Получение ключей в новостройке порядок действий

Получение квартиры от застройщика: на что обратить внимание при подписании Акта приема-передачи ключей

Заполнение Акта приема-передачи жилья – ответственный момент не только потому, что с него начинается жизнь на новом месте, но и потому, что после получения квартиры от застройщика и подписания документа исправлять недочеты и строительные дефекты в случае их обнаружения придется за свой счет. Чтобы строительство после долгожданного завершения не перетекло в вынужденный дополнительный ремонт, который придется делать своими силами, нужно заведомо выявить допущенный брак и недоделки. Для этого необходимо знать, на что обратить внимание, и проводить осмотр основательно и не торопясь.

Юридический порядок процедуры

Получение квартиры от застройщика осуществляется после ввода здания в эксплуатацию. О том, что дом действительно сдан, свидетельствует «Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию», копию которого строительная фирма обязана предоставить по запросу клиента. О сроках и порядке проведения приема застройщик должен уведомить собственника заранее, после чего определяются удобные для всех дольщиков дата и время осмотра.

Юридически Акт приема-передачи квартиры, подписанный клиентом, является для строительной компании документом, подтверждающим выполнение всех обязательств перед покупателем. В процессе получения квартиры от застройщика до подписания бумаг о приеме собственник может воздействовать на СК и отстаивать свои права, среди которых право требовать исправления допущенных недочетов или возмещения за дефекты.

В случае обнаружения брака после строительных работ устанавливается срок для его устранения, который может составлять 20-60 дней. Обязательства застройщика прописываются в специальной Дефектной ведомости. Задержка влечет за собой компенсацию – покупатель может потребовать 1% от стоимости недвижимости за каждый день просрочки. После устранения всех недостатков проводится повторный осмотр и, если клиент удовлетворен, подписывается документ о приеме.

В случае если собственник не может по каким-то причинам присутствовать лично или нет возможности собрать сразу всех дольщиков, оформляется доверенность на получение квартиры от застройщика. Такой вариант актуален, например, когда недвижимость оформлена на пожилых родителей, а принимать объект приезжают взрослые дети.

Недочеты, которые можно выявить при получении квартиры от застройщика

Недвижимость в новостройках почти всегда имеет небольшие недоделки, а иногда и серьезные недочеты, самостоятельное устранение которых может стоить 50-150 тысяч рублей. Что необходимо проверять при получении квартиры от застройщика с разными типами отделки?

Осмотр помещения без отделки проводится с выполнением замеров. Нужно убедиться, что общая площадь, метраж комнат и санузла, размеры коридоров и лоджий соответствуют плану. В случае обнаружения лишних или недостающих метров проводится перерасчет. Также проверяются:

• размеры, целостность и работоспособность дверей и окон;
• ровность стен и стяжек;
• сухость углов;
• исправность вентиляции (можно поднести пламя или листок бумаги);
• состояние электроразводки, наличие точек питания, патронов (если это оговорено в договоре) и их исправность.

При получении квартиры от застройщика с черновой отделкой нужно проверить:

• гладкость стен и прочность финишного слоя, отсутствие пятен, наплывов и других изъянов;
• наличие гидроизоляции в туалете и ванной (обычно край материала видно из-под стяжки), и звукоизоляции – в комнатах;
• соответствие высот по уровню стяжки, отсутствие пустот, трещин и ям (проверяется строительным уровнем);
• высоту и готовность потолка к чистовой отделке – он должен быть оштукатурен, зашпаклеван и покрыт грунтовкой;
• соблюдение правил монтажа и готовность радиаторов к использованию (в летний период необходимо уточнить у управляющей компании, подключено ли здание к теплосетям);
• надежное крепление и четкость установки стояков по вертикали, наличие запорного крана, фильтров очистки, счетчика на воду (записать номер и показания), напора, герметичность стыков коммуникаций, отсутствие дефектов и ржавчины на арматуре;
• качество отделки откосов, легкость движения открывающихся конструкций, исправность замков, отсутствие сколов и других механических повреждений.

После получения квартиры от застройщика с чистовой отделкой под ключ в идеале собственник может сразу заносить вещи и заселяться. В этом случае осмотр может быть самым детальным и придирчивым.

Принимать объект рекомендуется при дневном свете. Следует осмотреть подъезд и прилегающую территорию. Чтобы максимально обезопасить себя от переделок после получения квартиры от застройщика, можно воспользоваться помощью эксперта по строительству.

Подробнее об алгоритме и каждом этапе приема жилья, выявлении явных и скрытых дефектов, которые могут обернуться проблемами в будущем, можно узнать на тематическом семинаре основателя студии ремонта «Параллель» Тиграна Симоняна, который пройдет 03.04.2020 в рамках выставки «Недвижимость от лидеров».

Руководство к действию: что делать после получения ключей от квартиры

Настал момент, который стоил всех пережитых волнений и долгого ожидания: вы держите в руках ключи от собственной, уже готовой квартиры. Вас, конечно, переполняют чувства, но что делать дальше? Какие шаги предпринимать в первую очередь? Какие документы подписывать? Что допускается делать во время ремонта, а что категорически запрещено? Новострой-СПб узнал ответы на все вопросы и подготовил на эту тему полезный материал.

В первую очередь

Как показывает практика, владельцы квартир в строящемся доме мечтают получить ключи от своего нового жилья и как можно скорее туда въехать. Они наивно полагают, что на этом их приключения закончатся. На самом деле, все самое «интересное» только начинается. Хозяевам квартиры предстоит сделать еще множество разных дел.

И первое из них – это подписание договора с управляющей компанией на обслуживание здания. Затем последует вручение инструкции по эксплуатации квартиры, паспортов на счетчики, ключей от почтового ящика и различных элементов инженерных систем для возможности пользования квартирой (термоголовки, пожарный рукав и т.п.), рассказывает Евгений Перминов, первый заместитель генерального директора УК «КВС-сервис». И только после этого можно приступать к ремонтным работам, заселению и оформлению права собственности.

«Изначально управляющая компания назначается по умолчанию застройщиком. Это нужно для того, чтобы передать домовое имущество на баланс УК. Затем собственники квартир вправе выбрать новую, понравившуюся им управляющую компанию»

Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп»

Второй, не менее важный шаг – оформление права собственности на недвижимость. Как только дом поставлен на кадастровый учет, в МФЦ можно подавать следующие документы:

– ДДУ с отметкой о регистрации в Ростреестре;

– акт приема-передачи квартиры (2 экземпляра);

– документ, удостоверяющий личность будущего собственника жилья (как правило, это паспорт);

– квитанцию об оплате Госпошлины (2 тыс. руб.).

Если в акте приема-передачи указаны два дольщика и более, то сумма госпошлины делится между ними в равных долях и предоставляется квитанция об оплате от каждого дольщика.

В случае, если квартира приобреталась в ипотеку, к этим документам добавляется закладная от банка, для оформления которой необходимо будет также заказать отчет об оценке квартиры, а также кредитный договор, дополняет Надежда Зотова, директор по маркетингу и рекламе строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест». После оформления права собственности новоселы могут подавать документы на регистрацию в паспортный стол, за которым закреплен дом.

Перепланировка и время проведения ремонтных работ

Если квартира сдавалась собственнику без отделки, значит, в ней предстоит делать ремонт. Время проведения всех шумных работ строго регламентировано Законом Санкт-Петербурга от 31.05.2010 № 273-70 «Об административных правонарушениях в Санкт-Петербурге»: в будние дни с 22.00 до 08.00 их осуществлять нельзя. В выходные и праздники установлено дополнительное ограничение – с 08.00 до 12.00 часов дня.

На практике ситуация немного другая: в большинстве случаев жильцы конкретного дома принимают совместное решение о том, в какие часы и дни делать ремонт и придерживаются заданных рамок. Как правило, шумные работы проводят с 09.00 до 18.00-19.00 с дневным перерывом с 13.00 до 15.00 (время, когда родители укладывают маленьких детей на дневной сон).

Что касается ремонта, то здесь действуют непреложные правила, которые нарушать нельзя. По законодательству РФ, перепланировку в квартире можно делать только с согласия проектной организации.

В квартире категорически запрещается:

– трогать несущие стены и создавать на них дополнительную нагрузку (нельзя их сносить, переносить, перестраивать);

– переносить «мокрые зоны» (кухня, санузел);

– увеличивать санузел за счет жилых помещений;

– перекрывать вентиляционные шахты;

– нарушать работу вентиляционных систем, газовых магистралей и стояков;

– устанавливать радиатор на лоджии;

– увеличивать площадь своей квартиры за счет общедомового пространства;

– демонтировать перекрытия между смежными квартирами;

– сносить стены при присоединении балкона/лоджии к жилой комнате;

– подключать теплый водяной пол к общедомовой отопительной системе.

В квартире можно:

– устанавливать и демонтировать межкомнатные перегородки и ненесущие стены;

– устанавливать перегородки для зонирования;

– увеличивать площадь жилых комнат за счет утепленной лоджии или коридора;

– увеличивать площадь мокрых точек за счет нежилых помещений (коридор, кладовка).

Общедомовое имущество – в личных целях

Владельцы квартир ежемесячно оплачивают не только коммунальные платежи, но и содержание и обслуживание общего имущества. При желании его можно использовать в личных целях (например, хранить коляски, велосипеды и иные крупногабаритные вещи), если только предпринятые действия не будут противоречить законодательству, а также моральным и этическим нормам.

Вот только вряд ли удастся это сделать сразу после получения ключей, поскольку не менее 2/3 собственников дома должны проголосовать «за» по вопросу утверждения. Делается это на Общем собрании Перечня общего имущества и Порядка распоряжения общим имуществом. Там же решается, кому и на каких условиях оно предоставляется, кто имеет право заключать договоры аренды общего имущества, куда идут доходы от его использования. Бывают случаи, когда к моменту заселения последних собственников собрание уже состоялось, но это скорее исключение из правил, комментирует Ольга Мицеловская, генеральный директор ООО «БФА Сервис» (управляющая компания ЖК «Огни залива»).

«Важный момент: хранение вещей не должно перекрывать пожарные выходы или препятствовать свободному покиданию квартир в случае непредвиденной ситуации»

Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development

«Коммунальные» нюансы

Иногда возникают трения между жильцами и УК, когда первые отказываются платить коммунальные услуги на том основании, что они пока еще не живут в новом доме. Однако все споры здесь абсолютно бесперспективны. В соответствии с Жилищным Кодексом РФ и Федеральным Законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», начало оплаты жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ) наступает с момента подписания акта приема-передачи квартиры и получения дольщиком ключей.

С этой минуты владелец жилплощади несет ответственность за все, что происходит на его территории, а также оплачивает коммунальные услуги, даже если у него идет ремонт и жить в квартире пока еще невозможно, говорит Ольга Ульянова. При этом, отсутствие документа о собственности (если, к примеру, идет процесс оформления) не освобождает хозяина от оплаты счетов.

«Бывают случаи, когда УК просит собственника сразу внести оплату на 3-4 месяца вперед. Связано это с тем, что большинство жителей, получив ключи, начинают делать ремонт, переезжают не сразу, а об оплате коммунальных услуг забывают, из-за чего копятся долги перед сбытовыми компаниями»

Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development

В нежилой квартире начисления выписываются по нормативам, если владелец не подает показания индивидуальных приборов учета. После снятия контрольных показаний производится перерасчет начисленной оплаты коммунальных услуг. В случае отказа собственника от оплаты ЖКУ, формируется судебный приказ, и взыскания происходят в судебном порядке, сообщает Евгений Перминов.

«Однако, если вовремя подавать информацию о нулевых показаниях приборов учета, оплата за коммунальные услуги (электроснабжение, водоснабжение и водоотведение, отопление) начисляться не будет – в том случае, если они фактически не потребляются. Услуги за содержание помещений (жилищные услуги) оплачиваются с момента подписания акта приема-передачи квартиры согласно установленным тарифам», – добавляет Ольга Мицеловская.

«Если жильцы отказываются оплачивать счета, а просрочка составляет 2 и более месяцев, то управляющая компания в праве обратиться в суд. Такие случаи происходят крайне редко, и сумма должна быть более внушительной. Управляющая компания часто с пониманием относится к случаям просрочки, давая собственнику квартиры время решить возникшие проблемы»

Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development

Гарантийный случай

Гарантийные обязательства застройщика по Гражданскому кодексу РФ составляют 5 лет на весь дом, и не более 3 лет на коммуникации инженерно-технического обеспечения.

К гарантийным случаям могут относиться трещины на стенах, сколы фасадной облицовки, повреждения оконных блоков и стекол, протечки инженерии или балконного остекления – если только они произошли не по причине неправильной эксплуатации. Если, к примеру, протечка была вызвана тем, что собственник в процессе ремонта снимал и потом неправильно установил радиатор, сливал строительные отходы в унитаз, самостоятельно менял фасадное остекление или монтировал кондиционер, что привело к нарушению целостности фасада, – все эти случаи не попадают под гарантию. То же касается вреда, причиненного общедомовому имуществу в процессе эксплуатации и повреждений, нанесенных самими жильцами: разбитых стекол и светильников, выведенных из строя лифтов и домофонов, комментирует Надежда Зотова.

Кроме того, застройщик не несет ответственности за недостатки, которые не являются скрытыми и не были отражены при приемке квартиры в акте: царапины на дверях, трещины на стекле, вмятины на радиаторах и так далее.

В рамках гарантийных обязательств, неполадки, обнаруженные жильцами или УК, фиксируются эксплуатирующей организацией. После этого направляется официальное письмо застройщику, который высылает комиссию для обследования. По итогам работы комиссии составляется акт, подтверждающий или опровергающий наличие гарантийного случая. В случае подтверждения, застройщик исправляет замечания.

«Гарантия на отдельные комплектующие, изделия и оборудование МКД устанавливается паспортами завода-изготовителя конкретного изделия. Например, гарантийный срок на полы из ламинированной доски составляет 1 год, на общестроительные работы – 5 лет, на оконные конструкции – тоже 5 лет, но с условием проведения их ежегодного технического обслуживания специализированной организацией и составлением соответствующего документа»

Евгений Перминов, первый заместитель генерального директора УК «КВС-сервис»

Гарантия на квартиру с ремонтом

Срок гарантии на отделочные работы каждый застройщик устанавливает индивидуально. Но, как правило, он распространяется на:

1. Полы (материал и качество укладки) – 5 лет.

2. Стены (поклейка обоев и укладка кафельной плитки) – 5 лет.

3. Межкомнатные двери – 5 лет.

По словам Евгения Перминова, все механические дефекты должны устраняться до подписания акта приемки-передачи. Гарантия распространяется строго на скрытые дефекты, которые невозможно обнаружить визуально. «Надо понимать, что в помещении должен соблюдаться нормативный температурно-влажностный режим. При его нарушении может деформироваться напольное покрытие, отклеиваться обои и образовываться конденсат на потолке. Принадлежность к гарантийному случаю устанавливается комиссией с присутствием представителей застройщика, УК и собственника квартиры», – отмечает эксперт.

Что нужно знать покупателю при получении ключей от квартиры в новостройке

Купить квартиру в новостройке при наличии денег или одобренной ипотеки не составляет особого труда, а вот избавиться от проблем, связанных с выяснением отношений с застройщиком или управляющей компанией выявленных недоделок или дефектов при строительстве дома куда сложнее.

Будущим жильцам следует обратить повышенное внимание на процесс приемки квартиры и тщательное изучение всех деталей будущего жилья. Необходимо договориться об устранении всех дефектов еще до подписания акта квартиры, так как после этого получить компенсацию или заставить застройщика исправить будет уже очень сложно.

Приемка квартиры в новостройке регламентируется Федеральным законом № «Об участии в долевом строительстве…» и осуществляется после ввода дома в эксплуатацию, напоминает генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. Застройщик обязан уведомить клиента о сроках и порядке проведения приема квартиры, а покупателю необходимо записаться на определенную дату и время осмотра.

Однако уже на данном этапе у застройщиков могут возникать определенные сложности, отмечает генеральный директор Александр Зубец. «Дело в том, что стройка обычно занимает достаточно длительный период, и за это время у людей меняются паспортные данные, адреса постоянной регистрации По закону, покупатели в таких случаях, конечно, должны проинформировать застройщика, но на практике этого никто не делает, поэтому процесс поиска покупателей очень затягивается», — говорит он.

После того, как все клиенты найдены, в среднем, по данным экспертов, в день происходит приемка 9–10 квартир. При этом на осмотре объекта должны присутствовать представители управляющей компании и застройщика. «Если клиента все устраивает и не выявлено никаких недочетов, то подписывается акт квартиры. Если же в квартире обнаружены недочеты, покупателю обязаны предоставить дефектную ведомость, где будут указаны недостатки принимаемого жилья», — отмечает Мария Литинецкая.

Дефектная ведомость

Дефектная ведомость подписывается тремя сторонами (эксплуатирующей организацией, застройщиком и покупателем), а затем устанавливается срок для устранения указанных недочетов, который, как правило, составляет от 20 до 60 дней. В случае задержки дольщик может потребовать от застройщика компенсацию в размере 1% от стоимости квартиры за каждый день просрочки, рассказывает коммерческий директор корпорации «Баркли» Екатерина Фонарева.

Акт подписывается покупателем только после устранения всех недостатков, во время повторного осмотра. Затем клиент получает ключи и может приступать к ремонтным работам. Указанный документ, по словам Екатерины Фонаревой, должен содержать информацию о дате и месте его составления, описание передаваемого объекта недвижимости с указанием местонахождения, метража, стоимости и справку об отсутствии взаимных претензий продавца и покупателя. «Покупателям нужно быть внимательными, не спешить подписывать документы. Будет сложнее отстаивать свои права, если акт уже подписан, а недочеты есть», — подчеркивает заместитель руководителя юридического департамента Владимир Зимохин.

Акт о взаиморасчетах

Еще одним документом, необходимым для подписания при приемке жилья, является акт о взаиморасчетах, который составляется после расчета за квартиру по результатам обмеров БТИ.

Как известно, изменение площади квартиры в ходе строительства — явление распространенное. Покупателям в этом случае предлагают доплатить за дополнительные метры, но связано это не с жадностью застройщиков, а с особенностями технологии строительства. В типовых панельных домах расхождения обычно невелики — чаще всего разница не превышает 1 метра. В монолитных и домах, которые строятся по индивидуальным проектам, разница может быть больше.

По данным заместителя генерального директора по правовым вопросам Натальи Шаталиной, допустимый процент отклонения от проектной площади обычно прописывается в ДДУ. Чаще всего там прописывается условие, при котором стороны не будут производить перерасчет, если разница между проектной и фактической площадями окажется в определенных пределах, например, 0,5 кв. м, отмечает она.

На что обращать внимание при проверки квартиры

При осмотре квартиры дольщику можно воспользоваться услугами экспертов строительной области. Специалисты могут объективно оценить состояние жилого помещения и указать на те проблемы, которые могут быть не видны простому обывателю, объясняет Екатерина Фонарева. Если же клиент приехал и хочет оценить состояние квартиры самостоятельно, то ему стоит следовать ряду рекомендаций.

По мнению руководителя отдела новостроек ГК «МИЦ» Александра Энгеля, осмотр квартиры в новостройке лучше всего проводить в светлое время суток. Кроме самой квартиры и мест общественного пользования стоит обратить внимание и на прилегающую к дому территорию, советует он. Если рядом не продолжается строительство новых корпусов в рамках проекта, газоны должны быть приведены в порядок, в соответствии с проектом благоустройства во дворе должны быть зеленые насаждения, детские и спортивные площадки, пожарные проезды, парковочные места для автотранспорта. Дом внешне должен выглядеть законченным и не иметь дефектов.

Войдя в подъезд, необходимо обратить внимание на качество и степень готовности произведенных отделочных работ, продолжает заместитель директора департамента новостроек Алексей Оленев. Например, если в подъезде предусмотрена плитка, она должна быть уложена без повреждений. Кроме того, необходимо проверить работу освещения и теплоснабжения и наличие необходимого оборудования для маломобильных групп граждан. «Что касается мусоропровода для бытовых отходов, то эксплуатирующая организация зачастую заваривает мусоропровод на первые , пока новые жильцы будут производить ремонт в своих квартирах, дабы недобросовестные рабочие не выбрасывали туда строительный мусор», — говорит эксперт.

Продолжение осмотра

В процессе приемки самой квартиры следует без всякого стеснения тщательно осматривать комнату за комнатой. Следует помнить, что в квартирах без отделки на момент сдачи дома в эксплуатацию должна быть произведена электроразводка с подведение нескольких точек электропитания в квартире, установкой света, счетчиков и систем пожарной безопасности, отмечает Алексей Оленев, отдельно подчеркивая необходимость убедиться в работоспособности розеток и наличии освещения во всех комнатах.

Далее нужно осмотреть батареи, задействовав устанавливаемый почти на всех радиаторах терморегулятор. «Правда, проверить их работу можно только в холодное время года, поскольку на лето теплоснабжение отключается», — напоминает эксперт. В теплое время года можно обратиться в управляющую компанию и узнать, подключено ли здание к теплосетям.

Следующими пунктами осмотра должны стать проверка водоснабжения и входных дверей.

Новым жильцам стоит пристально изучить окна и балконы на предмет трещин, любых механических повреждений стекла и работы механизмов, с помощью которых открываются и закрываются двери. Далее стоит проверить вентиляцию, а затем осмотреть стены, потолок и пол на отсутствие трещин, а также проверить монтажные стыки и швы. На них не должно быть влаги. В противном случае это приведет к возникновению грибка и промерзанию стен.

При приеме квартиры с отделкой необходимо обратить внимание на качество поклейки обоев. По данным Марии Литнецкой, застройщики нередко не доклеивают обои в труднодоступных местах (батареи, оконные блоки ). Помимо этого нужно проверить покрытие полов — нет ли сколов на ламинате, не скрипит ли пол «Конечно, следует убедиться в качестве отделочных материалов. При покупке квартиры „под ключ“ в ДДУ застройщик обязан указать все используемые материалы и предоставить сертификаты качества по требованию клиента», — подчеркивает эксперт. В целом, гарантия на качество строительных материалов при строительстве такого жилья обычно составляет пять лет.

Обмену и возврату подлежит

Как правило, мелкие недоделки застройщик устраняет в согласованные сроки, говорит Наталья Шаталина. Если же имеются значительные претензии от устранения, которых застройщик уклоняется, тогда, как уже было сказано, необходимо составить акт и далее либо требовать вплоть до судебного порядка устранения, либо исправлять самим и взыскивать с застройщика потраченные средства.

Довольно часто покупатели квартир в новостройках жалуются на перебои в работе инженерных сетей. По словам Ирины Доброхотовой, чаще всего это происходит неоптимальных решений при прокладке коммуникаций или проявления скрытых дефектов оборудования. «Но после заселения и сдачи дома госкомиссии решение подобных проблем лежит на плечах управляющей компании, которая непосредственно принимала объект на свой баланс, поэтому именно она и должна в установленные сроки устранять причины перебоев», — говорит она.

Если же проблема не решается, тогда, по словам Марии Литинецкой, клиент может подать исковое заявление на строительную организацию. «Однако многие застройщики перестраховываются и прописывают в ДДУ перечень вещей, которые покупатель в случае их поломки обязан ремонтировать за свой счет. Нередко в этот список включают промерзание окон, отошедшие обои, все, что можно списать на неправильную эксплуатацию», — поясняет она. В свою очередь, покупатели зачастую пытаются предъявить претензии к застройщику по поводу поломок, которые произошли вследствие неверной эксплуатации и бывают очень недовольны, когда их требования остаются неудовлетворенными, добавляет Екатерина Фонарева.

По словам Александра Энгеля, на практике обладатели квартир , особенно муниципального жилья, просто сравнивают фактически выполненный объем работ с заявленным в договоре. К отделке они не придираются, так как готовы к тому, что она будет выполнена не из самых качественных материалов. Для собственников более дорогого жилья, напротив, добротность использованных материалов и качество ремонта очень важны. Тем не менее, обеим группам клиентов следует быть как можно более внимательными при приемке квартиры и оформлении соответствующих документов и знать, на что могут распространяться их права. А на что — и не могут.

Получил ключи от квартиры в новостройке: что дальше

Итак, дом, в котором вы когда-то купили квартиру, наконец построен, вы подписали акт приема-передачи и получили ключи. А значит, основные тревоги позади. Но есть ряд формальностей, про которые нельзя забывать, если вы приобрели объект в ипотеку.
Давайте по порядку.

Оформите отчет об оценке

Отчет об оценке необходим банку для того, чтобы определить рыночную стоимость объекта. Заказать его лучше сразу после подписания акта приема-передачи, так как на его подготовку требуется время.

Вы можете заказать отчет об оценке на ДомКлик. Для этого зайдите в раздел «Услуги», далее — «Список оценочных компаний», введите в поисковую строку адрес объекта недвижимости, после чего из выпадающего списка выберите любую оценочную компанию и закажите звонок. Согласуйте условия и оплатите услугу, а отчет об оценке компания загрузит на ДомКлик самостоятельно.

Также вы можете заказать отчет об оценке в любой аккредитованной банком компании. Их список можно найти на сайте банка.

Оформите квартиру в собственность

Оформить право собственности вы сможете после того, как дом, в котором вы купили квартиру, будет поставлен на кадастровый учет. Этот процесс может занять до полугода, но, как правило, проходит быстрее. При подписании акта приема-передачи поинтересуйтесь у застройщика о примерных сроках постановки дома на кадастровый учет. После того, как это случится, вы можете оформить право собственности.
И тут может быть два варианта. И зависят они от того, что указано у вас в кредитном договоре.

Кредитный договор содержит обязательство по оформлению закладной

В этом случае вам необходимо будет обратиться в банк и подписать дополнительное соглашение к кредитному договору — о том, что закладная не оформляется. При себе нужно будет иметь документы:

1. Паспорт
2. Кредитный договор
3. Договор долевого участия или договор уступки права требования

Вы можете просто прийти в любой центр ипотечного кредитования в удобное для вас время — допсоглашение при вас подготовит менеджер банка.
Также вы можете обратиться к менеджеру в чате в вашем личном кабинете сопровождения на ДомКлик — он составит допсоглашение заранее, вам нужно будет просто прийти и подписать его.

Обратите внимание: если заемщиков по кредитному договору несколько, подойти в банк необходимо будет всем. Если кого-то из них нет в городе, можно оформить у нотариуса доверенность. Как правило, нотариус может помочь с верной формулировкой.

В кредитном договоре нет отметки об оформлении закладной

В этом случае дополнительное соглашение оформлять не нужно. Просто сдайте документы из списка ниже в Росреестр или МФЦ.

Для оформления права собственности вам понадобятся:

1. Договор основания (например, договор долевого участия или договор уступки права требования)
2. Оригинал акта приема-передачи объекта — их должно быть столько, сколько дольщиков указано в договоре + 1. То есть, если в договоре долевого участия указано двое дольщиков, актов должно быть при себе три. Как правило, застройщик выдаёт их заранее в нужном количестве. Однако, если у вас их меньше, чем нужно, получить дополнительный оригинал можно у застройщика, а можно заверить копию имеющегося у нотариуса.
3. Кредитный договор и его копия
4. Паспорта всех дольщиков
5. Свидетельство о браке, если супруги оформляют недвижимость в совместную собственность
6. Квитанция об оплате госпошлины — она составляет 2000 рублей
7. Допсоглашение об отмене закладной, если оформляли

Сотрудник МФЦ примет у вас документы, а вам оставит расписку, в которой будет указано, какие именно документы вы сдали, в каком количестве, а также номер вашего заявления.

Сколько времени займет оформление права собственности

Согласно ст. 16 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ максимальный срок регистрации при подаче документов через МФЦ — 9 рабочих дней, при подаче напрямую в отделение Росреестра — 7. На практике же бывают задержки в несколько дней. Чтобы уточнить текущий статус регистрации документов, вы можете позвонить в МФЦ. Номер телефона, номер дела и PIN указаны в расписке.

Для получения готовых документов вам необходимо будет иметь при себе паспорта и расписки, выданные вам сотрудником МФЦ.

Какие документы я получу

Свидетельства о праве собственности отменили еще в 2016 году — они больше не выдаются. Вы получите выписку из ЕГРН, а также договор долевого участия с отметкой о произведенной регистрации. При этом для получения документов дольщикам не обязательно идти вместе. Каждый может получить свой комплект документов в удобное ему время.

Предоставьте в банк выписку из ЕГРН

В течение трех месяцев с даты оформления права собственности вам нужно будет предоставить в банк выписку из ЕГРН и договор основания (долевого участия или уступки права требования). Эти документы требуются для того, чтобы подтвердить целевое использование средств.

Как передать выписку в банк

Для этого не нужно никуда ходить. Просто зайдите в личный кабинет по обслуживанию полученной ипотеки на ДомКлик и загрузите скан или фото выписки, а также договора в чат.

Предоставьте в банк полис страхования недвижимости

По условиям кредитного договора банк берет вашу квартиру в залог, а предмет залога — согласно статье 31 Федерального закона 102-ФЗ — вы обязаны застраховать. Но есть еще как минимум несколько причин сделать это. Подробнее об этом читайте в нашей статье «Страховка недвижимости, жизни и здоровья: зачем оформлять и продлевать полис».

Как застраховать квартиру

Купить полис страхования залогового имущества также можно на ДомКлик, в разделе «Услуги» — «Страхование». А можно самостоятельно, в любой страховой компании, аккредитованной банком. Их список можно найти здесь.
Страховой полис, приобретенный на сайте ДомКлик, автоматически отправляется в банк. Дополнительно делать ничего не нужно. А вот если полис куплен в сторонней компании, его необходимо будет передать в банк. Сделать это можно как на странице страхования, так и в соответствующем разделе личного кабинета сопровождения ДомКлик.

Просто загрузите сам полис страхования залога и квитанцию о его оплате. Это важно — если банк не получит ваш полис страхования недвижимости, вам могут начислить неустойку в размере ½ процентной ставки за каждый день без страхового полиса. Загруженные документы обрабатываются банком в течение 3 рабочих дней.

Верните часть потраченных на квартиру денег

Напоминаем, что вы можете подать документы на налоговый вычет уже сейчас, если акт приема-передачи подписали в 2019 году. О том, как это сделать, подробно рассказали в статье «Как получить налоговый вычет после покупки квартиры в ипотеку». Если вы купили квартиру по договору долевого участия, вам даже не нужно дожидаться оформления права собственности.

Это не всё

Если это жилье — единственное, вам необходимо будет зарегистрироваться по месту жительства. Чтобы прописаться в квартире, нужно обратиться в паспортный стол, МФЦ, подразделение ГУВМ МВД (заменяющее ФМС), управляющую компанию (в некоторых существуют паспортные столы) или воспользоваться порталом Госуслуги.

Подробнее об этом рассказали в нашей статье «Как прописаться в квартире».

Если же у вас несколько объектов в собственности, и вы уже где-то зарегистрированы, этот пункт можно пропустить.

Если остались вопросы

После получения ипотеки любой вопрос, связанный с вашим кредитом, вы можете решить на ДомКлик, в личном кабинете по обслуживанию полученной ипотеки. О нем у нас есть отдельная классная статья: «Любой вопрос с банком после оформления ипотеки можно решить онлайн».

Если коротко: мы собрали все самые востребованные клиентами услуги в одном месте: консультации профильных специалистов банка, заказ справок и платежного поручения, продление страхового полиса, ипотечные каникулы, налоговый вычет, снятие обременения и многое другое. А кроме того, клиенты могут получить круглосуточную онлайн-поддержку банка — доступен чат с менеджером и заказ звонка.

Инструкция: как принять квартиру в новостройке

Не подписывайте документы о приемке квартиры в новостройке за глаза. Тщательно проверить документы, качество строительства и отделки – это самое важное на финальном этапе покупки. Пошаговую инструкцию дает компания «Метриум Групп».

Шаг 1. Ждите приглашения

Срок завершения строительства прописывается в договоре долевого участия. Если застройщик не укладывается в этот срок, то не позднее чем за два месяца до истечения указанного времени он обязан направить вам соответствующую информацию и предложение изменить договор. Сроки ввода в эксплуатацию и передача ключей – понятия разные, поэтому рассчитывайте, что заселитесь на следующий день после того, как дом примет госкомиссия.

Период, за который застройщик должен передать ключи дольщикам, также прописывается в договоре, и у разных компаний он может отличаться, но в среднем составляет около полугода с момента получения РВЭ. Вполне возможно, что застройщик не станет так растягивать процесс, но он оставит комфортный запас на доработки. Дольщики получают уведомление о завершении строительства заказным письмом за месяц до передачи ключей или ранее. На практике застройщики также звонят покупателям или отправляют смс.

Шаг 2. Соберите инструменты

К передаче квартиры стоит подготовиться. Если есть возможность, договаривайтесь о встрече с представителями застройщика днем: так будет легче оценить состояние квартиры. Также имеет смысл взять с собой фонарик, чтобы увидеть все темные углы.

Помимо фонарика возьмите с собой:

• блокнот, ручку и мел (Они потребуются, чтобы записывать увиденные недочеты, которые потом следует внести в специальный акт. Бумага пригодится и чтобы проверить, работает ли вентиляция. Мелом можно будет обвести недочеты на полу или стенах);
• лампочку и дешевый электроприбор – например, небольшой фен или электробритву (С помощью лампочки проверьте работу всех цоколей, с помощью фена или бритвы – исправность розеток. Не стоит подключать к розеткам свой дорогой телефон: если с ними что-то не так, пережить потерю фена легче);
• лазерный дальномер, уровень, правило или их заменители – рулетку и отвес из нитки и болтика (С помощью дальномера измерьте площадь комнат, а с помощью уровня и строительного правила определите, ровные ли стены. Это покажется странным, но на осмотр квартиры женщинам лучше прийти на каблуках, а мужчинам – в классических туфлях: так будет проще выявить пустоты в полу. Ну или можно взять с собой еще и молоток).

Шаг 3. Познакомьтесь с соседями и скооперируйтесь

Перед осмотром квартиры познакомьтесь с будущими соседями, хотя бы заочно. Как правило, в социальных сетях создаются группы дольщиков компании или конкретного жилого комплекса, где можно почитать о недочетах и недоделках, которые успели выявиться в этой или предыдущих очередях. Чаще всего слабые места повторяются в рамках одной очереди, и можно заранее выяснить, где именно их искать. Кроме того, если недоделки существенные, что-то не так в местах общего пользования или с лифтами, можно скооперироваться с соседями и добиться решения проблемы сообща, составив коллективную претензию.

Если есть сомнения в собственных силах, обратитесь в специальные службы, которые занимаются содействием в приемке квартир. Они помогут как с документальной стороной вопроса, так и с технической: принесут необходимые инструменты и исследуют квартиру. За дополнительную плату некоторые привезут и газоанализатор, тепловизор, индикатор радиоактивности и проведут более полное обследование квартиры. Часто такие фирмы могут порекомендовать соседи: возможно, получится нанять специалистов, которые уже работали в конкретном жилом комплексе и знают его типичные проблемы.

Шаг 4. Проверьте документы

Приемки квартиры начинается c того, что вы сверяете документы в офисе застройщика. Вы приходите со своим паспортом и оригиналом договора. Если все дольщики квартиры не могут присутствовать одновременно, они могут оформить нотариальную доверенность на одного представителя. Зачастую застройщики просят здесь же, на месте, подписать акт приема-передачи, а уже затем отправиться на осмотр, якобы для экономии времени. Ни в коем случае не соглашайтесь на это, иначе вы можете остаться один на один со всеми недоделками. Проверьте, получил ли застройщик разрешение на ввод в эксплуатацию и присвоили ли дому почтовый адрес.

Вам еще раз укажут на сроки ввода в эксплуатацию, передачи квартиры от застройщика дольщику и период, за который дольщик обязан принять квартиру. Как застройщик несет обязательства по передаче квартиры, так и дольщик обязан ее принять при отсутствии существенных недочетов. Если застройщик сорвал сроки, добивайтесь выплаты неустойки. На претензию вам обязаны ответить в течение десяти дней. Не исключено, что вам предложат подписать соглашение о досудебном урегулировании спора, где будет указана сумма компенсации и срок выплат.

Шаг 5. Осмотрите дом

Осмотр начинается с мест общего пользования. Подъезд относится к совместному имуществу, и, если в нем есть недочеты, их можно смело записывать и добиться устранения. Кроме того, если застройщик позволил себе оставить трещины на стенах в подъезде, отколотую плитку, сломанную дверь или другие недоработки, вероятно, недоделки будут и в самой квартире. Осмотрите входные двери, качество штукатурки и краски, убедитесь в исправности лифтов. Дом должен сдаваться с работающим лифтом, хотя бы одним на подъезд. Правда, какой именно лифт должен работать – грузовой или пассажирский, – не уточняется.

Если квартира находится на первом этаже, договоритесь о том, чтобы представители застройщика показали подвал. Проверьте, не текут ли трубы, все ли сухо, нет ли посторонних запахов. Если квартира находится на последнем этаже, осмотрите технический этаж и убедитесь в исправности крыши.

Шаг 6. Внимательно осмотрите квартиру

Тщательно осмотрите саму квартиру. В ДДУ, как правило, есть глава, описывающая характеристики объекта: здесь указываются работы, которые должен был произвести застройщик (для некоторых видов – с материалами). Если чего-то по факту нет, зафиксируйте это.

Вот что нужно обязательно проверить при приемке квартиры.

1. Показания счетчиков – на лестничной клетке и внутриквартирных. Все показания лучше записать или сфотографировать. Также необходимо зафиксировать номера счетчиков, чтобы сверить их с указанными в паспортах на эти приборы.
2. Двери. Правильно вмонтированная дверь свободно открывается и закрывается, при этом плотно прилегает к проему. Во входной двери обязательно должен быть установлен замок.
3. Полы. Стяжка должна быть горизонтальной, это проверяется уровнем. В полу не допускается наличие воздушных пузырей: для этого как раз понадобятся каблуки или молоток – простучите каждый метр напольного покрытия и сравните звук. Если обнаружатся пустоты или расслоения, их обведите их мелом.
4. Стены. Проверьте отклонение от вертикали (для этого пригодится груз на нитке) и неровности (здесь необходимо правило). Местные неровности могут составлять не более 5 мм. Также проверьте, соответствует ли размещения стен плану квартиры. Измерьте длину стен, высчитайте площадь и также сравните ее с планом: может оказаться, что площадь квартиры по договору и итоговая разнятся.
5. Потолки. При осмотре необходимо исключить трещины, пустоты и явные перепады на стыках. Высота потолков должна соответствовать заявленной. Если дом кирпичный или панельный, потолок будет состоять из плит, между которыми недопустимы перепады по высоте. Впрочем, если планируется установить натяжной потолок, а перепады незначительные, на этот недочет можно закрыть глаза, главное, чтобы стыки были заделаны.
6. Окна в комнатах и на лоджиях. Убедитесь в целостности стеклопакетов и элементов окна: на стекле недопустимы трещины, стеклопакет должен плотно прилегать к раме, ручки – установлены, все элементы – надежно закреплены. Проверьте, насколько легко и плотно закрываются и открываются створки, хорошо ли запенены все зазоры. Убедитесь в том, что на лоджии установлен козырек, а влага с улицы не попадает внутрь.
7. Электрика. Убедитесь в том, что есть все необходимые провода для подключения выключателей, розеток и дверного звонка. Если эти приборы уже установлены, тоже проверьте их работу. Для этого пригодятся электроприбор или отвертка-тестер. Вкрутите лампочку во все цоколи (иногда застройщики вкручивают в цоколи лампочки самостоятельно).
8. Канализация, вентиляция и отопление. Недопустимы лужи и подтеки возле стояков, все запорные краны должны плотно закрываться. В туалете и ванной комнате устанавливаются тройники, объединяющие сливные трубы от ванны, раковины и унитаза. Проверьте, надежно ли закреплены радиаторы отопления, хорошо ли затянуты все болты. Работа вентиляционной системы проверяется с помощью листа бумаги. Поднесите его к вентиляционному отверстию: если бумага прилипает, значит, с вытяжкой все в порядке.
9. Отделка. Если квартира сдается с чистовой отделкой, убедитесь, что застройщик выполнил свои обещания по количеству и качеству работ, использовал те материалы, которые собирался, а не постелил вместо ламината линолеум. Если в квартире установлена мебель, оцените качество отделки и за ней. Проверьте, насколько ровные покрытия, удостоверьтесь, что нет никаких дефектов, плинтус не отрывается, в плитке нет трещин и сколов.

Шаг 7. Подпишите акт приема-передачи или оформите дефектный акт

Все выявленные недочеты и недоработки вносятся в специальный дефектный акт – согласованный девелопером и покупателями список замечаний. В нем указываются адрес дома и номер квартиры, реквизиты компании, ее название, имя директора, юридический адрес. Уполномоченный представитель застройщика должен подписать этот акт, тем самым подтверждая свое согласие с имеющимися претензиями. Один экземпляр документа остается у компании, второй – у дольщика.

После устранения недочетов девелопер снова приглашает дольщика, чтобы продемонстрировать проделанную работу. Если новых претензий нет, подписывается акт приема-передачи. Если изъяны все-таки остались, не подписывайте этот документ до устранения всех недочетов. К значительным недочетам относятся все те проблемы, которые не позволяют проживать в квартире: дыры в стенах и окнах, сломанная входная дверь, проблемы с канализацией. С несущественными недостатками, которые носят косметический характер, принять квартиру можно, но только если составить при этом дефектный акт.

Если существенных претензий нет, но дольщик отказывается подписать необходимые документы, застройщик может передать ему квартиру в одностороннем порядке через некоторое время, однако лучше до этого не доводить. Опирайтесь на здравый смысл, и если недочет действительно существенный, укажите на это в дефектном акте как на причину, почему вы отказываетесь подписать акт приема-передачи.

Читайте далее: