответствии с Гражданским кодексом РФ. В качестве владельцев участков земли могут быть не только обычные граждане, но и государство либо юридическая организация. Каждый из них может передать права на землю третьим лицам.

Что такое отчуждение земельного участка?

Понятие отчуждение участка рассматривается как передача прав на него, независимо от того по своей воле или по приходится их передавать, третьим лицам. Под отчуждением нельзя понимать передачу имущества без предоставления лицу прав на распоряжение участком по собственной воле.

Причины для передачи земли:

• Сделки купли-продажи и другие виды сделок, в связи с которыми можно передать землю другим лицам;
• Решения о конфискации, принимаемые государством;
• Административные акты.

При передаче земли нужно знать, что некоторые из них не подлежат отчуждению, например, те, где расположены заповедники, воинские захоронения, национальные парки и других.

Виды отчуждения

В соответствии с понятием отчуждение выделяют два их вида:

• Добровольное, решение по собственно воле;
• Принудительное.

Кроме того, отчуждение бывает:

• Безвозмездным, например, при передаче участка по дарственной;
• Возмездным, возможна передача земли при продаже либо передаче государству.

Добровольное отчуждение

При добровольной передаче в собственность земельного участка гражданин по собственному желанию передает их третьим лицам.

Такая передача возможно в случае заключения:

• Сделки о купле и продаже участка. Реализовать земельный надел можно в соответствии с ГК России ст.549-558, а также Земельным кодексом РФ. Земля продается как без построек, построенных на нем, так и вместе с ними. Если в договоре не указано что именно передается постройка в собственность, тогда и земельный участок автоматически передается в собственность;
• Добровольного отказа. Собственник может обратиться в Регпалату с обращением об отказе от собственности участка. Отказ от наследования или от пожизненного пользования участком позволяет государству принять решение об его изъятии и предоставлении другому гражданину;
• Договора мены. Земельный надел возможно обменять и на другое имущество, и на другой земельный участок;
• Дарственной. Дарение совершается в пользу иных граждан, юридических организаций и муниципальных образований РФ. Одариваемый может отказаться от подарка либо принять его. В этом случае участок должен быть передан безвозмездно;
• Договор постоянной или пожизненной ренты. По условиям договора гражданин, получивший участок, обязан выплачивать ренту в денежном выражении. Постоянная рента выплачивается пока гражданин не выплатит указанную в договоре сумму. Пожизненная рента предусматривает выплаты всю жизнь;
• Внесение участка, как вклада в капитал (уставный, складочный, паевой). Право собственности переходит к юридическому лицу.
• Завещания или по закону о наследовании. По закону наследники определяются в порядке очереди. По завещанию земельный надел перейдет в пользу указанного лица.

При добровольной передаче земля переоформляется на гражданина либо организацию, с которыми была заключена сделка.

Принудительное отчуждение

Переход имущества при принудительной передаче земли выражается путем вынужденного изъятия участка в собственность государства, региона, города, а также при обращении в суд.

Причины принудительного прекращения собственности:

• Изъятие земельного надела. Такое решение принимается не менее чем за 1 год до данного действия. В некоторых случая при изъятии, гражданину может быть предоставлен такой же участок в другом месте либо могут возместить стоимость земли и сооружений на ней;
• Конфискация участка. Данная причина предусматривает безвозмездное изъятие. Этот пункт имеет место быть, когда накладываются санкции и участок забирается в счет их погашения;
• При ненадлежащем использовании земли. Данная причина возможна если собственник не исправляет факт ненадлежащего использования. Первоначально накладывается штраф и только если данное наказание не подействовала, то изымается участок.
• Реквизиция участка. Он временно изымается государством, при этом выплачивается возмещение убытков.

Условия

Одним из условия является передача прав на землю третьему лицу, оформляя при этом гражданско-правовую сделку по переходу земли в собственность.

Другим условием считается оборотоспособность земли, которая имеет ограничения. Здесь имеются в виду различные заповедники, захоронения, национальные парки, которые не могут отчуждаться или продаваться. Также сюда относятся участки с ограниченным оборотом, такие как лесной фонд.

Порядок отчуждения земельных участков

Порядок отчуждения участков прописан в ст.52 Земельного кодекса РФ.

Порядок отчуждения выглядит следующим образом:

• Оформление и получение бумаг о праве на собственность земли. Здесь должны быть указаны все данные об участке: его место положения, кадастровый номер, площадь и назначение.
• Оценка стоимости земельного участка экспертными компаниями. При реальной оценке стоимости невозможно будет обмануть ни ту ни другую сторону сделки;
• Независимая экспертиза земли. Такая оценка помогает найти реальную цену участка.
• Получение выписки из Кадастра о коммуникациях, находящихся на участке;
• Бумага об отсутствии на участке сооружений. Взять ее можно в БТИ по месту прописки.
• Предоставление документов, таких как паспорт и свидетельства о браке, письменно оформленное согласие супруга/супруги на отчуждение участка, если гражданин состоит в браке.

Затем собственник оформляет права на землю и участок становится полноценной собственностью.

Зачастую при отчуждении зданий, которые находятся на земельном участке, участок тоже передается другому собственнику.

Но в данном случае есть некоторые исключения:

• Передача части сооружения, которая не выделяется вместе с земельным участком;
• Передача сооружения, находящегося на участке, который был изъят из оборота.

Передача земельного надела без построек, которые на нем находятся, невозможно.

Решение об отчуждении принимается лицами, которые имеют в своей собственности участок либо властью, которая приняла решение о выкупе земли. Если собственник не согласен передать участок государству, то данный вопрос может решаться через суд.

Если отчуждение происходит путем изъятия участка, то этапы отчуждения выглядят немного иначе:

• Государство выносит акт об отчуждении земли. Затем оно направляется в Росреестр;
• Решение публикуется в СМИ, а также на официальном сайте;
• Оповещение собственника об изъятии;
• Оценка земельного участка независимым экспертом;
• Между собственников и представителем государства заключается договор о передаче участка;
• Выплата собственнику стоимости участка, либо выдача подобного земельного участка;
• Оформление в Росреестре прав на собственность.

После этого сделка считается завершенной и государство может применять участок в своих целях.

Прежде чем соглашаться с изъятием участка необходимо удостовериться в следующем:

• Решение, принято государством, законно и обоснованно, то есть имеет документы, которые могут подтвердить законность действия. К ним относят лицензии на недропользование, международный договор, ходатайство и другие официальные бумаги.
• Срок действия решения еще не истек, он составляет 3 года;
• Плату за участок предлагается реальная, а не с занижением стоимости. В стоимость должны входить не только земля, но и сооружения который на ней находятся.

При нарушении хоть одного из пунктов собственник имеет право обжаловать действия в суде и вернуть себе участок.

Отчуждение части земельного участка

Доля надела может быть предметом обязательственных, но не вещественных прав. Невозможно передать в собственность другого лица только долю участка.

Передача части участка возможна только если установить его границы, при этом регулирование данного действия происходит только по закону. Для этого необходимо отделить его от общего участка сформировав отдельный.

Доля участка земли может являться объектом договора ссуды, аренды или ипотеки. В кадастровом паспорте должен быть присвоен кадастровый номер новому участку, а также его площадь. Собственник земли может заложить ее часть в качестве залогового имущество по ипотеке или сдать в аренду.

Оформляя договор аренды к нему должны быть приложен план всего участка, а также должен быть указан размер части, которая сдается в аренду.

Существует понятие сервитут, то есть ограничение прав на пользование участком. Такие ограничения устанавливают на такие участки, которые считаются зоной проезда транспорта, а также путями где проходят линии электропередачи.

При вхождении в область сервитута доли участка, ограничения возможны на единый участок, с невозможностью его отчуждения.

Надел земли целиком или только его часть должны передаваться в собственность третьим лицам только при соблюдении всех правил и оформлением установленных документов.

Отчуждая земельный участок нужно правильно оформить все документы, возможно даже проверить их у опытного юриста, и только после этого передавать участок в собственность других граждан. Также нужно помнить, что попасться на крючок афериста легко, поэтому при передаче участка нужно руководствоваться законом.

Условия и порядок отчуждения земельного участка по ГК РФ

Земельные участки относятся к объектам собственности, сделки с которыми необходимо оформлять строго в соответствии с законодательством. Нормы права по этому вопросу содержатся в Гражданском и Земельной кодексе. Рассмотрим условия и порядок отчуждения земельного участка.

Что такое отчуждение

Под отчуждением понимается передача прав одним лицом другому. Закон предусматривает оформление факта передачи при помощи гражданско-правового договора.

Если речь идет о землевладении, то правила отчуждения земельных участков регулируются гражданским и земельным законодательством. Важным условием является передача права собственности.

Важно! Отчужденным не считается объект, право собственности на который не прекратилось у одного лица и не возникло у другого.

Таким образом, в ходе передачи прав объект может быть:

• приватизирован;
• передан в дар;
• унаследован;
• продан.

Временная передача прав на землю не считается отчуждением. Поэтому заключение договора аренды, передача в безвозмездное пользование не отчуждают имущество.

Закон предусматривает классификацию отчуждения. Можно выделить следующие виды:

• безвозмездное;
• возмездное;
• принудительное;
• добровольное.

Возмездное/безвозмездное

Отчуждение на безвозмездной основе представляет собой передачу права собственности без получения денежных средств или других благ для владельца. Например, в результате договора дарения или конфискации.

Отчуждение на возмездной основе предусматривает наличие платы за право на объект в виде денежных средств или других благ. Примерами является купля – продажа, договор ренты (пожизненное содержание гражданина с условием завещания имущества), передача землевладения в собственность государства (с выплатой компенсации).

Добровольное/принудительное

Отчуждение, которое носит принудительный характер, представляет собой передачу права владения без учета мнения собственника. Такими методами могут пользоваться на законном основании только государственные органы. Например, во исполнение решения суда, конфискация.

Собственник имеет право распоряжаться имуществом по своему усмотрению. Одним из вариантов является добровольное отчуждение. Его основным условием будет согласие гражданина на передачи прав другому лицу. К такому виду относятся наследование, продажа, отказ от прав на имущество.

Условия отчуждения

Закон выделяет условия отчуждения участков. Среди них:

1. Оборотоспособность объекта. Земельным кодексом установлены категории земель, которые выведены из свободного оборота. Передача прав на них запрещена.
2. В соответствии с условиями ГКРФ (с согласия владельца или без него), право собственности на объект (землевладение и землепользование) передается другому лицу.

Категории земель, запрещенные к обороту

Запрещены к обороту земли, используемые для следующих целей:

• подвергшиеся деградации (загрязнение опасными веществами, отходами, радиационными элементами);
• используемые для производства ядов и наркотиков;
• для нужд предприятий связи и транспорта;
• охраняемые природные территории.

Земельные участки, запрещенные к обороту, вследствие расположенных объектов

Исключены из оборота земельные участки, на которых расположены следующие объекты:

• закрытые административно-территориальные образования и объекты, на основе которых они образованы;
• из состава водного, лесного фондов;
• сооружения для защиты границы РФ;
• захоронения;
• связанные с производством атомной энергией и ядерными отходами;
• организации федеральной безопасности и государственной охраны;
• строения, в которых расположены военные суды;
• здания для деятельности Вооруженных сил и других войск;
• заповедники и национальные парки;
• гидротехнические сооружения;
• космической инфраструктуры;
• для обеспечения обороны;
• ценные культурные объекты.

Документы для отчуждения

Для того чтобы оформить отчуждение земельного участка в соответствии с требованиями законодательства, собственник должен представить документы на объект.

Обязательными к предоставлению являются следующие бумаги:

• выписка из ЕГРН;
• документ о праве собственности (свидетельство, договор купли-продажи);
• результат экспертизы участка;
• независимая оценка;
• код всех собственников объекта.

Специальные документы

Предусмотрен перечень документов, обязательных к предоставлению при наличии определенных условий. Среди них:

№ п/п	Условие	Документ
1	Собственник состоит в официальном браке, имущество приобретено в период союза	Свидетельство о заключении брачного союза, согласие супруга, заверенное нотариусом
2	Гражданин ранее состоял в браке, имущество приобреталось в этот период	Свидетельство о расторжении брака
3	Объект/его часть принадлежат несовершеннолетнему гражданину	Свидетельства о рождении, разрешение на сделку из районного отдела опеки по месту регистрации ребенка или по месту нахождения имущества
4	Сделка осуществляется не собственником лично, а через представителя	Паспорт представителя, доверенность

Важно! Сбор документов и их оформление (нотариальная заверка, получение разрешения опеки) занимает определенное время, поэтому приступать к совершению сделки необходимо после получения всех бумаг.

Порядок действий при отчуждении

Лицо, желающее совершить сделку с земельным участком, должно соблюсти определенный законом порядок действий. Он включает:

• получение выписки из ЕГРН через Росреестр;
• проведение денежной оценки (при подготовке к сделке купли-продажи);
• проведение нормативной оценки (при оформлении договора дарения);
• получение плана земли, в котором содержатся все коммуникации, расположенные на нем (кадастровый паспорт);
• проведение экспертной оценки (на усмотрение владельца);
• документ, подтверждающий отсутствие объектов недвижимого имущества, расположенных на участке либо документация на все указанные объекты.

Важно! Оформление всех указанных документов предоставляется в возмездном порядке.

Договор на отчуждение участка

При передаче объекта в собственность другому лицу на добровольной основе необходимо надлежащее оформление в виде гражданско-правового акта. Возможны следующие варианты:

• завещание;
• договор дарения;
• договор купли-продажи.

Если объект подлежит принудительному изъятию, также необходимо оформление соответствующих документов.

Данное действие возможно только на основании ограниченного перечня документации. Среди них:

• Постановление Правительства Российской Федерации;
• решение суда.

Если имущество передается на возмездной основе, пункт о стоимости является в договоре значительным. Без его наличия документ считается недействительным. Цена участка может выражать в виде его стоимости или размере компенсации.

Отчуждение части земельного участка

Закон не предусматривает возможности отчуждения части земельного участка. Для этого необходимо совершить ряд действий.

Владелец участка земли может передать его часть в собственность другому лицу, только выделив ее в качестве самостоятельно объекта. Необходимо произвести обмер, оформить кадастровый паспорт.

После проведения перечисленных действий, часть участка станет отдельным объектом. Получив документы на новый земельный участок, собственник может его продать.

Закон строго регулирует порядок отчуждения земельных участков. Информация обо всех собственниках земли содержится в ЕГРН. Установлен перечень объектов, запрещенных к обороту. Отчуждение части участка запрещено.

Статья 52 ЗК РФ. Условия и порядок отчуждения земельного участка

Новая редакция Ст. 52 ЗК РФ

Отчуждение земельного участка его собственником другим лицам осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством, с учетом предусмотренных статьей 27 настоящего Кодекса ограничений оборотоспособности земельных участков.

Комментарий к Статье 52 ЗК РФ

Комментируемая статья не играет самостоятельной роли и является, по сути, оговоркой. Она введена в главу VII ЗК с единственной, на наш взгляд, целью – распространить (или даже скорее подтвердить) изъятие из оборота или ограничение в обороте земельных участков в соответствии с правилами ст. 27 ЗК применительно к договорам купли-продажи (особенно в процессе приватизации), мены и дарения. С этой точки зрения ст. 52 ЗК является частью самого крупного в ЗК комплекса норм о возникновении прав на землю (глава V ЗК). См. также комментарий к ст. 27 ЗК РФ.

Другой комментарий к Ст. 52 Земельного кодекса Российской Федерации

Под отчуждением имущества (земельного участка) понимается передача его собственником в собственность другим лицам на основании соответствующих договоров. Отчуждение представляет собой один из способов осуществления собственником своего правомочия распоряжения земельными участками. Правовой формой осуществления отчуждения земельных участков является совершение сделок с ними, в результате чего происходит или в некоторых случаях становится возможным переход права собственности.

Комментируемая статья формулирует основной принцип правового регулирования отчуждения земельных участков. Порядок отчуждения земельных участков регулируется гражданским законодательством. Однако при отчуждении земельных участков должны учитываться те ограничения оборота земли, которые предусмотрены в ст. 27 ЗК РФ, а также особенности совершения некоторых сделок с земельными участками, которые содержатся в ЗК РФ.

В земельном законодательстве предусмотрены ограничения на совершение сделок с земельными участками. Так, земельные участки, изъятые из оборота и указанные в ст. 27 ЗК РФ, не могут быть предметом сделок. Земельные участки, ограниченные в обороте, не могут быть переданы в частную собственность, кроме случаев, установленных федеральными законами.

Поскольку земельные участки являются недвижимым имуществом, то при их отчуждении должны соблюдаться требования Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”.

Особенности отчуждения земельных участков установлены в некоторых федеральных законах. Так, ст. 28 Федерального закона “О приватизации государственного и муниципального имущества” специально посвящена отчуждению земельных участков. Приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом. Приватизация имущественных комплексов унитарных предприятий осуществляется одновременно с отчуждением покупателю следующих земельных участков: находящихся у унитарного предприятия на праве постоянного (бессрочного) пользования или аренды; занимаемых объектами недвижимости, входящими в состав приватизируемого имущественного комплекса унитарного предприятия, и необходимых для использования указанных объектов.

Собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом. По желанию собственника объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, относящемся к государственной или муниципальной собственности, соответствующий земельный участок может быть предоставлен ему в аренду на срок не более чем 49 лет, а если объект недвижимости расположен на земельном участке в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, – на срок, не превышающий срока резервирования земель, если иное не установлено соглашением сторон. Договор аренды земельного участка не является препятствием для выкупа земельного участка. Отказ в выкупе земельного участка или предоставлении его в аренду не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

При приватизации расположенных на неделимом земельном участке частей зданий, строений и сооружений, признаваемых самостоятельными объектами недвижимости, с покупателями такого имущества заключаются договоры аренды указанного земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора в порядке, установленном законодательством. Собственники объектов недвижимости вправе одновременно приобрести в общую долевую собственность земельный участок после приватизации всех частей зданий, строений и сооружений, расположенных на этом земельном участке. Размер доли в праве собственности на земельный участок определяется пропорционально отношению площади соответствующей части здания, строения или сооружения к общей площади здания, строения или сооружения.

Земельный участок отчуждается в границах, которые определяются на основании предоставляемого покупателем кадастрового паспорта земельного участка. Указанный кадастровый паспорт земельного участка прилагается к акту инвентаризации имущественного комплекса унитарного предприятия, а также к договору купли-продажи земельного участка.

Предоставление земельных участков собственникам расположенных на этих земельных участках зданий, строений, сооружений в аренду или в собственность осуществляется в порядке и на условиях, которые установлены земельным законодательством. Отчуждению не подлежат земельные участки в составе земель лесного фонда и водного фонда, особо охраняемых природных территорий и объектов; зараженных опасными веществами и подвергшихся биогенному заражению; общего пользования (площади, улицы, проезды, автомобильные дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водные объекты, пляжи и другие объекты); не подлежащих отчуждению в соответствии с законодательством РФ. Отчуждению не подлежат находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд. Если иное не предусмотрено федеральными законами, отчуждению не подлежат земельные участки в составе земель транспорта, предназначенные для обеспечения деятельности в морских портах, речных портах, аэропортах или отведенные для их развития.

В соответствии с ч. 4 ст. 8 ВдК пруд, обводненный карьер могут отчуждаться в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством. Однако не допускается отчуждение таких водных объектов без отчуждения земельных участков, в границах которых они расположены.

Статья 5 Федерального закона “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения” обязывает лицо произвести отчуждение земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения или доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, которые не могут ему принадлежать на праве собственности.

Согласно ст. 19 Федерального закона “О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан” член садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения имеет право при отчуждении садового, огородного или дачного земельного участка одновременно отчуждать приобретателю долю имущества общего пользования в составе садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого товарищества в размере целевых взносов; имущественный пай в размере паевого взноса, за исключением той части, которая включена в неделимый фонд садоводческого, огороднического или дачного потребительского кооператива; здания, строения, сооружения, плодовые культуры.

Условия совершения сделок кооператива с земельными участками установлены в ст. 38 Федерального закона “О сельскохозяйственной кооперации”. Сделки кооператива по отчуждению и приобретению земельных участков и основных средств кооператива совершаются в соответствии с п. 3 ст. 20 названного Закона. Пункт 2 ст. 20 указанного Закона относит к исключительной компетенции общего собрания членов кооператива рассмотрение и принятие решений по вопросам отчуждения земли и основных средств производства кооператива, их приобретение, а также совершение сделок, если решение по этому вопросу этим Федеральным законом или уставом кооператива отнесено к компетенции общего собрания членов кооператива.

Как установлено в п. 3 ст. 110 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ “О несостоятельности (банкротстве)” при продаже предприятия отчуждаются все виды имущества, предназначенного для осуществления предпринимательской деятельности, в том числе земельные участки, здания, строения, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, права требования, а также права на обозначения, индивидуализирующие должника, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), другие принадлежащие должнику исключительные права, за исключением прав и обязанностей, которые не могут быть переданы другим лицам.

Статья 44. Основания прекращения права собственности на земельный участок

СТ 44 ЗК РФ

Право собственности на земельный участок прекращается при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам, отказе собственника от права собственности на земельный участок, по иным основаниям, предусмотренным гражданским и земельным законодательством.

Комментарий к Статье 44 Земельного кодекса РФ

Приведенный в статье перечень оснований прекращения права собственности на земельные участки в целом соответствует норме ст. 235 ГК РФ об общих основаниях прекращения права собственности. Однако в ГК РФ упоминается также о прекращении права собственности в случае гибели или уничтожения имущества – по отношению к земле такая ситуация невозможна: даже в случае деградации земли, нарушения почвенного покрова непосредственно земельный участок никуда не исчезает. Кроме того, в упомянутой статье ГК РФ названа возможность установления законодательством иных случаев утраты права собственности на имущество. ЗК РФ такой возможности не предусматривает. Таким образом, установленный им перечень оснований прекращения права собственности на земельные участки является исчерпывающим.

Условия и порядок отчуждения собственником земельного участка регламентированы ст. 52 ЗК РФ; отказа лица от права на земельный участок – ст. 53 ЗК РФ (см. комментарий к ним).

Принудительное лишение собственника земельного участка возможно по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Статья 235 ГК РФ предусматривает, что принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме следующих случаев:

1) обращение взыскания на имущество по обязательствам.

По российскому законодательству гражданин отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, за исключением имущества, на которое в соответствии с законом не может быть обращено взыскание (ст. 24 ГК РФ); гражданин, являющийся индивидуальным предпринимателем, если он не в состоянии удовлетворить требования кредиторов, связанные с осуществлением им предпринимательской деятельности, может быть признан несостоятельным по решению суда, и требования кредиторов в этом случае удовлетворяются за счет принадлежащего ему имущества (ст. 25 ГК РФ); юридические лица, кроме финансируемых собственником учреждений, отвечают по своим обязательствам всем принадлежащим им имуществом (ст. 56 ГК РФ).

В соответствии со ст. 278 ГК РФ обращение взыскания на земельный участок по обязательствам собственника допускается только на основании решения суда (в то время как для другого имущества в соответствии со ст. 237 ГК РФ законом или договором может быть предусмотрен иной порядок обращения взыскания).

Право собственности на имущество (в том числе земельный участок), на которое обращается взыскание, прекращается у собственника с момента возникновения права собственности на изъятое имущество у лица, к которому переходит это имущество;

2) отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу.

Так, ст. 5 ФЗ “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения” установлена обязанность собственника произвести отчуждение оказавшихся в его собственности по допускаемым законом основаниям (например, по завещанию) земельного участка или доли в праве собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, если это влечет нарушение установленных законодательством требований. Такие требования установлены ст. ст. 3 и 4 указанного Федерального закона. В соответствии с ними, в частности, участок сельскохозяйственных земель не может быть меньше установленного размера; в собственности одного лица и его родственников не могут находиться земельные площади в пределах одного района больше установленного размера; иностранные граждане и иностранные юридические лица не могут иметь в собственности земли сельхозназначения. Если земельный участок (или доля) были приобретены еще до принятия рассматриваемого Федерального закона, они должны быть отчуждены в течение года с момента вступления его в силу; если они приобретены после вступления этого Федерального закона в силу, то в течение года со дня возникновения права собственности либо момента, когда собственник узнал или должен был узнать об обстоятельствах, которые повлекли нарушение Закона;

3) выкуп у собственника земельных участков для государственных или муниципальных нужд, условия, основания и порядок которого регламентированы нормами главы VII.1 ЗК РФ;

4) реквизиция (см. комментарий к ст. 51 ЗК РФ);

5) конфискация (см. комментарий к ст. 50 ЗК РФ);

6) отчуждение имущества, в том числе земельного участка, в случаях: выплаты участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре в силу п. 4 ст. 252 ГК РФ, решения суда о признании права собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором эта недвижимость расположена, в силу п. 2 ст. 272 ГК РФ;

7) изъятие у собственника земельного участка при ненадлежащем использовании этого участка в случаях:

– если использование участка осуществляется с грубым нарушением правил рационального использования земли, установленных земельным законодательством, в частности, если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо значительному ухудшению экологической обстановки. Данная норма содержится в ст. 285 ГК РФ;

– если участок предназначен для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства и не используется для соответствующей цели в течение 3 лет, если более длительный срок не установлен законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не может быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или иных обстоятельств, исключающих такое использование (ст. 284 ГК РФ).

В ЗК РФ подробно регламентируется порядок изъятия в двух последних случаях земельных участков у владельцев, пользователей и арендаторов (ст. ст. 45 – 47), о собственниках же специально не упоминается. А ст. 286 ГК РФ, посвященная порядку изъятия у собственника земельного участка ввиду его ненадлежащего использования, отсылает к земельному законодательству в части определения органов, уполномоченных принимать решения о таком изъятии, а также установления порядка обязательного заблаговременного предупреждения собственника о допущенных нарушениях. Поскольку специальных норм в отношении процедуры лишения права собственности на земельный участок при нарушениях земельного законодательства не установлено, следует ориентироваться на нормы ст. 54 ЗК РФ, устанавливающие такую процедуру в отношении землевладельцев и землепользователей (см. комментарий к этой статье). В частности, к лишению права собственности вполне применимы нормы об обязательности предварительного административного воздействия на нарушителя, о форме предупреждения о нарушении, выносимого органом государственной власти по осуществлению государственного земельного контроля, с установлением срока для устранения нарушения.

Кроме того, земельный участок, как и иное имущество, может быть обращен по решению суда в доход государства, если в отношении его не представлены в соответствии с законодательством Российской Федерации о противодействии коррупции доказательства его приобретения на законные доходы либо в соответствии с законодательством РФ о противодействии терроризму не представлены сведения, подтверждающие законность приобретения этого участка (подп. 8, 9 п. 2 ст. 235 ГК РФ).

Наконец, прекращение прав собственности на землю может произойти в результате приватизации и национализации.

При приватизации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, и по решению самого собственника, т.е. государства, муниципальных образований, отчуждается в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законодательством. Так, в ходе земельной реформы были приватизированы земли, занимаемые сельскохозяйственными предприятиями, т.е. они переданы в собственность коллективов этих предприятий бесплатно. В настоящее время земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, могут быть переданы в собственность бесплатно (например, крестьянским хозяйствам) или проданы гражданам и юридическим лицам.

Однако в соответствии с п. 4 ст. 1 ФЗ “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения” приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, расположенных на территории субъекта РФ, осуществляется с момента, установленного законом субъекта РФ.

При национализации, наоборот, происходит обращение в государственную собственность земель, находящихся в собственности граждан и юридических лиц. Это возможно только на основании специального закона. При этом должно производиться возмещение стоимости земельных участков и других убытков в порядке, установленном ст. 306 ГК РФ (см. также: Боголюбов С.А. Земельное право: Учебник для бакалавров. М.: Юрайт, 2014; Боголюбов С.А., Минина Е.Л. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации. М.: Норма, 2002).

Читайте далее: