Как внести изменения в градостроительный план

Как внести изменения в генплан онлайн в Подмосковье

В конце 2017 года в Московской области была завершена масштабная работа по обеспечению всех муниципалитетов генеральными планами и правилами землепользования и застройки. В рамках данной работы было разработано около 450 документов территориального планирования и градостроительного зонирования. Генплан для жителей является документом, где содержатся ответы на важнейшие вопросы по строительству дорог, детских садов и школ, поликлиник и больниц, объектов культуры и спорта и др. О том, как получить услугу по внесению изменений в генеральный план поселения или горокруга в Подмосковье, читайте в материале портала mosreg.ru.

Что такое генеральный план поселения

Источник: Главное управление государственного строительного надзора Московской области

Генеральный план поселений, городских округов – документ территориального планирования, который содержит:

– положение о территориальном планировании;

– карту планируемого размещения объектов местного значения поселения или городского округа;

– карту границ населенных пунктов (в том числе границ образуемых населенных пунктов), входящих в состав поселения или городского округа;

– карту функциональных зон поселения или городского округа.

Порядок и сроки получения услуги

Решение о внесении изменений в генеральный план поселения, городского округа формируется 39 рабочих дней.

Решение принимается только при наличии утвержденного генерального плана поселения, городского округа.

Предложения о внесении изменений в генплан направляются заявителями в инициативном порядке. Подать заявку можно по ссылке.

Результатом станет выдача решения об учете предложения о внесении изменений в генеральный план или отказ.

Необходимые документы

Источник: РИАМО, Анастасия Осипова

Для получения услуги необходимо представить:

– документ, подтверждающий право на объект недвижимости;

– согласие участников долевой собственности на земельный участок, объект капитального строительства;

– фрагмент карты предполагаемого изменения функционального зонирования территории с материалами по обоснованию изменений;

– фрагмент карты предполагаемого изменения границ населенного пункта (в случае изменения границ населенного пункта) с материалами по обоснованию изменений;

– фрагмент карты предполагаемого размещения объектов местного значения с материалами по обоснованию внесения изменений в генеральный план в текстовой форме;

– заявление о принятии решения об учете предложений;

Основания для отказа

Источник: РИАМО, Анастасия Осипова

Отказать в приеме документов могут, если:

– обращение об учете предложений в проекте внесения изменений в генеральный план поступило в отношении территории, генеральный план которой не утвержден;

– гражданин обратился без документа, удостоверяющего личность;

– гражданин обратился без документа, удостоверяющего полномочия представителя заявителя;

– представлен неполный комплект документов, необходимых для принятия решения;

– истек срок действия документа, удостоверяющего личность;

– документы содержат подчистки и исправления текста;

– документы содержат повреждения, наличие которых не позволяет однозначно истолковать их содержание;

– некорректно заполнены обязательные поля в форме интерактивного запроса на РПГУ;

– представлены некачественные электронные копии документов на РПГУ;

– обнаружены противоречивые сведения в заявлении и приложенных к нему документах;

– заявитель не является правообладателем земельного участка;

– предложение об установлении функциональной зоны пересекает границы населенных пунктов;

– предлагаемые изменения противоречат ограничениям, установленным зонами с особыми условиями данной территории и зонами планируемого размещения объектов транспортной инфраструктуры;

– предложены изменения в отношении несформированного земельного участка.

В предоставлении услуги могут отказать, если:

– прекращены права заявителя на земельный участок после регистрации заявления;

– предлагаемые изменения противоречат утвержденным документам территориального планирования Московской области;

– предлагаемые изменения могут привести к невозможности обеспечения эксплуатации существующих или планируемых для размещения объектов федерального значения, объектов регионального и местного значения;

– принято решение Градостроительного совета Московской области, основанное, в том числе, на отрицательном заключении центральных исполнительных органов государственной власти Московской области, органов местного самоуправления, с которыми осуществляется взаимодействие при принятии решения;

– предложения рассмотрены в судебных органах дел об установлении права собственности, границ, площади, разрешенного использования земельных участков и (или) объектов капитального строительства, в отношении которых поступила заявка.

Когда нужно вносить изменения в градостроительный план земельного участка

Каждый землевладелец, желающий построить коттедж или особняк, знаком с документом под названием градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Он наглядно показывает, где можно возводить здание: на каком расстоянии от дороги, соседей, линий коммуникаций. Также здесь подробно расписано, какими характеристиками должна обладать постройка – этажность, материал стен и пр.

На основании градостроительного плана участка разрабатывается проект и выдается разрешение на строительство. Этот документ помогает придерживаться требований и соблюдать ограничения. Однако выполнять эту функцию он может только в том случае, если описанная в нем ситуация полностью соответствует действительности. Ведь со времени выдачи ГПЗУ могут произойти различные перемены, и некоторые из них должны быть внесены в план. Какие именно? Прежде чем обсудить этот вопрос, давайте выясним, каков срок действия данного документа.

Сколько времени ГПЗУ является действительным?

В соответствии с обновленным ГрадК РФ (ч. 10 ст. 57.3) градостроительный план можно использовать только в течение трех лет с момента выдачи. Это правило начало действовать с 1 июля 2017 года.

Те, кто сталкивались с подобными документами раньше, знают, что прежний срок был гораздо дольше – 10 лет. Казалось бы, новая законодательная норма ухудшила положение собственника, ведь что такое три года – только собраться с мыслями о планировке дома и накопить денег на постройку. А тут надо опять бумаги оформлять.

На самом деле, такой короткий временной интервал играет на руку землевладельцу, ограждая от совершения ошибок. Ведь даже за три года вокруг земельного участка происходит немало перемен: прокладываются новые коммуникации (газо- и теплопроводы, электролинии и пр.), соседи возводят свои особняки, меняется назначение примыкающих земель и т. д.

И, следуя ГПЗУ, составленному 8–9 лет назад, люди нередко попадали в неприятные ситуации. Например, дом оказывался слишком близко к возведенному чуть раньше особняку соседа или строение нарушало зону отчуждения недавно проведенных коммуникаций, не отраженных в плане.

Но даже при нынешнем небольшом сроке действия ГПЗУ возникают ситуации, требующие внесения изменений в документ. Разберемся, что же это может быть.

1. Корректировка собственных планов строительства

Когда владелец участка заказывает ГПЗУ, у него, несомненно, есть представления, какой дом он собирается строить. Однако даже за год–полтора предпочтения могут поменяться, например:

произойдет прибавление в семействе, и прежний проект окажется тесным;

владелец, узнав подробнее о современных строительных материалах, решит, что вместо дерева лучше использовать газоблоки;

семья захочет разбить большой сад и сместить здание к самой меже участка.

При незначительных изменениях (например, расширении площади коттеджа) переделывать документ не надо. Если же меняются такие параметры, как материала стен дома или этажность, если здание выходит за пятно застройки, без внесения правок не обойтись.

2. Строительство на соседских участках

Казалось бы, какое отношение дома соседей имеют к вашему коттеджу? А самое прямое! Ведь необходимо соблюдать правила землепользования и застройки, следовательно, между зданиями должно быть определенное законом расстояние, им нельзя лишать друг друга естественного освещения и т. д. Так что, если рядом с вашим участком уже построены особняки/коттеджи/дворцы, вам надо учитывать их расположение по отношению к собственному жилищу.

Даже размещая дом в выделенном по плану месте, можно очутиться в ситуации, когда расстояние до соседских объектов окажется меньше положенных 10–15 метров. Поэтому учитывать уже сложившуюся застройку надо обязательно, и лучше всего – путем внесения изменений в ГПЗУ.

Оформлением и выдачей градостроительных планов земельных участков по закону занимается орган местного самоуправления. В нашем случае – это администрация Петушинского района Владимирской области.

Наши рекомендации по подготовке к внесению изменений в ГПЗУ

Если изменения связаны с застройкой смежных участков, мы советуем не полагаться только на административные органы, а пообщаться с соседями и попросить их показать свои градостроительные планы (а мы поможем с ними связаться, ведь контакты у нас есть всех владельцев). Почему возникли такие рекомендации?

Во-первых, изучив соседские ГПЗУ, вы зачастую сможете и самостоятельно определить, как размещать постройки без нарушений, а значит, необходимость в обновлении документа отпадет. Во-вторых, если изменения все-таки требуются, то для полноты картины лучше, чтобы чиновники точно увидели планы смежных участков, а не искали их по архивам (мы все понимаем, что не всегда нужные бумаги находятся вовремя).

Относитесь серьезно к переменам в пространстве, окружающем ваш земельный участок, и не забывайте вносить существенные изменения в ГРЗУ – документ, без которого невозможно начать строительство жилого дома. И тогда проблемы с неправильно возведенными зданиями вас не коснутся.

По каким правилам строить, если изменилось градостроительное регулирование после выдачи градостроительного плана земельного участка

Правообладатели земельных участков могут осуществлять их застройку при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил (ст.263 ГК).

Однако процесс застройки занимает достаточно длительное время и требует весьма существенных капитальных вложений, а градостроительное регулирование подвержено изменениям, причем не всегда предсказуемым.

На портале zakon.ru уже поднимался вопрос о том, каким образом изменение градостроительных регламентов может повлиять на тех застройщиков, которые еще не получили разрешения на строительство (см.: https://zakon.ru/blog/2017/2/11/o_gradostroitelnom_plane_zemelnogo_uchastka). Однако, вопрос не утрачивает своей актуальности и требует дальнейшего обсуждения.

Одним из первых шагов, который совершают застройщики на пути к возведению объекта капитального строительства, является получение градостроительного плана земельного участка (далее – ГПЗУ).

В ГПЗУ включается информация обо всех существенных параметрах строительства, в том числе сведения о применимых градостроительных регламентах и об ограничениях использования земельного участка.

Ч. 10 ст. 57.3 Градостроительного кодекса оптимистично заверяет застройщика о том, что информация, указанная в ГПЗУ, может быть использована для получения разрешения на строительство в течение трех лет со дня его выдачи.

Казалось бы, никакой проблемы нет, и застройщик как минимум на 3 года надежно защищен броней ГПЗУ от всех ветров перемен.

Обращаясь за выдачей разрешения на строительство, застройщик рискует столкнуться с отказом, основанным на ч. 10 ст. 57.3. Градостроительного кодекса.

Если разобраться в невероятно громоздких грамматических конструкциях, использованных в этой норме, то окажется, что уполномоченный орган вправе отказать в выдаче разрешения на строительство не только при несоответствии проектной документации градостроительным требованиям, указанным в ГПЗУ на дату выдачи этого документа, но и в случаях несоответствия проекта неким «иным ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации и действующим на дату выдачи разрешения на строительство».

И вот эта фраза «и (или) иным ограничениям», не содержащимся в ГПЗУ, создает, как говорилось в старом анекдоте, «проклятую неопределенность», поскольку данная норма не конкретизирует, о каких же именно «ограничениях» идет речь. Подразумевал ли законодатель ограничения прав или ограничения использования территорий, а может быть так завуалировано право уполномоченных органов понудить застройщиков следовать любым изменениям, которым будет подвергнуто градостроительное регулирование? Цена ответа на этот вопрос во многих случаях – это временные и капитальные затраты застройщиков на стадии архитектурно-строительного проектирования, а также на проведение экспертизы проектной документации.

Так, например, застройщик, получив ГПЗУ на земельный участок, допускающий размещение на нем здания бизнес-центра, разработал проект, получил положительное заключение экспертизы проектной документации, выполнив все требования, указанные в ГПЗУ и вдруг, после обращения за выдачей разрешения на строительство, ему отказывают, ссылаясь на то, что «правила игры поменялись» и что теперь участок под застройку расположен на территории, скажем, исторического поселения, где планируется тишайшая жизнь без всяких бизнес-центров.

В связи с тем, что какие-либо разъяснения по этому вопросу отсутствуют, а цена ошибки весьма высока, попробую предложить решение с политико-правовых позиций.

Итак, ГПЗУ является документом информационного обеспечения градостроительной деятельности.

Основной целью подготовки и выдачи этого документа является наиболее полное информирование застройщика об установленных на дату выдачи ГПЗУ градостроительных регламентов и строительных нормах и правилах, соблюдение которых в силу требований ст. 263 Гражданского кодекса является необходимым условием реализации права застройки.

Очевидно, что за время разработки архитектурного проект могут измениться градостроительные регламенты, могут возникнуть и исчезнуть зоны с особыми условиями использования, а также может произойти множество иных событий, наличие которых существенным образом влияет на процесс строительства.

В связи с этим должны быть весьма четко и недвусмысленно определены те риски отказа в выдаче разрешения на строительство в силу изменения обстановки после выдачи ГПЗУ, которые должен принять на себя застройщик, и те риски, бремя которых не может быть возложено на застройщика.

Для этого необходимо проанализировать состав информации, включаемой в ГПЗУ. Такая информация не является однородной. В ГПЗУ отражаются сведения, содержащиеся как в нормативно-правовых актах (в частности, в Правилах землепользования и застройки), так и в документах, не имеющих нормативно-правового характера (например, сведения о санитарно-защитных зонах). Отдельно, в этой статье сказано, что в ГПЗУ должны содержаться сведения об ограничениях использования земельного участка.

Представляется, что не могут быть возложены на застройщика те риски изменения обстановки, которые связаны с изменением нормативно-правового регулирования градостроительной деятельности. Такой подход может быть основан на том предположении, что, информируя застройщика о содержании нормативно-правовых актов, в частности о применимых градостроительных регламентах, органы публичной власти допускали возможность осуществления такого строительства с определенным архитектурным обликом, а следовательно, риск изменения таких допущений может и должен быть возложен именно на органы публичной власти, именно им придется смириться с тем, что их представления о прекрасном в области урбанистики изменились. В связи с этим, требования по обновленным градостроительным регламентам, требованиям к градостроительным регламентам, проектам планировок и т. п. должны быть направлены только в будущее, т. е. к тем проектам, для разработки которых ГПЗУ не были получены к моменту вступления в силу соответствующих изменений в нормативно-правовые акты.

Но изменения могут коснуться не только нормативно-правового регулирования. Так, за период проектирования земельный участок, планируемый под застройку, может оказаться в границах санитарно-защитной зоны или недалеко от участка могут обнаружить редчайший памятник культуры, который всеми силами надо охранять. Возникновение таких ситуаций сложно спрогнозировать на стадии выдачи ГПЗУ и они охватываются правовым регулированием ст. 56 Земельного кодекса.

Однако статья 56 Земельного кодекса включает различные по своей природе ограничения прав – это изменение природоохранных требований, которые также, как и изменение градостроительного регулирования, зависят от органов публичной власти, а также изменения, обусловленные установлением зон с особыми условиями использования.

И хотя содержание ст. 56 Земельного кодекса тоже далеко от совершенства, поскольку норма содержит не исчерпывающий перечень ограничений, а включает туманную отсылочную формулировку об «иных ограничениях использования земельных участков в случаях, установленных Земельным кодексом, федеральными законами», которая может толковаться сколь угодно широко, данная норма оперирует более конкретным, чем в ч. 10 ст. 51 Градостроительного кодекса, понятием – ограничение прав. Представляется, что после выдачи ГПЗУ на застройщика может быть возложен только риск, связанный с возникновением тех ограничений, которые обусловлены установлением режима зон с особыми условиями использования. Исчерпывающий перечень таких зон определен в ст. 105 Земельного кодекса. Необходимость их установления определяется не усмотрением органов власти и их представлением о должном градостроительном облике подведомственной им территории, а необходимостью защиты публично значимых интересов таких, как жизнь и здоровье граждан; безопасная эксплуатация объектов транспорта, связи, энергетики, объектов обороны страны и безопасности государства; обеспечение сохранности объектов культурного наследия и др. И вот риск возникновения таких ограничений прав может быть возложен на застройщика. Можно предположить, что застройщик, выбирая площадку для будущего строительства, должен проявить достаточную степень осмотрительности, чтобы предвидеть возникновение подобных ситуаций. Кроме того, для тех случаев, когда зоны с особыми условиями исключают и ограничивают возможность застройки, Земельный кодекс предусматривает механизм компенсации убытков, причиненных установлением таких зон (ст. 57.1 Земельного кодекса). Таким образом, возложение на Застройщика риска невозможности получения разрешения на строительство по причине возникновения на участке застройки режима зон с особыми условиями использования будет компенсироваться правом на возмещение понесенных в результате возникновения такой невозможности убытков.

Анализируя поставленную проблему, становится ясно, что поставить точку в этом вопросе пока невозможно, поскольку предлагаемый автором подход ставит множество новых вопросов, требующих детального анализа положений Земельного кодекса и об ограничениях прав на землю, и о правовом режиме зон с особыми условиями использования, и о механизме компенсации убытков, возникающих от таких зон. Однако, решение данной проблемы имеет существенное практическое значение для справедливого распределения рисков в сфере градостроительной деятельности, а настоящая статья является, своего рода, приглашением обсуждать этот вопрос и обмениваться заинтересованных лиц опытом и имеющейся положительной и не очень практикой.

ПЗЗ и строительство в Москве. Общая информация.

Принятие правил землепользования и застройки — важный шаг так как для мегаполиса просто необходимо иметь четкие и централизованные нормы, которые позволят соблюсти архитектурный код, удовлетворить потребности людей в комфортном проживании, обеспечить инфраструктурой все необходимые элементы городской среды и при этом соблюсти государственные строительные нормы.

Однако внедрение документа такого уровня сопряжено с определёнными трудностями. В частности, часть проектов оказались под угрозой срыва, так как новые правила внесли свои коррективы в градостроительный регламент. Да, проекты, которые получили разрешение на строительство до принятия данного постановления имеют право на то, чтобы быть осуществлёнными согласно нормам, актуальным на момент выдачи разрешения, однако как быть тем, кто не успел получить разрешение, а проектная документация уже разработана, получены средства на реализацию от инвестора, куплен или взят в аренду на длительный срок земельный участок, оказавшийся не пригодным к застройке нужного вам типа?

Ответ очевиден — необходимо вносить изменения в принятые правила землепользования и застройки. В тексте постановления указан примерный алгоритм внесения таких изменений, однако на практике уходит значительно больше времени и необходимо произвести гораздо более массивную работу по сбору исходной документации для принятия решения специалистами Москомархитектуры и Градостроительно-земельной комиссии.

С момента принятия новых ПЗЗ г.Москвы мы успели отработать чёткую схему правоприменения новых нормативов и предлагаем вам не терять время и воспользоваться накопленным нами опытом :

• Мы сделаем это быстрее, от вас потребуется минимум документов, большую часть документации мы соберём и при необходимости разработаем сами.
• Мы сделаем это с гарантированным результатом. Конечно, при условии адекватности поставленной цели. Согласовать строительство атомной станции получится едва ли, а вот жилого комплекса или торгового центра — вполне.
• Вы получите возможность беспрепятственно внести изменения в ГПЗУ земельного участка и получить разрешение на строительство.

Если вы готовы узнать больше о наших услугах и действительно хотите получить необходимые вам изменения в правила землепользования и застройки города Москвы,то звоните нам по телефону +7 495 978 58 90.

ПЗЗ – правила землепользования и застройки

Правила землепользования и застройки — это обязательные к исполнению правила зонирования территории, разработанные органами местного самоуправления, у каждого из определённых участков свои правила, которые обусловлены сформировавшейся социо-культурной средой, особенностями уже существующих объектов и прочими характеристиками территории.

В ПЗЗ обозначены следующие характеристики территорий :

• границы территориальных зон и видов разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства, всего 135 наименований
• границы территориальных зон, подзон территориальных зон, предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства
• границы зон регулирования застройки и хозяйственной деятельности,
• границы природоохранных и водоохранных зон
• границы зон с охраняемым природным ландшафтом
• зон подземных коммуникаций, воздушных линий электропередачи, технических и охранных зон метрополитена
• принадлежность к объектам культурного наследия и границы зон их территории.

Внесение изменений в ПЗЗ

Внесение изменение в ПЗЗ необходимо в следующих случаях :

• когда вносимые в объект изменения не вписываются в указанные в правилах нормы максимальной площади, этажности или иных характеристик
• при отсутствии или ограничении указанных в правилах норм допустимого использования
• в случае, если расчетные показатели минимального обеспечения территории объектами инфраструктуры не соответствуют требуемым для начала строительства показателям
• при необходимости обеспечения комплексного благоустройства территории перед началом реализации инвестиционного проекта, для получения разрешения на строительство на нужном участке
• если требуется разрешение на размещение линейного объекта на территории общего пользования или в пределах зоны с иными ограничениями, и т.д.

Рекомендации Городской комиссии, вместе с результатами публичных слушаний и заключениями от надзорных органов направляются в МосКомАрхитектуры. и в течении 7 дней обозначенный орган принимает решение о предоставлении разрешения или отказе в выдаче такового.

Документы для запуска процесса

Если вам необходимо внести изменения в ПЗЗ, нужн о направить заявление о получении разрешения на необходимые изменения в адрес Городской комиссии по вопросам градостроительства, землепользования и застройки при Правительстве Москвы. К заявлению стоит приложить материалы, подтверждающие наличие на вашем участке инженерно-геологических и конфигурационных характеристик, неблагоприятных для застройки, которые являются основаниями для получения такового разрешения.

Городская комиссия при необходимости запрашивает информацию государственных надзорных органов, уполномоченных на вынесение заключений в сфере охраны окружающей среды, охраны объектов культурного наследия и иных уполномоченных органов.

Проект внесения изменений в ПЗЗ

После согласования и принятия принципиальных решений согласующими организациями, в Москомархитектуры разрабатывается Проект внесения изменений в ПЗЗ. Данный проектный материал разрабатывается строго в соответствии установленными требованиями и правилами с учётом всех градостроительных нормативов в части транспортной, социальной и инженерной инфраструктуры, экологии, высотности и пр.

В случае если, в рамках внесения изменений в ПЗЗ, вы планируете изменение вида разрешённого использования (ВРИ) земельного участка, вам необходимо учесть ряд дополнительных процессов, с которыми вы можете ознакомиться в разделе “Изменение ВРИ”.

Публичные слушания

По поручению Городской комиссии соответствующая расположению участка окружная комиссия по вопросам градостроительства, землепользования и застройки при Правительстве Москвы организует и проводит публичные слушания, по вопросу о предоставлении разрешения заявителю. Расходы на организацию и проведение слушаний несёт лицо, заинтересованное в проведении таковых.

После проведения слушаний окружная комиссия направляет в городскую заключение о результатах проведённых слушаний и предложения от представительного органа соответствующего муниципального образования, направленные в окружную комиссию г. Москвы.

Городская комиссия, с учетом заключений от надзорных органов и результатов публичных слушаний готовит рекомендации о разрешении или запрете внесения требуемых изменений.

ГПЗУ – градостроительный план земельного участка

Как только изменения в ПЗЗ Москвы земельного участка внесены — можно получить ГПЗУ с нужными вам технико-экономическими показателями.

Цена варьируется в зависимости от необходимого для согласования объёма документов, сложности вашей ситуации и временных затрат на сбор и разработку необходимых документов.

Узнайте стоимость услуги сейчас, по номеру 8 495 978 58 90
Или оставьте вашу заявку в форме ниже.

Укажите контакты для связи с вами.

Согласование ГПЗУ: все об утверждении градостороительного плана участка

Содержание

Градостроительный план земельного участка содержит в себе данные как о самой земле и ее границах, так и о расположенных здесь ОКСах, подземных и надземных коммуникациях. В нем указывают как уже существующие, так и запланированные объекты. Документ выполняет разные задачи, но одна из основных – обоснование строительства, минимизация финансовых или технических рисков. Правила получения и согласования регламентирует ст. 57.3 ГрК.

Раньше он относился к документам по планированию территории. Сейчас – это информационный документ.

Что можно узнать из градостроительного плана

ГПЗУ заполняют по определенной форме. По сути, информация, которая включена в план, определяет важную для застройщика информацию:

• Каким образом разрешено использовать участок.
• Какую максимальную площадь и этажность могут иметь здания.
• Какой процент земли допустимо отвести под застройку.

Информация, которая содержится в этом плане, помогает не только разработать проект будущего ОКС. На основе данных застройщик может оценить рентабельность проекта.

Несмотря на то, что градостроительный план больше не относится к планировочной документации, его нельзя получить, если участок не зарегистрирован.

Когда нужен ГПЗУ

В первую очередь получать и согласовывать ГПЗУ нужно застройщику. Без этого документа невозможно построить практически ни один объект. Исключение составляют жилые и садовые дома, на которые распространяется уведомительный порядок строительства, но это не исключает что ГПЗУ не понадобится, каждый случай индивидуален. Для всех других объектов ГПЗУ используют на всех этапах:

• Разработка проекта. Закон прямо определяет, что ГПЗУ – это документ, информация из которого используется при проектировании ОКСов.
• Получение разрешения на строительство. Для строительства в уведомительном порядке больше не требуется ГПЗУ, но если проектируемый ОКС нельзя построить без разрешения, без градостроительного плана собрать разрешительную документацию не получится.
• Ввод объекта в эксплуатацию. Без этой процедуры ОКС невозможно поставить на кадастр, зарегистрировать на него права. Во время проверки комиссия использует данные из проекта, в который входит градостроительный план.

Важно! После введения уведомительного порядка, получать ГПЗУ на жилой дом не нужно. Но только в том случае, если планируемый объект соответствует установленным нормам. Если хотите узнать не попадает ли ваш дом в охранные зоны, какое у вас пятно застройки и где должен размещаться объект капитального строительства. Не получая ГПЗУ, есть вероятность того при получения уведомления можете получить отказ, на предмет того что участок попадает в охранную зону и тд. Получив заранее ГПЗУ, можете узнать данные нюансы заранее.

Также получение и согласование ГПЗУ нужно и в то случае, если планируются работы, способные изменить границы. План может быть подготовлен как отдельный документ. Также он обязательно входит в проект межевания территории.

Согласование

Подготовить и утвердить градостроительный план должна местная администрация. Обычно этим занимается департамент архитектуры. Процедура проста и ее можно пройти самостоятельно. Риск такого решения заключается в том, что вместо готового утвержденного документа можно получить отказ.

Компания «Геомер групп» поможет вам получить и согласовать ГПЗУ. Записаться на консультацию можно по телефону ☎ +7 (495) 481-49-21.

Важно! Если ранее вы уже получали градостроительный план, проходить заново процедуру его согласования не нужно, если срок действия документа еще не вышел. Ранее срок действия не определялся. С 2017 года он составляет три года. Информация считается актуальной на момент получения документа.

Допустим, вы ранее согласовали ГПЗУ и срок его действия еще не вышел. Но за это время территория изменилась, например, на ней были построены ОКС. Информация в плане с этого момента неактуальна. Но несмотря на это, не обязательно получать и согласовывать новый. Достаточно внести изменения в существующий.

Исправления вносят и в том случае, если были выявлены ошибки в уже согласованном плане. Перед согласованием ГПЗУ нужно учесть и еще один нюанс. Допустим, на территории уже запланировано строительство здания или сооружения. Их расположение может повлиять на другие спроектированные объекты. В этом случае также может возникнуть необходимость внести изменения в план.

Регламент внесения изменений в ГПЗУ утвержден в действующих правилах и распоряжениях местных властей. Правила внесения дополнений могут отличаться для разных регионов. В большинстве случаев актуальность информации в градостроительном плане муниципалитет проверяет ежегодно. Если есть расхождения между текущей ситуацией и информацией в документе, в него вносят изменения.

Если вы получили ГПЗУ больше 3 лет назад, пользоваться сведениями из него нельзя. В этом случае нужен новый документ. Здесь нужно учесть и еще один нюанс. За 3-летний срок могли произойти изменения в правилах застройки. В таком случае есть риск, что согласовать ГПЗУ не получится, потому что планируемый объект не будет им соответствовать.

Подача заявления

Основанием для подготовки и утверждения ГПЗУ служит заявление. Обратиться с таким заявлением может правообладатель участка, независимо от юридического статуса. Это может быть собственник, арендатор, человек с правом пожизненного наследственного владения.

Заявлением можно подать через МФЦ. Специалист многофункционального центра примет его и назовет вам дату, когда вы сможете забрать готовый документ. В Мосархитектуру подать документы можно в электронном виде.

Важно! Частные лица могут подать заявление в Мосархитектуру в бумажном и электронном вариантах. ИП и юридические лица – в электронном. В регионах это требование может отличаться.

Заявление на ГПЗУ заполняют по утвержденной форме. Бланк вы сможете взять прямо в МФЦ. К заявлению нужно приложить документы. В регионах список документов может отличаться. Поэтому мы рекомендуем уточнить его до того, как вы обратитесь в администрацию с заявлением. Если вы собрали и предоставили не все документы, это может быть основанием для того, чтобы вернуть ваше заявление без рассмотрения.

Для обращения в Мосархитектуру вам потребуется:

• Паспорт заявителя (и доверенность, если заявление подает не правообладатель, а третье лицо).
• Выписка из ЕГРН.
• Копии соглашений с коммунальными службами.

Копии документов не входят в обязательный перечень документации. Но если они у вас есть, лучше предоставить копии.

Индивидуальным предпринимателям и юридическим лицам дополнительно нужно предоставить выписку из реестра (ЕГРИП или ЕГРЮЛ соответственно).

Предоставлять топосъемку для получения и согласования ГПЗУ не требуется. Но, как показывает практика, этот документ может входить в перечень. Рекомендуем заранее узнать, какие документы вам потребуются. Если ваши интересы предоставляют специалисты компании «Геомер групп», вам не придется заниматься сбором документов. Наши специалисты пройдут все этапы процедуры с вашим минимальным участием. С нами вы сможете сэкономить свое время и уменьшить риск получить отказ в согласовании ГПЗУ.

В электронном виде можно подать заявление на сайте «Мосархитектуры»:

• Сначала нужно зарегистрировать личный кабинет на сайте. Сделать это можно самостоятельно. Если возникают сложности с регистрации, получить помощь можно в многофункциональном центре.
• После регистрации нужно заполнить форму заявления. Вы можете выбрать в каком виде хотите получить готовый согласованный документ. К заявлению в электронном виде прилагается пакет документов.
• Следить за ходом вашей заявки можно в личном кабинете на сайте.
• Когда план будет готов и согласован, вы получите его в том формате, который указывали в заявлении (бумажный или электронный).

Действия местной администрации

Заполненное заявление из МФЦ передают в департамент архитектуры администрации. После этого специалисты департамента должны получить технические условия на подключение к различным инженерным коммуникациям.

Этот этап занимает 7 дней. Срок установлен законом. В заявлении на ГПЗУ собственник обычно указывает цель получения документа. Но это не является обязательным условием. Мы рекомендуем по возможности указывать этот пункт. Дело в том, что если данных нет, специалисты департамента архитектуры сделают запрос на технические условия исходя из максимально возможной нагрузки. Эта информация содержится в правилах землепользования.

Все работы, необходимые для подготовки ГПЗУ, должны быть закончены в 20-дневный срок с момента подачи заявления.

Информация для подготовки ГПЗУ

При подготовке ГПЗУ специалисты отдела архитектуры используют разные источники информации:

• Проекты межевания и планировки территории.
• Градостроительные нормативы.
• Данные о земельных участках и объектах капитального строительства из ЕГРН.

Иногда используют временные регламенты, которые действуют на текущий момент. Для некоторых территорий могут отсутствовать и они и, в этом случае единственный документ, которым руководствуются специалисты Департамента архитектуры – правила застройки и землепользования.

Градостроительная комиссия

Подготовленный ГПЗУ рассматривает градостроительная комиссия. Здесь может возникнуть еще одна сложность. Она тоже связана с тем, что в отношении территории не было разработано проектов планировки.

Когда все земельные участки, расположенные на территории, были размежеваны, проект планировки можно считать формальностью. Сложнее, когда участки формировали в ходе процедуры согласования расположения. Один из минусов этой процедуры – при ее проведении никак не учитывались перспективы дальнейшего использования этой территории.

Утверждение документа

До 1 июля 2017 года процедура получения и согласования ГПЗУ требовала обязательного утверждения этого документа. Утверждался план распоряжением департамента архитектуры. Так как после изменений в законе градостроительный план стал информационным документом, теперь его не нужно утверждать. После подготовки план просто регистрируют.

Выдача документа

На подготовку и согласование ГПЗУ органам местной власти закон отводит 20 дней. По истечении этого срока вы получите готовый документ. Получить его можно разными способами:

• В бумажном варианте через МФЦ. Вы приходите за согласованным планом в тот же многофункциональный центр, где подавали заявление.
• В бумажном варианте по почте. Этот способ также можно выбрать во время подачи заявления. Подходит в том случае, если вам нужен документ в бумажном формате, но нет возможности забрать его.
• В электронном виде. Такой документ, заверенный ЭЦП, будет отправлен на электронную почту, которую вы указываете в заявлении.

В том случае, если ваши интересы представляют наши специалисты, вы получите согласованный документ в нашем офисе.

Когда могут отказать

Несмотря на то, что процедура подготовки и согласования ГПЗУ после 2017 года упростилась, закон определяет основания для отказа. Они указаны в ст. 57.3 ГрК:

• Заявитель не имел права обращаться за градостроительным планом. Подать заявление может или правообладатель, или его доверенное лицо. Когда интересы собственника представляет третье лицо, на него должна быть оформлена доверенность. Если это требование закона не соблюдено, органы местной власти откажут в подготовке и согласовании ГПЗУ.
• Правила землепользования не допускают строительство, если нет проекта планировки территории. ГПЗУ – информационный документ. При его подготовке используют разную информацию, среди которой – документы по планировке и развитию территории. Местная администрация может устанавливать ограничения на застройку тех земель, для которых не разработаны такие проекты.

Чтобы избежать возможного отказа, рекомендуем обращаться за помощью в согласовании ГПЗУ к специалистам. Когда вы проходите процедуру самостоятельно, вы сможете сэкономить, так как за сам план платить не нужно. Но риск отказа очень велик. Например, в некоторых регионах может отличаться пакет документов. Неполная документация будет для местных властей законным основанием для отказа.

С помощью специалистов «Геомер групп» вы сэкономите свое время. Мы не можем обещать срочное согласование плана, так как этот срок регламентирует закон. Наши специалисты контролируют прохождение всех этапов процедуры. Поэтому риск ее затягивания или получения отказа минимален.

Чтобы записаться на бесплатную консультацию нашего эксперта, звоните по телефону ☎ +7 (495) 481-49-21.

Читайте далее: