Допущения и ограничения связанные с непроведением осмотра пример
Advokat-nasledstvo.ru

Юридический портал

Допущения и ограничения связанные с непроведением осмотра пример

ЗАО «Региональный центр оценки и управления
стоимостью предприятия»

Главная ЗАО «Региональный центр оценки и управления стоимостью предприятия» Аналитические материалы Статьи

ФСО №7: взгляд со стороны практиков

Оценщик 1 категории

ЗАО «Региональный центр оценки и

управления стоимостью предприятия»

Оценщик 1 категории,

ЗАО «Региональный центр оценки и

управления стоимостью предприятия»

Законодательство по оценочной деятельности пересматривается достаточно часто, что не вносит стабильности в работу оценщиков. Разработчики ФСО №7 («Оценка недвижимости») ставили перед собой цель облегчить работу специалистов по оценке, сделав деятельность по оценке более «прозрачной» и понятной, как самим оценщикам, особенно начинающим, так и пользователям составленных отчетов по оценке недвижимого имущества. Получилось ли выполнить в новом стандарте поставленные задачи? Для этого проанализируем предложенный нам вариант стандарта с разных точек зрения:

с позиции работодателя;

с позиции оценщика;

с точки зрения образовательных заведений, готовящих оценщиков.

Итак, начнем по порядку.

С точки зрения работодателя меняется:

– оформление отчета (утяжеление по форме), а значит увеличение трудозатрат у сотрудников и, при существующей практике демпинга, (никуда проблема не исчезла) возникновение ценовых диспропорций. Себестоимость работ возрастает, а стоимость услуг по оценке поднять достаточно сложно;

– возрастает требование к информационному обеспечению работы сотрудников: потребуется создание или приобретение (т.е. увеличение затрат на ведение оценочной деятельности) или модернизация использования имеющихся в компании баз данных по объектам недвижимости. Затраты на дополнительное обучение, семинары и т.д.;

– требования к существующей в компании системе контроля качества ужесточаются (в каком бы виде она не существовала);

– стоимость пакетной услуги «отчет+экспертиза отчета» (при необходимости) увеличивается.

С точки зрения оценщика меняется:

– оформление отчета (очередное утяжеление по форме, введение новой терминологии (ОКС, сегмент);

– значимость аналитико-расчетной части отчета возрастает (осмелимся предположить, что важно для любого пользователя отчета);

– трудоемкость работ (при этом оплата услуг не возрастает прямо пропорционально вложенному труду, если не наоборот);

– требование к уровню своей квалификации, так как надо улавливать задаваемый тренд на возрастание роли аналитико-расчетной части отчета. Здесь или сам занимаешься своим самообразованием или ищешь, кто тебя научит.

Достаточно очевидно, что для профессионального выполнения все стоящих перед оценщиком задач требуется не только большой опыт, но и высокое качество образования в сфере оценки. Поэтому давайте рассмотрим новый стандарт с точки зрения образовательных учреждений, готовящих специалистов по оценке недвижимого имущества.

Например, если раньше аналитико-расчетному аспекту в большинстве образовательных учреждений не уделялось должного внимания при подготовке оценщиков, то после утверждения ФСО №7 придется менять программу подготовки.

После появления ФСО-7 нами были прослушаны четыре вебинара с четырьмя видами комментариев к нему. Вывод: единое мнение, что конкретно писать по тому или иному пункту ФСО №7, отсутствует.

Сразу же напрашивается мысль, что наряду с данным ФСО надо было выпустить и методические рекомендации, которые позволили бы оценщикам понять, что подразумевали авторы, например, когда писали о составе объекта оценки или экологическом загрязнении.

На наш взгляд, эти рекомендации также должны быть едиными, а не каждая СРО будет писать свои, так как такая практика уже появилась. Данный факт может привести к абсолютно разной трактовке, и оценщики той или иной СРО будут снова выпускать разные отчеты, снова ходить в суды и спорить друг с другом на недоумевающих глазах судьи.

Положительные и отрицательные стороны ФСО №7:

В информации по осмотру объекта теперь можно указывать, что объект не осматривался и это особенно важно, когда речь идет о ретроспективной оценке. Оценщик теперь может указать причины, по которым объект оценки не был осмотрен, предположим, в разделе допущения и ограничения, а также проводить осмотр не лично, а через представителя, например, когда объект оценки находится в Хабаровске, а мы работаем в Екатеринбурге.

Анализ рынка стал более полным, явно обозначено, что должно быть, какие разделы, хотя информация о том, что должен включать в себя раздел о политической и социально-экономической обстановке в стране и регионе пора бы уже конкретизировать, потому что есть уже у аналитиков данные, какие факторы являются ценообразующими для рынка недвижимости.

Анализ наиболее эффективного использования также стал более информативным. Хотелось бы обратить внимание на трактовку старых понятий по-новому: максимизация продуктивности, физическая возможность, юридическая разрешенность. П.17 данного раздела, как нам кажется, не всегда соблюдается, т.е. не всегда АНЭИ встроенных жилых и нежилых помещений проводится с учетом фактического использования других частей этого объекта. А если объект – небольшое торговое помещение в здании института?

Раздел 24а позволил оценщикам на основе стандарта, а не на основе практики отказываться от затратного подхода при оценке частей (встроенных помещений).

Чего не хватает в указанных стандартах?

Описания новых понятий и определений, например, что такое ОКС и что входит в них, так как на семинарах одним из постоянных вопросов были: а как оценивать сарай, а арендную плату, а сервитут и т.д.;

Упоминание об экологическом загрязнении: что имели в виду разработчики не совсем понятно, как учитывать данный факт, как рассчитывать его влияние на стоимость объекта оценки, как выразить это математически не пояснено. Вот опять же тема для образовательных учреждений или выпуска методических рекомендаций. Скорее всего, в рамках стандарта эта информация избыточна, но в методических рекомендациях можно и нужно дать пояснение.

Не совсем понятно, зачем в задании на оценку появились три новых пункта, которые относятся к описанию объекта оценки. Все сводится к тому, что оценщики в этом задании делают ссылки на раздел «Точное описание объекта оценки». Пункт «Состав объекта оценки» оценщики трактуют как состав, например, офисного помещения, что оно в себя включает какие основные и вспомогательные помещения, но никак не состав в разрезе земельного участка и улучшения –то есть составного объекта недвижимости по законодательству. Сразу возникает вопрос, а какой состав у квартир?

п.9 ФСО говорит о расчетных величинах, которые могут быть указаны, но как оказалось, здесь подразумевается о расчетных величинах, которые подлежат определению. Ведь в задании на оценку оценщик не может указать расчетные величины, рассчитанные в отчете, так как задание на оценку предваряет отчет об оценке и готовится заказчиком или мы что-то здесь недопонимаем, что имели ввиду разработчики. Заказчик, таким образом, самостоятельно указывает дополнительные величины, которые он хотел бы, чтобы оценщики рассчитали, но указание какой-либо дополнительной величины, необходимой для расчета, ведет к дополнительной работе. Возникает вопрос: это новая оценка? Новый договор? Отсюда новая стоимость услуг?

Раздел 22. Сравнительный подход. Все очень подробно и достаточно понятно описано, но ни слова не сказано о поправках. А именно они и влияют на итоговую величину. И каждый оценщик рассчитывает поправки по-своему, многие используют свое экспертное мнение или экспертное мнение других оценщиков, метод парных продаж, который в России практически не работает. На самом деле расчет поправок – это самое простое, на наш взгляд, что может быть в оценке, даже проще, чем подбор аналогов, главное − уметь пользоваться Excel и иметь базу объектов в электронном виде. Конечно, в рамках ФСО №7 данная информация также может быть избыточной, но в методических рекомендациях существенно полезной. Также в методических рекомендациях более подробно можно изложить о том, как происходит выбор объектов-аналогов. В нашей организации давно сложилась практика и процесс отбора-аналогов по определенной схеме:

Анализ 3-4 основных источников информации (журналы, газеты, электронные базы, сайты) на предмет наличия аналогов, например, производственно-складская недвижимость в одном из районов 4-го ценового пояса (для справки: в г. Екатеринбурге 5 ценовых районов: Центр и 4 ценовых района в зависимости от удаленности от центра города). Составляется таблица по всем найденным аналогам 4-го ценового пояса. Одновременно включается такой критерий, как правило отбора (согласно ФСО №7), основанный на ценообразующих факторах, например:

-местоположение – районы 4 ценового пояса

-наличие коммуникации – отопление отсутствует

-площадь – более 1000 кв.м.

В зависимости от количества найденных аналогов правила отбора расширяются.

Далее при помощи обзвона собственников объектов или их представителей, контакты которых указаны в объявлениях, или на основании той информации, которая указана в объявлении, отбрасываются объекты, которые не могут быть признаны аналогами объекту-оценки, что указывается в дополнительном столбце: обоснование отказа от использования объекта в качестве объекта-аналога.

Раздел 23. Доходный подход: ничего не сказано о ставке дисконтирования. Кроме того, вот здесь и не хватает методических рекомендаций, которые бы пояснили, как считать ставку капитализации и ставку дисконтирования, так как именно в этих понятиях оценщики часто путаются и считают совершенно по-разному. Хотелось бы упомянуть метод рыночной экстракции, о котором говорится в ФСО №7: как его использовать, когда рынок не развит? В данном разделе важно мнение практикующих оценщиков, которые живут и работают на периферии, где рынок, как правило, неактивен.

Раздел 30 о границах интервала также вызывает много споров, одни оценщики считают, что эти границы напрямую «вытекают» из анализа рынка, другие – что это диапазон, который надо указывать в конце отчета, и который находится расчетным путем на основании методик (коэффициент Стьюдента для расчета случайной погрешности, статья Лейфера Л.А. «Точность результатов оценки и пределы ответственности оценщика») или Excel (отклонение от среднеарифметической).

Читать еще:  Суд арестовал счет тсж как снять арест

Сравнительная таблица ФСО-7 и RICS (укрупненно)

Сравнение с другими стандартами (на примере RICS)

Оценка морских судов

Задание на оценку судна

Общий набор элементов задания на оценку любого актива в российской практике оценки устанавливается Федеральными Стандартами Оценки: “Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО-1) “. В частности, ФСО-1 перечисляет следующие элементы задания на оценку:

  • Объект оценки.
  • Права на объект оценки, учитываемые при определении стоимости объекта оценки.
  • Цель оценки.
  • Предполагаемое использование результатов оценки.
  • Вид стоимости.
  • Дата оценки.
  • Допущения, на которых должна основываться оценка.

Федеральный стандарт по оценке “Оценка стоимости машин и оборудования (ФСО-10)”, включающий в круг ведения в т.ч. подлежащие государственной регистрации морские суда и суда внутреннего плавания, не устанавливает специальные элементы задания на оценку, отражающие именно специфику оценки судов. Из положений ФСО-10, касающихся задания на оценку и в некоторой степени отражающих специфику оценки судов, можно отметить следующие пункты:

  • допущение, связанное с ограничением объема работ по осмотру оцениваемых машин и единиц оборудования;
  • допущение, связанное с ограничением объема работ по анализу рынка.

К сожалению, в настоящее время ни в Федеральных стандартах оценки, ни в сводах стандартов РОО не предусмотрен отдельный стандарт, охватывающий целенаправленно сферу оценки морских судов (судов внутреннего плавания).

В этих условиях в качестве дополнительного ориентира можно рассматривать положения Стандарта Российского Общества Оценщиков СТО РОО 21-03-98 “Оценка судов и плавучих технических средств освоения океана, шельфа и внутренних водных путей и водоемов” (редакция 1998 года). В рамках данного стандарта задание на оценку судна трактуется как “инструкция на выполнение работы” по оценке, согласованная клиентом и оценщиком. В трактовке СТО РОО 21-03-98 отдельные элементы задания на оценку судна более детализированы, в частности:

  • указывается наименование судна и характеристики, дающие возможность полной его идентификации;
  • указывается характер текущего использования;
  • указывается перечень информации (включая судовые и классификационные свидетельства, акты освидетельствования, судовые патенты и другие судовые документы) предоставляемой клиентом;
  • указываются особые инструкции клиента по поводу проведения оценки;
  • оговаривается объем технического освидетельствования объекта оценки.

Учитывая специфику судов, как объектов оценки, а также очевидный информационный вакуум, регулирующий этот специфичный сегмент работ оценщиков, необходимо подчеркнуть особую важность детальной проработки задания на оценку судна.

Точное формулирование задания на оценку судна поможет клиенту и оценщику избежать в дальнейшем недоразумений, ошибок и разногласий, как на этапе выполнения работы и ее представления клиенту, так и в ходе последующего использования отчета по оценке в соответствии с установленным клиентом назначением.

Осмотр судна

Осмотр судна, является одной из важных процедур в его оценке, которая позволяет оценщику получить наилучшее представление об объекте оценки.

Вместе с тем, необходимо помнить о том, что осмотр судна не позволяет сделать оценщику вывод о фактическом техническом состоянии осматриваемого объекта, тем более оценщику-гуманитарию, не имеющему профильного базового технического образования. Фактически, достоверные данные о состоянии корпуса, систем и механизмов осматриваемого судна могут быть получены только из судовых документов.

У оценщика в ходе осмотра судна имеется возможность непосредственного общения с капитаном, старшим механиком и другими членами экипажа, что позволяет получить дополнительную информацию, которую невозможно обнаружить в судовых документах.

Специфичной особенностью судов, как объектов оценки, является их мобильность и минимальное время нахождения в порту, что очевидно – судно генерирует кэш для владельца именно в море, а не у берега. Это обстоятельство несколько осложняет работу оценщика, однако не является непреодолимым препятствием.

В частности, пункт 8 Федерального стандарта по оценке “Оценка стоимости машин и оборудования (ФСО-10)”, определяет:

  • Задание на оценку устанавливает степень детализации работ по осмотру (полный, частичный с указанием критериев, без проведения осмотра) и период проведения осмотра. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения, связанные с непроведением осмотра.li>

Таким образом, в случае, если проведение осмотра судна невозможно или затруднительно из-за рейсовых переходов, нахождения в районе промысла, значительной удаленности и/или недосягаемости судна по иным причинам, оценщик согласовывает с клиентом невозможность осмотра судна, оговаривает дополнительные ограничивающие условия на подготовку и использование отчета и обязательно указывает в отчете данные обстоятельства.

В этой ситуации оценщик должен отразить информацию о местоположении судна на дату оценки, желательно указать, какими системами ведется контроль местоположения судна, указать путь его следования.

Состав документов для оценки судна

Для выполнения оценки судна клиенту следует предоставить оценщику возможность ознакомления со следующими документами.

Юридическая информация, позволяющая установить право на судно или его эксплуатацию:

  • свидетельство о праве собственности на судно;
  • свидетельство о праве плавания под государственным флагом;
  • справка от капитана порта приписки судна;
  • договор (контракт) на приобретение судна;
  • договор аренды судна.

Судовая документация и документы, отражающие фактическое техническое состояние судна:

  • классификационное свидетельство;
  • акт очередного освидетельствования;;
  • акт промежуточного освидетельствования;
  • акт ежегодного освидетельствования;
  • акт освидетельствования гребного вала и дейдвуда;
  • акт освидетельствования подводной части судна;
  • акт освидетельствования механизмов;
  • акт освидетельствования электрооборудования.

Желательно дополнить перечисленные выше судовые документы и Акты РС (РРР) справкой о ремонтах и замене оборудования на судне, произведенных и планируемых на ближайшее время, наработке главных и вспомогательных двигателей.

Бухгалтерская отчетность по судну (требования законодательства по оценке):

  • балансовая справка по основному средству (выписка с 01 счета с указанием инвентарного номера, первоначальной и остаточной стоимости);
  • инвентарная карточка на объект оценки с указанием номера и даты акта ввода объекта в эксплуатацию;
  • справка о местонахождении объекта оценки на установленную датц оценки.

Экономическая информация по судну и условиям его эксплуатации:

  • текущие условия эксплуатации судна (сдача в аренду, эксплуатация собственником, работе на линии, в трампе, иные варианты);
  • данные об экономических показателях работы судна за периоды навигации, а также прогнозные данные на будущую навигацию (план);
  • сведения о видах грузов;
  • сведения о годовом цикле использования;
  • сведения о произведенных ремонтах и затратах на них,
  • сведения об объемах перевозок, тарифах и фрахтовых ставках на перевозку;
  • сведения о годовых эксплуатационных (операционных) расходах на судно с детализацией по статьям;
  • сведения о суточных расходах на судно на ходу и на стоянке;

Для промысловых судов перечень экономической информации может быть дополнительно скорректирован/уточнен оценщиком.

Обобщенный перечень документов и набор информации, требуемой для оценки судна, можно скачать в виде файла *.pdf.

ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧЕНЫЕ УСЛОВИЯ, ИСПОЛЬЗОВАННЫЕ ОЦЕНЩИКОМ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ.

Нижеследующие существенные для оценки допущения и ограничительные условия являются неотъемлемой частью настоящего отчета, подразумевают их полное и однозначное понимание Оценщиком и Заказчиком, а также то, что все положения, результаты и заключения, не оговоренные в тексте, не имеют силы.

1. Настоящий отчет достоверен в полном объеме лишь в указанных в настоящем тексте целях при указанном предполагаемом использовании. Понимается, что проведенный анализ и заключения не содержат полностью или частично предвзятое мнение.

2. Мнение эксперта относительно стоимости является действительным на дату проведения оценки, специально оговоренную настоящим отчетом. Эксперт не принимает на себя никакой ответственности за социальные, экономические, физические изменения или решения Правительства, указы Президента и местных органов власти, которые могут произойти после этой даты и повлиять на суждения эксперта.

3. Стоимость, определенная в данном отчете об оценке, является величиной, рассчитанной при условиях, оговоренных в задании на оценку и других ограничительных условиях, которые приведены в данном разделе настоящего отчета. В случае если исходные данные оцениваемого объекта указанные в задании на оценку, изменились по независящим от оценщика причинам, указанная в данном отчете итоговая величина стоимости подлежит корректировке.

4. Оценщик не занимался измерениями физических параметров оцениваемого объекта (все размеры и объемы, содержащиеся в документах, представленных Заказчиком, рассматривались как истинные) и не несет ответственности за вопросы соответствующего характера.

5. Несмотря на то, что оцениваемый объект занят владельцем и эксплуатируется, Оценщик при проведении оценки исходил из предположения вакантного владения и наиболее эффективного использования объекта.

6. Обязанность по идентификации объекта лежит на Заказчике. Расчеты стоимости выполнены Оценщиком на основании предоставленных Заказчиком данных о границах объекта и связанного с ним имущества. Оценщик не несет ответственности за неприменимость результатов расчетов в случае обнаружения некорректной идентификации объекта или его составных частей.

7. Оценщик не проводил технических экспертиз и исходил из отсутствия каких-либо скрытых фактов, влияющих на величину стоимости оцениваемого объекта, которые не могли быть обнаружены при визуальном осмотре. На Оценщике не лежит ответственность по обнаружению подобных фактов.

8. Оценщик предполагает отсутствие каких-либо скрытых факторов, оказывающих влияние на недвижимость, и не принимает на себя ответственность за наличие таких факторов, а также проведение тех работ, которые могут потребоваться для их обнаружения.

Читать еще:  Последствия уступки права требования юр лицом физ лицу

9. От Оценщика не требуется проведение дополнительных работ, кроме представленных в отчете, или дачи показаний и присутствия в суде в связи с имущественными правами, связанными с объектом, иначе как по официальному вызову суда или в результате добровольного собственного решения.

10. Оценщик исходил из того, что на объект оценки имеются все подлежащие оценке права в соответствии с действующим законодательством. Однако анализ правоустанавливающих документов и имущественных прав на объект оценки выходит за пределы профессиональной компетенции Оценщика, и он не несет ответственности за связанные с этим вопросы. Право оцениваемой собственности считается достоверным и достаточным для рыночного оборота оцениваемого объекта. Оцениваемая собственность считается свободной от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в Отчете.

11. В отчете рассмотрены права землепользования в отношении лишь поверхности земли и не затронуты иные аспекты этой проблемы. Оценка не учитывала возможности присутствия вредоносных материалов и веществ на оцениваемом объекте, а также стоимости их удаления за пределы объекта.

12. Оценщик предполагал ответственное отношение собственника к объекту оценки и должное управление им как в период проведения оценки, так и в будущем.

13. Оценщик предполагал соответствие объекта всем санитарным и экологическим нормам.

14. Оценщик предполагает, что существующие сервитуты земельного участка не являются препятствием для максимально эффективного использования оцениваемого объекта и далее не возникнут какие – либо неблагоприятные сервитуты или ограничения.

15. Информация, оценки и мнения, полученные Оценщиком и содержащиеся в настоящем отчете, были найдена из источников, достоверных согласно мнению Оценщика, у которого есть все основания предполагать их верность. Тем не менее, Оценщик не может принять на себя ответственность за точность этих данных.

16. Оценщик не обязан приводить обзорные материалы (фотографии, планы, схемы и т.д.) по объекту оценки. В обзорные материалы приложены исключительно для того, чтобы помочь читателю отчета визуально представить себе оцениваемое имущество и не следует полагаться на эти обзорные материалы в случае любого другого их использования.

17. Ни Заказчик, ни Оценщик не могут использовать отчет иначе, чем это предусмотрено договором на оценку.

18. Отчет об оценке содержит профессиональное мнение оценщика относительно стоимости оцениваемого имущества и не является гарантией того, что оно перейдет из рук в руки по стоимости указанной в отчете.

19. Заказчик принимает условие заранее освободить и защитить Оценщика от всякого рода расходов и материальной ответственности, происходящих из иска к Заказчику третьих лиц вследствие легального использования ими настоящего отчета, если в судебном порядке не будет определено, что данный иск является следствием мошенничества, общей халатности и умышленно неправомерных действий со стороны Оценщика в процессе выполнения настоящей оценки.

20. Оценщику не был предоставлен доступ в квартиру. Следовательно, при расчете рыночной стоимости, оценщик исходит из допущения, что комната и места общего пользования находятся в плохом состоянии, требующем ремонта, планировочные решения соответствуют плану БТИ, несогласованных перепланировок, переоборудований не установлено.

Заключение о стоимости, приведенное в отчете, относится к объекту недвижимости целиком и любое разделение объекта оценки на отдельные части и установление их стоимости путем пропорционального деления неверно, так же, как неверно определение рыночной стоимости всего рассматриваемого здания путем простого суммирования независимо определенных величин стоимости каждой из составляющих его частей.

Задание на оценку

Объект оценки – рыночная стоимость транспортного средства.

Имущественные права на объект оценки – на дату оценки объект находится в собственности юридического лица.

Цель оценки – определение рыночной стоимости объекта на дату оценки.

Предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения – использование настоящего Отчёта для целей планирования, инвестирования, залога. Оценщик не обязан давать дополнительные консультации, являться в судебные и правоохранительные органы, иначе как на основании дополнительного соглашения, либо по официальному вызову уполномоченного органа.

Вид стоимости – рыночная.

Дата оценки – 20.12.2010 г.

Срок проведения оценки – 20.12.2010 – 21.12.2010 г.

Допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка – оценщики считают все предоставленные документы достоверными, а имеющуюся в них информацию точной.

Cведения о заказчике оценки и об оценщике

Организационно-правовая форма – Закрытое акционерное общество

Полное наименование – ЗАО «Картех»

ОГРН – ОГРН 1023024587711 от 20.03.2003

Местонахождение – Санкт-Петербург, Колпинский район, Ижорский завод.

ФИО оценщика – Мурашев Кирилл Александрович

Должность – Руководитель проектов по оценке, ведущий оценщик

Информация о членстве в СРОО – член Общероссийской общественной организации «Российское Общество оценщиков», включен в реестр оценщиков за регистрационным № 7777

Номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности – Диплом о профессиональной переподготовке ПП № 343434 от 21.01.2010 г., выдан Санкт-Петербургским государственным университетом.

Сведения о страховании гражданской ответственности оценщика – Гражданская ответственность Мурашева А.А.. застрахована в СЗФО ООО «СК «Согласие», что подтверждается Полисом Страхования ответственности оценщика № 10038/09ОО

Стаж работы в оценочной деятельности – 4 года.

Сведения о юридическом лице, с которым Оценщик заключил трудовой договор

ООО «Институт проблем предпринимательства»

г. Санкт-Петербург, ул. Марата, дом 92

ФАКБ «Абсолют банк» (ЗАО) в Санкт-Петербурге

Дата присвоения ОГРН

Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки

Условия, допущения и ограничения

Нижеследующие условия подразумевают полное и однозначное понимание сторонами трактовки и договоренностей по соглашению о проведении оценки, а также факт того, что все положения, результаты переговоров и заявления, не содержащиеся в тексте отчета, но относящиеся к нему, теряют силу. Настоящие условия не могут быть изменены иным образом, кроме как по письменному соглашению сторон. Стороны должны соблюдать условия и в том случае, если права собственности на объект оценки переходят другому лицу, т.е. распространяются на правопреемника Заказчика.

Заказчик принимает условие не упоминать настоящий отчет, полностью или частично, в каком либо документе, передаваемом третьим лицам без письменного на то согласия Оценщиков, за исключением предоставления отчета в уполномоченные государственные структуры в соответствии с целью оценки. Исполнитель и Оценщики сохраняют конфиденциальность в отношении информации, полученной от Заказчика.

Заказчик дает Исполнителю и Оценщикам разрешение использовать отчет для предъявления в профессиональные общества и организации оценщиков для использования в качестве материала для профессиональной сертификации.

Ни отчет целиком, ни одна из его частей (особенно заключение о стоимости, сведения об оценщике/оценщиках или оценочной компании, с которой данные специалисты связаны, а также любая ссылка на их профессиональную деятельность) не могут распространяться среди населения посредством рекламы, PR, СМИ, почты, прямой пересылки и любых других средств коммуникации без предварительного письменного согласия и одобрения Оценочной компании.

Положения об ответственности

Оценщик утверждает, что проведенная работа соответствует требованиям Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ, а также признанным профессиональным стандартам. Настоящий отчет подготовлен в соответствии с Федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденным Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007г. №256; Федеральным стандартом оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденным Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007г. №255; Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденным Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007г. №254. Оценщик утверждает, что привлеченные для выполнения проекта специалисты обладают достаточными знаниями и навыками для выполнения соответствующих частей Отчёта.

Оценщики не принимают на себя ответственность за достоверность сведений из финансовых и иных документов, предоставленных Заказчиком. Ответственность за информацию, относящуюся к исследованному объекту, несет Заказчик. Оценщики исходят из того, что предоставленная Заказчиком информация являлась точной и правдивой, и не проводят ее проверки.

Отчет об оценке объекта содержит профессиональное мнение Оценщика относительно рыночной стоимости объекта и не является гарантией того, что объект будет продан на свободном рынке по цене, равной стоимости, указанной в данном отчете.

Данный отчет и итоговая стоимость, указанная в нем, могут быть использованы Заказчиком только для определенных целей, указанных в отчете. Заключение о стоимости представляет собой достоверное мнение Оценочной Компании, основанное на информации, предоставленной Заказчиком и полученной из других источников.

Освобождения от ответственности

Заказчик принимает на себя условие заранее освободить и обезопасить Исполнителя и Оценщиков от любого рода расходов и материальной ответственности, происходящей от иска третьих сторон к нему, вследствие легального использования результатов работы, кроме случаев, когда судебным порядком определено, что убытки, потери и задолженности были следствием мошенничества, общей халатности и умышленно неправомочных действий со стороны Исполнителя в процессе выполнения своих обязательств.

От Оценщиков не требуется проведение дополнительных работ или дачи показаний и присутствия в суде в связи с имущественными правами, связанными с объектом оценки, если не будут заключены дополнительные соглашения.

До начала работ Оценщики не проводили анализ имущественных интересов и прав, связанных с объектом оценки. Информация о правовом статусе объекта предоставлена владельцем объекта:

Оценщики не несут ответственности за оценку состояния объекта, которое невозможно обнаружить иным путем, кроме как обычным визуальным осмотром или путем изучения планов, спецификаций, финансовых документов. Исполнитель не учитывает возможного присутствия вредоносных материалов и веществ в почве и в атмосфере, а также стоимость их нейтрализации. Качественные характеристики объекта, местоположения, опасности наводнения, сейсмических волнений и т.п. являются мнением Оценщиков, если в отчете отсутствует ссылка на нормативную или иную документацию или литературу.

Читать еще:  Приказ считать утратившим силу образец изложить в новой редакции

Представленные в отчете анализ и расчеты основаны на предположении, что курс рыночных реформ в России не претерпит резких изменений, курс бивалютной корзины в цикле рыночного оборота объектов недвижимости окажется относительно стабильным. Произведенные анализ, расчеты и заключения основаны на уровне цен, состоянии рынка и тенденциях его развития, сложившиеся на июнь 2010 года.

Документы и фотографии, включенные в отчет, предназначены исключительно для наглядности и иллюстрирования содержания текста отчета.

Осмотр проводился 20 декабря 2010.

Оценщик не несет ответственности за изменение экономических, юридических и иных факторов, которые могут возникнуть после даты проведения оценки.

Общедоступная, отраслевая и статистическая информация была получена из источников, которые мы считаем достоверными, однако, мы не делаем никакого заключения относительно точности или полноты такой информации и приняли данную информацию как есть.

Оценщик не проводил обмеры объекта недвижимости, общая площадь объекта оценки принята в соответствии с данными представленных документов.

Целью оценки является определение рыночной стоимости права собственности на объект оценки.

Имущество (согласно п. 2 ст. 212 части 1 Гражданского кодекса РФ) может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

Право собственности, согласно ст.209 части 1 ГК РФ, включает право владения, пользования и распоряжения имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам; передавать им, оставаясь собственником права владения, пользования и распоряжения имуществом; отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.

Коммерческие и некоммерческие организации являются собственниками имущества, приобретенного этими юридическими лицами (п.3 ст.213 части 1 ГК РФ).

Право аренды может трактоваться как право вступления в арендные отношения с собственником имущества. Аренда представляет собой основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование землей, а также иным имуществом, необходимым арендатору для самостоятельного осуществления хозяйственной или иной деятельности.

Скрытые характеристики объекта

Оценщики не несут ответственности за оценку состояния объекта, которое невозможно обнаружить иным путем, кроме как обычным визуальным осмотром или путем изучения планов, спецификаций, финансовых документов.

Оценочная компания не является экологическим консультантом или инспектором и не несет ответственности за любые фактические или потенциальные обязательства, связанные с этим. Любому лицу, уполномоченному выяснить, существуют ли подобные обязательства, а также их масштаб и возможное влияние на стоимость имущества, следует обратиться к профессиональной оценке воздействия на окружающую среду. Оценочная компания не проводит экологические экспертизы и, следовательно, не осуществляла их и по оцениваемой собственности.

Техника, представленная к оценке, является серийными образцами. Комплектация объектов приведена согласно предоставленной Заказчиком документации.

При оценке предполагалось, что комплектность оцениваемой техники является стандартной, техническое состояние соответствует типичному для неё году выпуска. Предполагалось обязательное наличие у оцениваемого оборудования допуска к эксплуатации.

Мы учитываем ответственное отношение собственника и должное управление в отношении имущества или имущественных прав.

Информация, предоставленная сторонними специалистами, представляется надежной. Тем не менее, мы не предоставляем гарантии, или иных форм подтверждения ее полной достоверности.

Мы исходим из того, что все необходимые лицензии, права, договора и др. документированные решения законодательных и исполнительных властей местного, регионального, либо федерального уровня существуют или могут быть получены или обновлены для исполнения любых предполагаемых функций объекта оценки, для которых производились расчеты.

Оценщик не несет ответственности за изменение экономических, юридических и иных факторов, которые могут возникнуть после даты оценки и повлиять на рыночную ситуацию, а, следовательно, и на рыночную стоимость объектов.

Оценщик обязуется свидетельствовать по поводу произведенной оценки по официальному вызову суда.

Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки (в том числе специальные)

Следующие предположения, допущения и ограничительные условия являются неотъемлемой частью настоящего Отчета:

  • 1. Настоящий отчет составлен в краткой повествовательной форме. Это означает, что в отчете приведены лишь основные результаты аналитической работы оценщика. Отчет достоверен лишь в полном объеме и лишь в указанных в нем целях. Использование отдельных положений и выводов отчета вне данного контекста является некорректным.
  • 2. Предполагается, что все существующие федеральные, государственные и местные законы и инструкции соблюдены, если не указано иначе.
  • 3. Оценщик не может разглашать содержание настоящего отчета в целом или по частям без предварительного письменного согласования с заказчиком.
  • 4. По согласованию с заказчиком от оценщика не требуется проведение дополнительных работ, если только не будут заключены иные дополнительные соглашения.
  • 5. Оценщик не несет ответственность за юридическое описание прав оцениваемой собственности или за вопросы, связанные с рассмотрением прав собственности, включая сервитуты и иные обременения в виде прав третьих лиц. Право оцениваемой собственности считается достоверным и достаточным для рыночного оборота оцениваемого объекта. Оцениваемая собственность считается свободной от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в отчете.
  • 6. Оценщик не обязан приводить подробные обзорные материалы (технические, эксплуатационные и иные характеристики, планы установки оборудования, чертежи и т.п.) по объектам оценки. Все подобные материалы в отчете включены исключительно для того, чтобы помочь читателю получить представление об объекте.
  • 7. Данные о физических и технических характеристиках объектов оценки, приведены на основании документов, предоставленных Заказчиком.
  • 8. Исходные характеристики оцениваемых объектов приняты на основании данных, предоставленных Заказчиком и визуального осмотра объекта оценки.
  • 9. Оценщики не несут ответственности за наличие скрытых факторов, которые могут оказать влияние на стоимость объектов оценки, ни за необходимость выявления таковых. В частности, это касается вредных веществ в почве или в использованных строительных материалах. Для выявления наличия или отсутствия подобных неблагоприятных факторов необходимо специальное экспертное обследование объекта, не входящее в задачу данного отчета.
  • 10. Предполагается, что собственник оцениваемых объектов рационально и компетентно управляет принадлежащей ему собственностью.
  • 11. Сведения, полученные оценщиком от третьих сторон и содержащиеся в отчете, считаются достоверными. Однако оценщик не может гарантировать абсолютную точность информации, поэтому в тех случаях, когда это необходимо, указывается источник информации. Ссылки на источник информации сохраняются в архиве оценщика.
  • 12. Ни заказчик, ни оценщик не могут использовать отчет иначе, чем это предусмотрено Договором на оценку. Разглашение содержания настоящего отчета возможно только после предварительного письменного согласования с оценщиком. Особенно это касается итоговой величины стоимости и авторства отчета.
  • 13. От оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным способом по поводу произведенной оценки, иначе как по официальному вызову суда.
  • 14. Мнение оценщика относительно рыночной стоимости объектов оценки действительно на дату оценки. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за изменение политических, административных, экономических, юридических и иных факторов, которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на рыночную ситуацию, а, следовательно, и на рыночную стоимость объектов. Представленные в отчете анализ и расчеты основаны на предположении, что курс рыночных реформ в России и в Карелии не претерпит резких изменений.
  • 15. Настоящий отчет содержит профессиональное мнение оценщика относительно наиболее вероятной цены продажи оцениваемого объекта на дату оценки и не является гарантией того, что объект оценки будет продан на свободном рынке именно по этой цене. Полученная в результате расчетов рыночная стоимость объекта(ов) оценки является вероятностной (неопределенной) величиной и не может рассматриваться как точное значение рыночной стоимости.
  • 16. Неопределенность в направлении дальнейшего экономического развития России, сложившаяся на дату оценки, не позволяет сделать достаточно точные прогнозы. Произведенные в настоящем отчете анализы, расчеты и заключения основаны на уровне цен, состоянии рынка и тенденциях его развития, сложившиеся по состоянию на дату оценки.
  • 17. Учитывая, что любая исходная информация для расчетов базируется на принципе усреднения, Оценщиком введено округление по Подходам и Общему согласованию в размере не более 5%.
  • 18. В рамках данного Отчета расчеты проведены с использованием программного комплекса Microsoft® Office Excel® 2007 и могут незначительно отличаться при перерасчете на других вычислительных устройствах.
  • 19. Итоговая величина стоимости объекта оценки может быть признана рекомендуемой для целей оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки прошло не более 6 месяцев.
Читайте далее:
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector