Кто определяет нормативную стоимость земельного участка

Считаем земельный налог без кадастровой стоимости

Как правило, базу по земельному налогу рассчитывают на основании кадастровой стоимости участка. При ее отсутствии используют нормативную цену участка. Если нет данных по обоим этим показателям, налоговую базу рассчитать невозможно, так как нет объекта налогообложения.

Елена Подлипалина, аттестованный профессиональный бухгалтер

Экспертиза статьи:
Вячеслав Горностаев, служба Правового консалтинга ГАРАНТ, аудитор

Из документа

Закон Российской Федерации от 11 октября 1991 г. № 1738-1 Статья 25

Нормативная цена земли – показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости.

Компания – владелец земельного участка для расчета суммы земельного налога (авансового платежа по нему) должна знать кадастровую стоимость этого объекта, срок владения им в течение отчетного (налогового) периода, а также налоговую ставку.

Налоговую ставку определяют представительные органы муниципальных образований и власти городов федерального значения (Москвы и Санкт-Петербурга), а ее максимальный размер установлен в Налоговом кодексе 1 . Кадастровую стоимость земли по состоянию на 1 января текущего года 2 определяет Росреестр 3 путем проведения ее оценки 4 в соответствии с законодательством об оценочной деятельности 5 . Оценка проводится не реже одного раза в 5 лет 6 .

Фирма может запросить информацию о кадастровой стоимости своего земельного участка, направив в ближайшее территориальное отделение Росреестра письменный запрос в порядке, установленном статьей 14 Закона о кадастре недвижимости 7 (см. образец на с. 23). Эта информация также размещается в Интернете на официальном сайте ведомства 8 .

Если кадастровая стоимость отсутствует

Если кадастровую стоимость участка определить невозможно (Росреестр не предоставил ин­формацию), при расчете зе­мель­ного налога (авансовых плате­жей по нему) фирме следует применять показатель “нормативная цена земли” 9 . Минфин России 10 , ФНС России 11 и суды 12 придерживаются такого же мнения.

Порядок определения нормативной цены земли установлен Правительством РФ 13 . Обя­зан­ность ее расчета возложена на органы исполнительной власти субъектов РФ. Они определяют нормативную цену для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям или их группам. Органы местного самоуправления могут своими решениями повышать или понижать установленную региональными властями нормативную цену земли, но не более чем на 25 процентов. При этом нормативная цена не должна превышать 75 процентов от уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения. Для получения документа о нормативной цене земли конкретного земельного участка фирме следует обратиться в районные (городские) комитеты по земельным ресурсам и земле­устройству, направив соответствующий запрос (заявление), составленный в произвольной форме.

Если же в отношении земельного участка не определена ни кадастровая стоимость, ни нормативная цена, то по такому объекту отсутствует налоговая база для исчисления земельного налога и рассчитывать его не нужно 14 . Вместе с тем компании стоит позаботиться о доказательствах того факта, что кадастровая стоимость и нормативная цена для земельного участка не установлены. Необходимо иметь соответствующие документы от уполномоченных органов, в которые фирма направляла запросы для полу­чения информации об этих по­казателях.

Отражаем земельный налог в учете

Порядок отражения земельного налога (авансовых платежей по нему) в бухгалтерском учете зависит от того, в каких целях компания использует участок. Если объект участвует в процессе производства продукции (выполнения работ, оказания услуг), то земельный налог необходимо включать в состав расходов по обычным видам деятельности 15 и отражать по дебету счетов учета затрат на производство в коррес­понденции со счетом 68 “Расчеты по налогам и сборам” субсчет “Земельный налог” (далее – субсчет 68 “Земельный налог”).

Если же фирма использует участок в деятельности, доходы от которой признаются прочими, то и земельный налог следует учитывать в составе прочих расходов 16 и отражать по дебету счета 91.2 “Прочие расходы” и кредиту субсчета 68 “Земельный налог”.

Когда компания ведет на своем участке строительство здания или сооружения, то сумму земельного налога, начисленную в период строительства, следует включать в первоначальную стоимость возводимого объекта (до момента принятия его на учет в составе основных средств 17 . Начисление налога в этом случае производится по дебету счета 08.3 “Строительство объектов основных средств” и кредиту субсчета 68 “Земельный налог”.

В целях расчета налога на прибыль сумму земельного налога (авансовых платежей по нему) фирма может учесть в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией, на дату отражения ее в учете (если фирма использует метод начисления 18 ). Если же компания применяет кассовый метод, то суммы земельного налога (авансовых платежей) включаются в базу по налогу на прибыль в момент уплаты их в бюджет 19 .

Рассмотрим на примере порядок расчета и отражения в учете земельного налога на основании нормативной цены земли.

16.10.2013 фирма приобрела в г. Москве земельный участок вместе со стоящим на нем офисным зданием. Цель покупки – последующая сдача внутренних помещений в аренду. Закон г. Москвы от 24.11.2004 № 74 “О земельном налоге” устанавливает в отношении данного участка налоговую ставку в размере 1,5%. Срок уплаты земельного налога – не позднее 1 февраля года, следующего за истекшим налоговым периодом (т. е. не позднее 01.02.2014).

В связи с тем, что Росреестр не предоставил информацию о кадастровой стоимости участка, фирма запросила и получила в городском комитете по земельным ресурсам справку о его нормативной цене. Она составляет 2 000 000 руб.

Таким образом, сумма земельного налога за 2013 г. равна:

2 000 000 руб. x 1,5% x 2 мес. : 12 мес. = 5000 руб.

Бухгалтер сделал в учете следующие проводки:

ДЕБЕТ 20 КРЕДИТ 68 субсчет “Земельный налог” – 5000 руб. – отражена сумма земельного налога за 2013 г.; ДЕБЕТ 68 субсчет “Земельный налог” КРЕДИТ 51 5000 руб. – сумма земельного налога перечислена в бюджет (не позднее 01.02.2014)

начальник отдела имущественных и прочих налогов Минфина России

Считаем земельный налог по нормативной цене участка

В случае если кадастровая стоимость земельного участка не может быть определена, для расчета земельного налога используют нормативную цену земли (п. 13 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ), в том числе и в судебных спорах (п. 7 пост. Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 54).

Нормативная цена земли – это показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости (ст. 25 Закона РФ от 11.10.1991 № 1738-I).

Порядок расчета нормативной цены земли установлен пост. Правительства РФ от 15.03.1997 № 319. Расчет ежегодно производят органы исполнительной власти субъектов РФ (п. 1 пост. Правительства РФ от 15.03.1997 № 319).

Обязанность выдавать заинтересованным лицам документ (в виде соответствующей справки или акта) о норма­тивной цене земли конкретного земельного участка возло­жена на районные (городские) комитеты по земельным ресурсам и землеустройству (в настоящее время – территориальные отделы управлений Росреестра по субъектам РФ) (п. 4 пост. Правительства РФ от 15.03.1997 № 319).

Если же в отношении земельного участка не могут быть определены ни кадастровая стоимость, ни норматив­ная цена земли, то отсутствует и база по расчету земельного налога для этого участка.

2 п. 1 ст. 391 НК РФ

3 пост. Правительства РФ от 01.06.2009 № 457

4 п. 2 ст. 66 Земельного кодекса РФ

5 п. 1 пост. Правительства РФ от 08.04.2000 № 316 (далее – Постановление № 316)

6 п. 3 Постановления № 316

7 Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ; п. 1 пост. Правительства РФ от 07.02.2008 № 52 (далее – Постановление № 52)

8 п. 2 Постановления № 52, https://rosreestr.ru/wps/portal/

9 п. 13 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ

10 письма Минфина России от 15.08.2012 № 03-05-05-02/85, от 09.08.2012 № 03-05-04-02/75, от 04.07.2012 № 03-05-05-02/75

11 письмо ФНС России от 13.10. 2011 № ЗН-4-11/16897@

12 п. 7 пост. Пленума ВАС РФ от 23.07. 2009 № 54

13 пост. Правительства РФ от 15.03.1997 № 319

14 письмо Минфина России от 15.03.2012 № 03-05-05-02/15

15 пп. 5, 7 ПБУ 10/99, утв. приказом Минфина России от 06.05.1999 № 33н (далее – ПБУ 10/99)

16 пп. 4, 11 ПБУ 10/99

17 пп. 8, 14 ПБУ 6/01, утв. приказом Минфина России от 30.03.2001 № 26н

18 подп. 1 п. 1 ст. 264, подп. 1 п. 7 ст. 272 НК РФ; письмо Минфина России от 07.06.2011 № 03-03-06/1/333

Что такое нормативная цена земли?

Любой участок земли имеет несколько ценовых категорий, куда входит кадастровая, рыночная и нормативная стоимость. Многих интересует, что такое нормативная цена земли?

Нормативная цена земли (НЦЗ) — это условный показатель стоимости земли, который зависит от качества и местоположения.

Это особенная финансовая величина, характеризующая стоимость земельного надела, который может быть передан по наследству, продан или использован как залог по кредиту.

Используется для оценки стоимости, регулирования рыночных цен и расчетов окупаемости, исходя из прогнозируемой прибыли.

По закону

Порядок определения нормативной цены регламентирован постановлениями правительства РФ. Вопросы, связанные с порядком определения НЦЗ и возможностью применения данной стоимости регулируются на законодательном уровне правовыми актами.

В соответствии с п. 13 ст. 3 ФЗ РФ «О введении в действие Земельного Кодекса РФ», использование НЦЗ осуществляется, если не установлена кадастровая цена надела.

Стоимость таких наделов не может быть выше их кадастровой стоимости. Если цена участка еще не определена, то она устанавливается в размере его кадастровой стоимости.

Определение нормативной стоимости, используемое в других правовых актах, дается в ст. 25 Закона РФ «О плате за землю». Порядок расчета НЗ и необходимость ее корректировки в конкретном регионе указан в Постановлении Правительства РФ «О порядке определения нормативной цены земли». Все нормативные акты периодически подвергаются дополнениям и изменениям.

В 2015 году в Земельном кодексе произошли изменения, некоторые статьи были удалены. Наделы больше не предоставляются в бессрочное пользование или пожизненное наследство.

В 2020 году предоставление участков земли регулируется гл. 6 Земельного кодекса, согласно которой земля из государственного или муниципального фонда предоставляется на основе:

• договоров безвозмездного пользования или аренды;
• договора купли-продажи;
• решения органов власти или ОМСУ в собственность или постоянное пользование бесплатно.

Бесплатное предоставление земли в собственность возможна для лиц, имеющих трех и более детей. Им могут предоставить надел для ИЖС без предварительного согласования места и торгов.

В соответствии с Постановлением Правительства, НЦЗ ежегодно определяется органами исполнительной власти для земель различного целевого назначения по административным районам, оценочным зонам или поселениям.

Органы местного самоуправления вправе уточнять количество и границы оценочных зон, повышать или понижать установленную НЦЗ, но не более чем на 25%.

Продажа земли по нормативной цене

Согласно ст. 28 Земельного Кодекса РФ, принадлежащие государству или муниципалитету земли, граждане и юридические лица могут приобрести за определенную плату.

В соответствии со ст. 36 ЗК РФ, стоимость устанавливается органами местного самоуправления и органами исполнительной власти.

Порядок определения стоимости земли и их оплата устанавливаются в отношении наделов, которые находятся в собственности:

1. Субъектов РФ. Устанавливается органами государственной власти.
2. Федеральных субъектов. Устанавливается уполномоченным федеральным органом исполнительной власти и Правительством РФ
3. Муниципалитета. Устанавливается органами местного самоуправления.

Согласно с ст. 38 ЗК РФ, при приобретении государственного земельного участка, собственник вправе сам определять:

• начальную цену участка;
• сумму задатка;
• форму проведения торгов или аукционов.

Продажа участков земли проводится на публичных торгах, кроме случаев, оговоренных в п. 2 ст. 39,3 Земельного Кодекса РФ.

Продать можно только те наделы, на которых не планируется строительство объектов недвижимости в соответствии с ВРИ надела, кроме продажи в собственность гражданам:

• для садоводства, ЛПХ, ИЖС, КФХ на аукционах;
• без публичных торгов.

Выкупить у муниципалитета или государства можно без торгов те участки, которые:

• образованы из арендованных земель для комплексного освоения территории;
• образованы из участков в садоводческих товариществах;
• предназначены для ведения сельскохозяйственной и фермерской деятельности, а также построены под ИЖС, ЛПХ;
• имеют объекты недвижимости;
• принадлежат некоммерческим организациям (кроме участков общего пользования);
• принадлежат юридическим лицам (кроме тех, что нужны для строительства жилья эконом-класса);
• находятся в бессрочном пользовании или сданы в аренду юридическим лицам по истечению 3 лет действия арендного договора;
• входят в состав Дальневосточного федерального органа;
• в других случаях, согласно в п. 2 ст. 39,3.

Стоимость участка

Стоимость участка земли, который находится в муниципальной или государственной собственности определяется по его кадастровой стоимости без торгов или по результатам публичных торгов.

Правила определения цены без проведения торгов регламентированы постановлением № 279.

НЦЗ в 60% от кадастровой стоимости устанавливается на участки:

• юрлиц, если на земле располагаются объекты регионального или федерального значения;
• под садоводство, ЛПХ, ИЖС, гаражное строительство лиц, являющихся владельцами объектов недвижимости, построенных на этих участках.

НЦЗ в 2,5% от кадастровой стоимости применяется при продаже земли:

• хозяину объектов, расположенных на участке;
• некоммерческим гражданским организациям, которые приобретают землю под комплексное освоение территории для ИЖС.

То есть, под нормативной ценой земли подразумевается нижняя ценовая граница включительно до кадастровой стоимости, по которой проводилась продажа земельного надела без торгов.

Нормативная стоимость формируется уполномоченными органами субъектов федерации с учетом таких факторов:

• уровня рыночной цены;
• ставки налогообложения конкретного региона, исходя из целей использования надела;
• целевого назначения участка.

Кем определяется НЦЗ и как рассчитать

Некоторых землевладельцев интересует, кем и как определяется нормативная цена земли. Нормативная стоимость участка устанавливается исполнительными органами власти на основании зонирования цен, согласно правительственному постановлению № 319.

Разработка основных нормативов возложена на федеральные исполнительные органы и Госкомитет РФ по земельным ресурсам и землеустройству. Состояние рынка анализирует ОМСУ, а также определяет количество и границы оценочных зон.

Формула расчета нормативной стоимости земли: цена участка равняется размеру ренты, деленному на процент ссуды и умноженному на 100%.

При подсчете нормативного показателя должны соблюдаться определенные условия:

При проведении расчетов не должны учитываться используемые льготы налогообложения.

Налоговая ставка не может быть увеличена более чем в 200 раз.

Величина НЦЗ не может быть больше чем 75% от рыночной цены, установленной в конкретном регионе.

Муниципалитет не имеет право увеличить стоимость земли более чем на 25% от установленной цены при первичных расчетах.

Не должны учитываться показатели увеличения налога за превышение норм отвода земли.

Когда для расчета земельного налога нужно применять нормативную стоимость земли? На самом деле участки земли чаще продаются по кадастровой или рыночной стоимости, превышая нормативную цену. Только в некоторых случаях государственные или муниципальные земли могут продаваться по НЦЗ.

Когда нужна НЦЗ

В каких случаях используется нормативная цена земли? При помощи НЦЗ государство может участвовать в рыночных земельных отношениях и регулировать их.

Нормативная цена используется в качестве стоимости при продаже наделов для индивидуального предпринимательства или при выкупе незастроенных участков земли в населенных пунктах.

НЦЗ нужна также при:

дарении;

распределении долей при наследовании;

разделе общей собственности;

передаче земли в залог;

расчете окупаемости надела;

продаже территории без проведения торгов;

передаче участка в собственность бесплатно.

При налогообложении используется обычно рыночная или кадастровая стоимость, и инвентаризационная— при их отсутствии.

Кто выдает справку о нормативной цене земли? При обращении физических и юридических лиц акты установления НЦЗ по рекомендуемой форме выдают районные и городские комитеты по землеустройству.

При составлении акта не учитываются установленные обременения и ограничения, которые носят санитарно-гигиенический, технологический и природоохранный характер. Кадастровую справку можно получить в региональном МФЦ, подав туда запрос.

Отличия рыночной и кадастровой цены

Чем отличается рыночная, кадастровая и нормативная стоимость земли? На участке сначала проводится кадастровая оценка с целью определения его кадастровой цены, включая ежегодную корректировку, которая равняется 7% от величины предыдущего года.

Размер земельного налога осуществляется на основе полученных данных. По этим результатам устанавливается нормативная стоимость земельного участка.

Если кадастровая цена территории неизвестна, и нет времени на проведение оценки, расчет производится на основе рыночной стоимости. Поэтому здесь не имеет значение размер налоговой ставки, но данная процедура должна быть проведена раньше 6 месяцев до даты проведения расчетов НЦЗ и только специалистами с организаций, имеющих на это лицензию.

Если определение нормативной цены проводит собственник надела, то ему придется заплатить от 10 до 50 тыс. рублей, в зависимости от объема работ, региона, формы отчета.

Рыночная стоимость определяется на конкретную дату, изменяется во времени и зависит:

от изменения целевого назначения земли;

от местоположения участка;

от срока и ожидаемой величины получения дохода от продажи надела;

от спроса и предложения на рынке.

Нормативная стоимость нужна для отчуждения земель, в отличие от кадастровой цены, которая требуется для определения налоговых вычетов. Проводить кадастровую оценку имеет право только уполномоченные подразделения Росреестра, ее можно узнать на карте их сайта или направив туда специальный запрос.

Кроме сведений о величине кадастровой цены будет предоставлена информация о дате проведения оценки.

При проведении кадастровой оценки учитывается:

• удаленность от города;
• местонахождение;
• популярность района;
• экология и близость к местам отдыха;
• коммуникации;
• инфраструктура;
• площадь;
• категория земли;
• субъективные факторы.

Итак, нормативная цена земли является одним из экономических показателей для выявления величины финансового значения. Определяется НЦЗ на основе кадастровой или рыночной стоимости, при этом никакие льготы или обременения учитываться не должны.

Налоговая ставка для участков земли земель определяется каждым субъектом РФ самостоятельно. Данный показатель не может превышать предельные значения, прописанные в Налоговом Кодексе. Свою ставку налогообложения можно узнать в региональных нормативных актах.

Нормативная стоимость земельного участка: что это и как рассчитать?

Любой земельный участок имеет минимум три цены: кадастровую, рыночную и нормативную.

Что такое нормативная стоимость и какими законами она регулируется?

Под нормативной ценой или стоимостью земли принято понимать особую финансовую величину, которая может охарактеризовать стоимость участка, исходя из его определённых характеристик.

К таким характеристикам будут относиться:

• Местоположение участка и его влияние на качество земель;
• Потенциальная величина дохода, влияющего на период, в течение которого участок должен будет окупиться при условии, что он используется как расчетная единица в системе земельных правоотношений и может быть продан, передан по наследству или использоваться в качестве залога по кредиту.

Регулирование вопросов, связанных с порядком определения нормативной стоимости или, как ее называет законодатель, нормативной цены, а также с возможностью применения такой цены, осуществляется следующими правовыми актами:

• Федеральный закон “О введении в действие Земельного Кодекса РФ” (пункт 13 статьи 3 говорит о том, что применение данного показателя осуществляется в том случае, если не установлена кадастровая стоимость участка, а использование такого финансового показателя необходимо для соблюдения целей функционирования статьи 65 Земельного Кодекса);
• Закон РФ “О плате за землю” (статья 25 даёт определение нормативной цены земельного участка, используемое в остальных правовых актах);
• Постановление Правительства РФ “О порядке определения нормативной цены земли” (определяет не только порядок расчёта данного показателя, но и необходимость корректировки этого показателя исходя из условий экономической выгодности эксплуатации земли в конкретном регионе или экономическом районе).

Из чего складывается стоимость?

Нормативная цена земли устанавливается уполномоченными органами того или иного субъекта федерации каждый год с учётом различных факторов, основными из которых являются:

• Целевое назначение рассматриваемого участка;
• Ставка налогообложения конкретной категории земель, исходя из возможных целей использования такого участка;
• Уровня рыночной цены.

При проведении расчетов данного показателя должны быть соблюдены основные условия:

• Величина нормативной стоимости не может быть больше, чем семьдесят пять процентов от рыночной цены, установленной для земли конкретного целевого назначения в данном регионе и экономической зоне;
• Ставка налогообложения не может быть увеличена при проведении расчетов более, чем в двести раз;
• При проведении конкретных расчетов не должны быть учтены используемые льготы налогообложения;
• Не учитываются показатели увеличения налога на землю, установленные за превышение норм отвода земельных территорий.

При проведении расчетов нормативной стоимости того или иного участка муниципальные органы не имеют права увеличить стоимость данного участка более, чем на двадцать пять процентов от установленной при проведении первичных расчетов.

Порядок проведения расчетов осуществляется следующим образом:

• Производится кадастровая оценка конкретного участка с целью определения его кадастровой стоимости. При осуществлении оценки на основе данной величины возможно использование проведённой ранее кадастровой оценки, но с соблюдением условия обязательной корректировки имеющихся кадастровых данных на указанную в нормативных актах процентную величину (в настоящее время ежегодная корректировка кадастровой стоимости составляет семь процентов от величины предыдущего года);
• На основе полученных данных осуществляется расчёт размера земельного налога на данный участок;
• По полученным результатам устанавливается непосредственно нормативная цена участка.

Рыночная цена

В том случае, если кадастровая стоимость участка неизвестна, а на проведение соответствующей оценки нет времени, расчёт может быть произведён на основе рыночной цены. В этом случае размер налоговой ставки значения иметь не будет, так как весь расчёт будет производиться на основе результатов проведённой рыночной оценки. Однако для этой процедуры есть своя оговорка – она не должна быть проведена ранее, чем за шесть месяцев до даты проведения расчетов нормативной цены.

В том случае, если определение нормативной стоимости проводит владелец участка (например, чтобы определить стоимостное выражение полученного ранее подарка в виде земельного надела), то за оказание соответствующих услуг заказчику придётся заплатить сумму от десяти до пятидесяти тысяч рублей (зависит от региона, объёма проводимых работ, формы предоставляемого итогового отчёта и т.д.).

Вам не платят пособие по безработице в этом году? Узнайте в чем причина!

Прочтите о полагающихся выплатах и льготах для ветерана труда по ссылке.

Кадастровая оценка

Если идёт речь о кадастровой оценке, то проводить ее может только Росреестр в лице своих уполномоченных подразделений, а кадастровую стоимость участка можно узнать на публичной кадастровой карте (на сайте Росреестра), либо путём направления специального запроса в данное ведомство.

В ответе будет предоставлена информация о величине кадастровой стоимости участка, установленной при проведении оценки, а также о дате проведения такой оценки.

Ставка налогообложения для конкретной категории земель определяется каждым регионом самостоятельно, но этот показатель не может превысить предельные значения, указанные в Налоговом Кодексе. Узнать ставку налогообложения земель можно в региональных нормативных актах.

Она определяется на основе существующей кадастровой или рыночной стоимости. Но, при этом, не должны учитываться никакие льготы или обременения в налогообложении конкретного участка, так как нормативная цена является таким же уникальным показателем, как и кадастровая стоимость.

Нормативная стоимость и оценка земельного участка: что это такое и в каких случаях применяется?

Земельный участок можно оценить по рыночной, нормативной и кадастровой стоимости. Данные стоимостные характеристики отличаются между собой и обычно имеют разные области применения.

Нормативная цена земельного участка: определение и законодательство

Нормативная цена участка – это показатель, который рассчитывается в стоимостном выражении и характеризует стоимость участка определенного качества и местоположения исходя из дохода, который потенциально можно получить от использования земли за определенный срок окупаемости.

Нормативная цена земельного участка может использоваться:

• в процессе перевода участка земли в собственность;
• при передаче его по наследству;
• в процессе дарения;
• в процессе кредитования под залог земельного участка.

Расчет нормативной цены земельного участка опирается на нормы постановления Правительства РФ от 1997 года №319 «О порядке определения нормативной цены земли» и ФЗ РФ «О плате за землю» (именно здесь содержится официальное определение нормативной стоимости, которое используется во всех источниках).

Земельный кодекс содержит указание на кадастровую и рыночную разновидности стоимости участков. При этом в п.13 ст.3 указывается, что нормативная оценка требуется при отсутствии кадастровой стоимости. В остальном вопросы применения нормативной стоимости в Земельном кодексе не отрегулированы.

В Постановлении Правительства прописано, что нормативная стоимость ежегодно определяется органами исполнительной власти в отношении различных категорий земель с учетом действующего зонирования территории. Такая ответственность возложена на профильные комитеты по землеустройству.

В органах местного самоуправления могут принимать решения об изменении количества оценочный зон и понижении нормативной цены участка, но не более чем на четверть (25%). Законом установлено, что нормативная оценка не может превышать 75% от уровня рыночной стоимости. Таким образом, нормативная оценка всегда ниже рыночной, а кадастровая – нередко ее превосходит.

Еще одно отличие нормативной от кадастровой стоимости – это сфера их практического применения. Если кадастровая стоимость имеет основной целью формирование налогооблагаемой базы и служит основой для расчета земельного налога, то нормативная используется для других целей. В частности, она требуется для вовлечения участков в экономический оборот (при передаче из муниципальной собственности). Например, в ФЗ «Об СНТ» №66 от 98 года указано, что участки на территории товарищества могут передаваться гражданам по цене, не превышающей нормативную стоимость. Но нормативная оценка применяется далеко не во всех случаях вовлечения участков в гражданский оборот.

Из чего состоит нормативная стоимость земельного участка

Нормативная стоимость земельного участка включает такие составляющие, как:

• качество земельного участка;
• местоположение недвижимости;
• потенциальный доход от эксплуатации земельного участка;
• расчетный период окупаемости.

При определении нормативной цены земельного участка учитывается комплекс факторов, среди которых выделяются:

При учете рыночной стоимости и ставки налогообложения должны учитываться установленные законом лимиты.

Определение нормативной стоимости: пошаговый алгоритм

Для получения информации о нормативной стоимости земельного участка заинтересованным лицам требуется обратиться в профильный комитет по землеустройству на территории муниципального образования и сделать запрос. К ним может обратиться любое заинтересованное лицо: как собственник земельного участка, так и его пользователь, либо иной заявитель. Это может быть как физическое, так и юридическое лицо.

Заявление на получение нормативной стоимости прописывается в свободной форме и должно содержать:

• наименование органа, в который оно подается;
• ФИО заявителя, его адрес и контактный телефон/электронная почта;
• наименование юрлица, его реквизиты (ИНН/КПП);
• детальные сведения о земельном участке: его кадастровый номер, адрес, категория;
• указание на просьбу предоставить документ, содержащий нормативную стоимость участка;
• правовой статус заявителя: собственник или арендатор и пр.;
• наименование организации, в которую будет передана нормативная стоимость или цель получения сведений о ней;
• подпись заявителя и дата подачи заявления.

К заявлению прилагается паспорт физлица или учредительные документы от юрлиц; документы, подтверждающие правовой статус заявителя (свидетельство о собственности, садовая книжка, договор аренды и пр.), выписка из единого реестра недвижимости (актуальная со сроком давности не более месяца). К подготовке заявления стоит подойти максимально ответственно, так как при обнаружении ошибок и фактических несоответствий в предоставлении информации могут отказать.

По результатам обработки заявления гражданину должны предоставить официальный документ, заверенный печатью органов исполнительной власти муниципального образования, содержащий указание на нормативную стоимость.

Документ предоставляется на бесплатной основе и не предполагает оплату госпошлины.

Нормативная стоимость актуальна в течение 1 года. Ежегодно она пересматривается муниципальными властями и корректируется с учетом изменившихся рыночных реалий.

Таким образом, нормативная стоимость – это одна из разновидностей оценки земельного участка. Она опирается на анализ качества участка, его местоположения и потенциальной доходности от его эксплуатации. Законодательно вопросы практического применения прописаны недостаточно хорошо. Для получения сведений о нормативной стоимости необходимо обратиться в администрацию муниципального образования с заявлением. Эта информация является общедоступной и предоставляется бесплатно.

Нормативная цена и кадастровая стоимость земли

Вопрос о соотношении таких категорий, как «нормативная цена земли» и «кадастровая стоимость земли», нельзя признать однозначно решенным действующим законодательством. Земельный кодекс РФ не содержит норм, которые бы устанавливали, например, случаи применения нормативной цены. Нормативная цена не упоминается и в гл. X ЗК РФ, положения которой специально направлены на регулирование отношений по плате за землю и ее оценке. В то же время нормативная цена за землю предусмотрена в целом ряде нормативных актов (в том числе в Законе РФ «О плате за землю»). Если проанализировать законодательство, определяющее порядок установления, и случаи применения нормативной цены и кадастровой оценки, то можно сделать вывод о различном назначении нормативной цены и кадастровой оценки.

Нормативная цена была установлена для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность, установлении общей собственности на землю, передаче по наследству, дарении и получении банковского кредита под залог земельного участка 1 . Законодательством предусматривалось применение нормативной цены при оценке земельного участка в договоре об ипотеке; органам местного самоуправления было рекомендовано использовать нормативную цену при предоставлении в собственность земельных участков под объектами недвижимости в сельской местности и в некоторых других случаях.

Нормативная цена земли — показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. Порядок определения нормативной цены земли установлен постановлением Правительства РФ от 15 марта 1997 г. № 319 «О порядке определения нормативной цены земли».

В соответствии с данным постановлением нормативная цена земли применяется в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, и ежегодно определяется органами исполнительной власти субъектов РФ для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям или их группам.

Органы местного самоуправления (администрации) по мере развития рынка земли могут своими решениями уточнять количество оценочных зон и их границы, повышать или понижать нормативную цену земли, но не более чем на 25%.

Нормативная цена земли не должна превышать 75% уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения.

Нормативная цена также подлежит применению в случаях, если кадастровая стоимость земельного участка не определена, а использование кадастровой стоимости предусмотрено законодательством (ч. 13 ст. 3 Закона РФ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

Понятие кадастровой стоимости земельных участковвпервые было дано во Временных методических рекомендациях по кадастровой оценке земельных участков, утвержденных письмом Роскомзема от 14 июня 1996 г. № 1-16/1240. Кадастровая стоимость определялась как рыночная стоимость земельных участков, по которым сформировался достаточно интенсивный рынок, и наиболее вероятная цена продажи на открытом и конкурентном рынке собственно земельных участков, по которым рынок еще находится в стадии становления.

Кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения, а также применяется в иных случаях, предусмотренных ЗК РФ, федеральными законами.

Определение кадастровой стоимости необходимо для земель сельскохозяйственного назначения, поскольку от этой стоимости зависит и процедура изъятия таких земель для несельскохозяйственных нужд (ст. 79 ЗК РФ).

В целях упорядочения организации работ по государственной кадастровой оценке земель на территории Российской Федерации Правительство РФ 8 апреля 2000 г. утвердило Правила проведения платы за все арендуемое имущество. государственной кадастровой оценки земель. Позднее были утверждены методики государственной кадастровой оценки земель всех категорий, подлежащих оценке. К 2007 г. государственная кадастровая оценка по категориям, видам использования земель завершена почти во всех субъектах РФ.

Государственная кадастровая оценка земель всех категорий на территории РФ проводится Роснедвижимостью, его территориальными органами, а также находящимися в их ведении предприятиями и организациями. К указанным работам могут привлекаться оценщики.

Государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению ввиду функционального использования. В процессе государственной кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территории. Оценочной зоной признается часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по назначению кадастровой стоимости земельных участков.

По результатам оценочного зонирования составляется карта (схема) оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон. В тех случаях, когда определена рыночная стоимость земельного участка, его кадастровая стоимость устанавливается в пропорциональном отношении крыночной.

Органы исполнительной власти субъектов РФ утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому уровню).

Рыночная стоимость земельных участковформируется под влиянием спроса и предложения на соответствующие земельные участки 2 . Согласно ст. 3 ФЗ от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Для определения рыночной стоимости не изъятых из оборота земельных участков Минимущество России разработало Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, которые содержат принципы оценки, содержание различных методов применительно к оценке рыночной стоимости земельных участков, занятых зданиями, строениями, сооружениями или предназначенных для их размещения, а также особенности оценки рыночной стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения.

Действующее законодательство позволяет выделить наряду с указанными видами и выкупную стоимость (цену) земельного участка,которая применяется, например, при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд (ст. 281 ГК РФ), приватизации земельных участков (ч. 3 ст. 11 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»), при выкупе земельных участков, на котором расположен объект недвижимости (ст. 2 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

Читайте далее: