02.04.2020

Продажа квартиры юрлицом ниже себестоимости налоговые последствия

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с ЗАО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Организация (ООО) применяет УСН. Организация намерена продать объект недвижимости. При низком спросе цена может быть ниже остаточной стоимости и ниже рыночной стоимости. Продавец и покупатель не являются взаимозависимыми лицами. Объект недвижимости планируется продать российскому покупателю. Продажа обусловлена тем, что объект недвижимости приносит убытки организации. Каков порядок ценообразования для целей налогообложения? Необходимо ли проводить оценку стоимости объекта недвижимости при его реализации? Какие налоговые риски могут быть при реализации этого объекта недвижимости по цене ниже рыночной стоимости и ниже остаточной стоимости?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
В рассматриваемой ситуации стороны договора могут самостоятельно определить цену объекта недвижимости, для целей налогообложения эта цена будет признаваться рыночной. Фактическое несоответствие такой цены рыночному уровню (остаточной стоимости) не является самостоятельным основанием для ее корректировки налоговым органом.

Обоснование позиции:
Статьей 421 ГК РФ установлен принцип свободы договора. Так, на основании п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. При этом п. 4 ст. 421 ГК РФ определено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Таким образом, в общем случае стороны договора вправе самостоятельно определить его цену.

При определении объекта налогообложения по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, учитываются доходы, определяемые в порядке, установленном п.п. 1 и 2 ст. 248 НК РФ (п. 1 ст. 346.15 НК РФ), т.е. доходы от реализации товаров (работ, услуг) и имущественных прав (далее также – доходы от реализации), определяемые в порядке, установленном ст. 249 НК РФ, и внереализационные доходы, определяемые в порядке, установленном ст. 250 НК РФ.

Доходом от реализации признаются выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, выручка от реализации имущественных прав (п. 1 ст. 249 НК РФ). Товаром для целей НК РФ признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации (п. 3 ст. 38 НК РФ). Выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной формах (п. 2 ст. 249 НК РФ).

По общему правилу доходы определяются на основании первичных документов и других документов, подтверждающих полученные налогоплательщиком доходы, и документов налогового учета (п. 1 ст. 248 НК РФ).

Для целей НК РФ цены, применяемые в сделках, сторонами которых являются лица, не признаваемые взаимозависимыми, а также доходы (прибыль, выручка), получаемые лицами, являющимися сторонами таких сделок, признаются рыночными (абзац третий п. 1 ст. 105.3 НК РФ).

При этом к налоговым периодам после 01.01.2012 не применяются положения ст.ст. 20 и 40 НК РФ, ранее закреплявшие основания для признания лиц взаимозависимыми и устанавливавшие принципы определения цены товаров, работ или услуг для целей налогообложения (Обзор практики рассмотрения судами дел, связанных с применением отдельных положений раздела V.1 и статьи 269 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – Обзор), утвержденный Президиумом ВС РФ 16.02.2017).

Положения ст. 105.3 НК РФ предусматривают возможность контроля цен, примененных налогоплательщиками при расчете своих налоговых обязательств, лишь в отношении сделок между взаимозависимыми лицами. Отметим, что к сделкам между взаимозависимыми лицами в целях НК РФ приравниваются и сделки, поименованные в пп.пп. 1-3 п. 1 ст. 105.14 НК РФ (смотрите также письмо Минфина России от 05.07.2017 N 03-06-07-01/42392). Однако из условий рассматриваемой ситуации не следует, что планируемая сделка может быть приравнена к сделкам между взаимозависимыми лицами.

Цены, применяемые в сделках между невзаимозависимыми лицами, а также доходы (прибыль, выручка), получаемые лицами, являющимися сторонами таких сделок, для целей налогообложения признаются рыночными в том числе и при реализации по цене ниже себестоимости или цены приобретения (смотрите также письма Минфина России от 01.11.2018 N 03-03-06/3/78677, от 09.11.2015 N 03-07-11/64260, от 04.03.2015 N 03-03-06/1/11187).

В п. 2 письма ФНС России от 16.06.2015 N ЕД-2-13/710@ разъясняется, что цены в сделках, сторонами которых являются лица, не признаваемые взаимозависимыми, а также доходы (прибыль, выручка), получаемые лицами, являющимися сторонами таких сделок, признаются рыночными и, как следствие, такие доходы для целей налогообложения не могут быть скорректированы.

В постановлении АС Поволжского округа от 30.10.2018 N Ф06-38305/18 по делу N А72-12851/2017 также указано, что поскольку продавцы и покупатели по договорам купли-продажи объектов недвижимости не являются взаимозависимыми лицами, контроль за ценообразованием выходит за пределы компетенции инспекции.

Из постановлений АС Поволжского округа от 28.05.2018 N Ф06-32023/18 по делу N А12-9465/2017, от 14.02.2017 N Ф06-17416/16 по делу N А55-10034/2016, АС Московского округа от 03.12.2015 N Ф05-16617/15 по делу N А40-7536/2015, Восьмого ААС от 01.12.2015 N 08АП-11929/15 также следует, что при отсутствии признаков взаимозависимости между продавцом и покупателем, налоговый орган не вправе ставить под сомнение цену товара, определённую сторонами сделки.

При этом суды учитывают выводы, представленные в п. 3 Обзора, согласно которым несоответствие примененной налогоплательщиком цены рыночному уровню не свидетельствует о получении необоснованной налоговой выгоды. Однако многократное отклонение цены сделки от рыночного уровня может учитываться в качестве одного из признаков получения необоснованной налоговой выгоды в совокупности и взаимосвязи с иными обстоятельствами, указывающими на несоответствие между оформлением сделки и содержанием финансово-хозяйственной операции (взаимозависимость сторон сделки, создание организации незадолго до совершения хозяйственной операции, использование особых форм расчетов и сроков платежей и т.п.) (смотрите также постановления Семнадцатого ААС от 07.09.2018 N 17АП-11025/18, Шестнадцатого ААС от 19.12.2017 N 16АП-4183/17).

Необходимо отметить, что Федеральным законом от 18.07.2017 N 163-ФЗ “О внесении изменений в часть первую Налогового кодекса Российской Федерации” НК РФ с 19.08.2017 дополнен статьей 54.1 “Пределы осуществления прав по исчислению налоговой базы и (или) суммы налога, сбора, страховых взносов”.

Статья 54.1 НК РФ не является кодификацией правил, сформулированных в постановлении Пленума ВАС РФ от 12.10.2006 N 53 “Об оценке арбитражными судами обоснованности получения налогоплательщиком налоговой выгоды”, а представляет собой новый подход к проблеме злоупотребления налогоплательщиком своими правами, учитывающий основные аспекты сформированной судебной практики (письма ФНС России от 19.01.2018 N ЕД-4-2/889, от 28.12.2017 N ЕД-4-2/26807).

Рекомендации по применению положений ст. 54.1 НК РФ приведены в письме ФНС России от 31.10.2017 N ЕД-4-9/22123@.

На наш взгляд, сама по себе реализации объекта недвижимого имущества по цене ниже рыночной стоимости и ниже остаточной стоимости в условиях низкого спроса не свидетельствует об искажении сведений о фактах хозяйственной жизни (совокупности таких фактов) и об объектах налогообложения и не выходит за пределы осуществления прав по исчислению налоговой базы и (или) суммы налога, установленные ст. 54.1 НК РФ. Как мы поняли, в рассматриваемой ситуации такая реализация обусловлена объективными причинами – объект приносит организации убытки, его реализация может быть связана с потребностью организации в оборотных средствах.

Таким образом, считаем, что в рассматриваемой ситуации стороны договора могут самостоятельно определить цену объекта недвижимости, для целей налогообложения эта цена будет признаваться рыночной. Фактическое несоответствие такой цены рыночному уровню (остаточной стоимости) не является самостоятельным основанием для ее корректировки налоговым органом.

Рекомендуем также ознакомиться с материалом:

– Энциклопедия решений. Учет продажи основных средств при УСН.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Арыков Степан

Ответ прошел контроль качества

13 декабря 2018 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.

Цена товара ниже себестоимости, или налоговые риски распродажи

Часто бывает так, что новая линейка товаров запускается в продажу еще до того, как полностью проданы товары старой. Или же просто спрос на товар значительно снизился, а может, компания осваивает новый сегмент рынка. И тогда товар продается по сильно сниженным ценам. Но многие бухгалтеры опасаются уменьшать цену продажи ниже закупочной цены, поскольку это якобы и законом запрещено, и чревато доначислениями налогов. Давайте разберемся, так ли это на самом деле.

Опасение 1. Продавать по цене ниже себестоимости запрещено законом

А еще за ценами следит Федеральная антимонопольная служба, чтобы предотвратить злоупотребления “больших игроков” в области ценообразования. Однако компаниям, которые не способны своими действиями в одиночку или с группой других компаний повлиять на ценовую ситуацию на рынке, опасаться нечего .

Примечание. В 2013 г. ФАС подготовила поправки в Закон о торговой деятельности, ратуя за запрет продаж по цене ниже себестоимости, однако проект не нашел поддержки в правительстве, был отправлен на доработку и пока даже не дошел до Госдумы.

Вывод

Если ваша компания не оказывает решающего влияния на ценообразование на рынке и не продает товары, цены на которые регулируются государством, то нижний предел цен не ограничен.

Опасение 2. Убыток от продажи по цене ниже себестоимости не учитывается для целей налогообложения

А вот в отношении других операций купли-продажи с убытком никаких особых правил нет. Поэтому схематично это выглядит так: суммируются доходы по всем сделкам и из полученной суммы вычитаются все признанные в отчетном периоде расходы от реализации . Очевидно, что выручка по убыточной сделке будет признана в доходах от реализации вместе с выручкой от других продаж, а расходы по ней признаются вместе с расходами по остальным сделкам. Если вы работаете в минус не систематически, то обнаружить убыточные сделки вообще малореально. Они просто утонут в общей массе, и в декларации по налогу на прибыль их не будет видно .

При “доходной” упрощенке продажа с убытком никак не влияет на сумму налога: сколько получили денег за товар – с той суммы и рассчитали налог . Если упрощенка “доходно-расходная”, то и в этом случае отследить убыточную сделку не так просто, доходы и расходы по ней вообще могут попасть в разные отчетные и даже налоговые периоды. Ведь расходы признаются по мере оплаты товара поставщику и его реализации, а доходы – по факту получения денег от покупателя . При продажах товаров работникам ценовая разница между розничной ценой и ценой продажи тоже не учитывается в расходах.

Читать еще: Образец задание на проектирование строительство многоквартирного дома

Вывод

Отследить убыточную сделку маловероятно, если вы не работаете в минус систематически. Вряд ли налоговики будут этим заниматься, ведь убыток от продаж, если товары продаются не работникам, все равно учитывается для целей налогообложения.

Опасение 3. При цене продажи ниже закупочной налоговики доначисляют налоги, исходя из рыночной цены

Примечание. “А как же ст. 40 НК?” – спросите вы. Несмотря на то что пресловутая ст. 40 НК о рыночных ценах все еще не отменена, ее действие значительно сужено: она применяется только к тем сделкам, доходы и расходы по которым признаны до 01.01.2012. То есть в настоящий момент налоговики могут попытаться пересчитать налоги, исходя из рыночных цен, только если “распродажа” проходила в 2011 г., поскольку 2010 г. и более ранние периоды уже не могут быть охвачены выездной проверкой, назначенной в 2014 г.

А вот если вы продали товар по нерыночной цене и такая сделка для вас контролируемая, например вы продали яблоки за сущие копейки своей дочерней компании на ОСНО, сумма доходов по сделкам с которой превысила неконтролируемый порог (в 2013 г. – 2 млрд руб., в 2014 г. – 1 млрд руб.) , то в этом случае придется :

добровольно посчитать налог на прибыль и НДС исходя из рыночной цены (сразу или по окончании налогового периода) ;
на “ценовой” проверке доказывать налоговым органам, что яблоки были невозможно кислые и цена сделки вполне укладывается в интервал цен, по которым такой товар продают невзаимозависимые лица . Если налоговики все же посчитают, что цены были несопоставимы с рыночными, то после “ценовой” проверки обратятся в суд с целью взыскания недоимки и пени по налогу на прибыль и НДС . А если доходы по сделке относятся к 2014 г., то налоговики могут еще и штраф наложить в размере 20% от суммы неуплаченных налогов .

РАССКАЗЫВАЕМ РУКОВОДИТЕЛЮ

Если продавец самостоятельно посчитает и уплатит налоги по рыночной цене с доходов по контролируемой сделке, то покупатель не сможет пересчитать налоговую базу в сторону уменьшения. Ведь такое право у него возникнет, только если после проверки цен и уплаты продавцом недоимки покупатель получит от налогового органа уведомление на проведение симметричных корректировок .

А вот сделки продавцов на упрощенной системе налогообложения под ценовой контроль не попадают, так как такие организации не платят ни налог на прибыль, ни НДС, по которым возможны доначисления при “ценовых” проверках .

Вывод

Утверждение, что налоги будут пересчитаны исходя из рыночных цен, верно лишь отчасти. Все зависит от того, будет ли сделка признана контролируемой. Если да, то придется доказывать налоговым органам, что цена сделки сопоставима с рыночной. Если нет, то опасаться доначислений не нужно.

Опасение 4. Расходы на приобретение товара, проданного с убытком, экономически необоснованны, а потому их нельзя учесть при расчете налога на прибыль

Примечание. В каких случаях сделки между взаимозависимыми лицами не считаются контролируемыми, вы можете прочитать в статье “О взаимозависимости и контролируемости начистоту”: ГК, 2013, N 21, с. 66

Налоговый кодекс не дает налоговикам права оценивать, насколько эффективно налогоплательщик управляет капиталом, а потому понятие “экономическая обоснованность расходов” нужно рассматривать через направленность расходов на получение доходов . И в примере с яблоками расходы на приобретение товаров были экономически обоснованны, ведь, во-первых, приобрели их не для благотворительной акции, а собирались успешно, с прибылью, продать. Другое дело, что обстоятельства несколько изменились и сейчас гораздо важнее высвободить замороженные в неудачной партии яблок оборотные средства. А во-вторых, доходы все-таки получили, ведь выручка какая-никакая есть . А от убытков никто не застрахован .

Чтобы подтвердить обоснованность своих расходов, можно сделать следующее. Во-первых, руководитель должен издать приказ об уценке товаров. Во-вторых, уценка должна быть обоснована. Например, можно приложить к приказу заключение товароведа или менеджера по продажам, что-де яблоки прошлогоднего урожая, хранить их более 1 месяца в условиях вашего склада невозможно, а в случае потери товарного вида убытки от списания будут гораздо выше и т.д. В любом случае в обосновании должно быть указано, с какой целью и почему вы решились на убыточную сделку. Все это поможет вам укрепить свою позицию в случае спора с налоговыми органами.

Вывод

Расходы будут экономически обоснованными, если они были направлены на получение прибыли. Конечный результат не имеет решающего значения.

Опасение 5. Если товары будут проданы с убытком, то принять НДС к вычету по ним нельзя

Поэтому так же, как и для обоснования расходов, нужно заранее запастись аргументами в свою пользу. Подойдут те же документы: приказ руководителя, заключение товароведов, финансистов и т.д.

В судебных спорах дело решается в пользу налогоплательщика, если он приводит суду доказательства наличия разумной экономической цели, которая преследовалась при заключении убыточной сделки . Но если такой цели не было, а по всем признакам организация – участник налоговой схемы, то пощады от налоговиков не ждите. Кроме неочевидной экономической цели, контролеры выявят и другие признаки получения необоснованной налоговой выгоды, к примеру отсутствие возможности исполнить договор. Например, организация закупила партию товара, а где ее хранила целый месяц – непонятно, так как складских помещений у организации нет ни в собственности, ни в аренде, а договор ответственного хранения хоть и был заключен, но не исполнялся .

Вывод

Налоговая выгода в виде вычета НДС по товарам, проданным с убытком, может быть обоснована, если организация докажет, что при заключении убыточной сделки преследовала разумную экономическую цель, например избежать еще больших убытков от полного списания товара. Но если товар продан только на бумаге и реальных операций не было, то налоговики такие вычеты снимут.

Итак, из всех рассмотренных опасений наиболее реальное – снятие расходов и вычетов. Чтобы этого не случилось, готовьте обоснование расходов заранее. А если вы, не дай бог, участник налоговой схемы, то одни лишь липовые документы без реальных операций вряд ли вам помогут.

п. 1 ст. 424 ГК РФ; п. 1 ст. 4, ст. 6 Закона от 17.08.95 N 147-ФЗ; подп. 4 п. 2, п. 4 ст. 8 Закона от 28.12.2009 N 381-ФЗ
ч. 1 ст. 5, ч. 1 ст. 7, п. 1 ч. 1 ст. 10 Закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ
п. 1 ст. 274 НК РФ
п. 2 ст. 274, ст. 280 НК РФ
п. 27 ст. 270 НК РФ
п. 1 ст. 247, подп. 3 п. 1, п. 3 ст. 268 НК РФ
п. 2 ст. 268 НК РФ; Письмо Минфина от 18.09.2009 N 03-03-06/1/590
п. 1 ст. 346.15, п. 1 ст. 346.17, п. 1 ст. 346.18 НК РФ
п. 1 ст. 346.15, подп. 23 п. 1 ст. 346.16, п. 1, подп. 2 п. 2 ст. 346.17 НК РФ; Письмо Минфина от 29.10.2010 N 03-11-09/95
п. 1 ст. 105.3 НК РФ
п. 1 ст. 105.17, п. 1 ст. 105.14 НК РФ
п. 4 ст. 89 НК РФ
подп. 1 п. 2 ст. 105.14 НК РФ
п. 4 ст. 105.3 НК РФ
пп. 3, 6 ст. 105.3 НК РФ
подп. 1 п. 1, п. 3 ст. 105.7, пп. 1, 7 ст. 105.9 НК РФ
п. 5 ст. 105.3, подп. 4 п. 2 ст. 45 НК РФ
п. 1 ст. 129.3 НК РФ; п. 9 ст. 4 Закона от 18.07.2011 N 227-ФЗ
подп. 1, 4 п. 4 ст. 105.3, п. 2 ст. 346.11 НК РФ
п. 1 ст. 105.3, пп. 1, 2 ст. 105.18 НК РФ
п. 1 ст. 50 ГК РФ
ст. 252 НК РФ; Определения КС от 16.12.2008 N 1072-О-О (п. 2 мотивировочной части), от 04.06.2007 N 366-О-П (п. 3 мотивировочной части), от 04.06.2007 N 320-О-П (п. 3 мотивировочной части)
Письмо УФНС по г. Москве от 02.08.2012 N 16-15/070063@
Постановления ФАС МО от 18.07.2013 N А40-86022/12-20-468; ФАС СЗО от 16.06.2011 N А56-60826/2010
пп. 1, 3, 9 Постановления Пленума ВАС от 12.10.2006 N 53
Постановления ФАС МО от 30.05.2013 N А40-40420/12-91-224, от 05.05.2012 N А40-43413/11-90-184; 15 ААС от 02.04.2013 N 15АП-2735/2013
Постановление ФАС СКО от 24.01.2013 N А32-3122/2012

Реализация товара взаимозависимой организации по цене ниже себестоимости

В связи с прекращением торговой деятельности организация реализует остатки товара аффилированному лицу по цене ниже себестоимости (разница возникла из-за изменения курса валюты, товар приобретался по курсу 75 руб., действующий курс на дату реализации товара 72 руб.) Остатки товара не подвержены порче и находятся в пригодном состоянии. Убыток составил 568 000 рублей. Какие риски возникают при совершении данной сделки? Есть ли возможность минимизировать риски?

При реализации товара для целей налогового учета возникают отдельно, независимо друг от друга:

для целей налога на прибыль:

доходы от реализации товаров в виде суммы, подлежащей уплате покупателем в соответствии с условиями договора поставки;

расходы в виде себестоимости товаров в размере стоимости их приобретения организацией, включая расходы на доставку приобретенного товара (если эта стоимость не включалась в цену товара).

для целей НДС возникают налоговые обязательства по данному налогу (п. 1 ст. 146 НК РФ). Так как при реализации товаров налогоплательщик дополнительно к цене реализуемых товаров обязан предъявить к оплате покупателю этих товаров соответствующую сумму НДС (п. 1 ст. 168 НК РФ).

Для определения суммы доходов от реализации товара и налоговых обязательств по НДС имеет значение соответствие цены сделки рыночным ценам.

Само по себе совершение сделок между взаимозависимыми лицами не влечет налоговых рисков и оснований для корректировки налоговых обязательств сторон при условии реальности сделки и ее хозяйственной необходимости. В общем случае, для определения цены реализации продавец не обязан руководствоваться своими затратами на приобретение товаров и вправе установить цену ниже их себестоимости (письма Минфина России от 09.11.2015 N 03-07-11/64260, от 04.03.2015 N 03-03-06/1/11187).

Цена, согласованная взаимозависимыми сторонами, также признается рыночной, пока ФНС России не доказано обратное (п. 3 ст. 105.3 НК РФ).

Из совокупности положений п. 1 ст. 105.17, п. 1 ст. 105.14 НК РФ следует, что в сделках между взаимозависимыми лицами:

примененная цена для целей налогообложения в принудительном порядке может быть изменена только в том случае, если непосредственно ФНС России (а не территориальные налоговые органы) докажет, что она не соответствует рыночной;

если она не признается контролируемой, то проверить такую сделку ФНС России не вправе.

Читать еще: Чем вреден дом из криазотных шпал

Тем не менее, территориальные органы ФНС могут проверять сделку на предмет получения ее сторонами необоснованной налоговой выгоды (ст. 54.1 НК РФ). Одним из случаев получения необоснованной налоговой выгоды является «манипулирование» ценами в сделках с взаимозависимыми лицами. При этом, взаимозависимость участников сделок сама по себе еще не является доказательством получения налогоплательщиком необоснованной налоговой выгоды и может иметь юридическое значение в целях налогового контроля, только если установлено, что такая взаимозависимость используется участниками сделки как возможность для осуществления согласованных действий, не обусловленных разумными экономическими и иными причинами (п. 13 раздела V Обзора судебной практики ВС РФ N 2 (2016), утв. Президиумом ВС РФ 06.07.2016, определение СК по экономическим спорам ВС РФ от 11.04.2016 N 308-КГ15-16651).

С учетом текущей практики приходится учитывать мнение контролирующих органов. Минфин России подчеркнул, что дополнительной гарантией отсутствия при совершении сделок между взаимозависимыми лицами рисков, связанных с манипулированием ценами, является отсутствие убытков у взаимозависимых лиц (п. 3 письма Минфина РФ от 14.12.2015 N 03-01-10/73042). Это означает, что для снижения налоговых рисков, при планировании сделок нужно предпринять все возможные усилия для нивелирования убытка, как у продавца, так и у покупателя.

Риск доначисления налоговым органом НДС и налога на прибыль организации наиболее вероятен в случае, если рыночная цена и стоимость реализации имущества отличаются многократно (Постановление Восемнадцатого ААС от 14.12.2012 N 18АП-11269/12). Судебная практика исходит из того, что одним из признаков получения необоснованной налоговой выгоды является именно многократное отклонение цены сделки от рыночных цен (Определение ВС РФ от 29.03.2018 N 303-КГ17-19327 по делу N А04-9989/2016). Суд встал на сторону индивидуального предпринимателя и признал, что отклонение цен по спорным сделкам с взаимозависимым контрагентом в диапазоне от 11 до 52 процентов, по сравнению с ценами на аналогичный товар по сделкам предпринимателя с другими контрагентами, многократным не является.

Каких-либо законодательных критериев, позволяющих судить о многократном отклонении цены сделки от рыночного уровня, не установлено. В каждом конкретном случае суд исходит из фактических обстоятельств дела.

Исходя из ситуации, описанной выше, отклонения между ценой приобретения и ценой реализации товара между взаимозависимыми организациями не являются многократными, что снижает риски предъявления претензий при реализации товара с убытком. Однако суды принимают во внимание не только числовые показатели, но и другие признаки получения необоснованной налоговой выгоды в совокупности и взаимосвязи с иными обстоятельствами, указывающими на несоответствие между оформлением сделки и содержанием финансово-хозяйственной операции.

Минимизировать риски возможно следующими способами:

Проявить осторожность в связи с существующими признаками возможного признания лиц взаимозависимыми, и при установлении цены имущества, с которой будут исчислены налоги, ориентироваться на цены, которые обеспечат «безубыточность» сделки. То есть налогоплательщик может самостоятельно исчислить налог исходя из рыночной (безубыточной) цены реализованного имущества, а фактическую стоимость реализации использовать для целей бухгалтерского учета и расчетов с покупателем. Это касается не только налога на прибыль, но и НДС (п. 6 ст. 105.3 НК РФ — проведение самостоятельной корректировки цен по сделкам между взаимозависимыми лицами).

Реализовать товар по сниженной цене, при этом подготовить обоснование хозяйственной необходимости данной сделки, доказательства того, что реализовать данный товар на свободном рынке по закупочной цене в разумные сроки не представляется возможным, т.е. подтвердить, что пониженная цена и является объективно «рыночной» ценой на момент реализации.

По правилам бухгалтерского учета, МПЗ (а товары — это часть МПЗ) отражаются в бухгалтерском балансе на конец отчетного года за вычетом резерва под снижение стоимости материальных ценностей, который образуется за счет финансового результата (п. 25 ПБУ 5/01). Резервирование производится в отношении материально-производственных запасов, которые

1) морально устарели,

2) полностью или частично потеряли свое первоначальное качество,

3) текущая рыночная стоимость, стоимость продажи которых снизилась.

В данном случае, из-за колебаний курса иностранной валюты, сложилась ситуация, когда возможная цена реализации остатков товара ниже фактической себестоимости этого товара на момент закупки.

При снижении продажной цены в учете организация обязана начислить резерв под снижение стоимости МПЗ. Резерв создается на конец года (Письмо Минфина России от 29.01.2014 N 07-04-18/01).

Цель создания резерва — соблюдение общих требований к бухгалтерской (финансовой) отчетности: представление достоверной информации о финансовом положении экономического субъекта на отчетную дату, необходимое пользователям этой отчетности для принятия экономических решений (строка 1210 «Запасы» бухгалтерского баланса заполняется за вычетом суммы резерва).

Данный резерв учитывается только для целей бухучета, но факт его наличия поможет обосновать пониженную цену реализации для налогообложения. Расчет резерва будет являться подтверждением существующего факта хозяйственной жизни — снижения размера рыночной цены остатков товара.

При создании резерва под снижение стоимости материальных ценностей организация должна обеспечить подтверждение расчета текущей рыночной стоимости МПЗ (п. 20 Методических указаний N 119н). При этом данные Методические указания не содержат информации о том, какие документы в данном случае могут служить подтверждением расчета текущей рыночной стоимости МПЗ.

Согласно нормам НК РФ, источниками информации о рыночных ценах могут служить информация о ценах в конкретных сделках налогоплательщика при условии их сопоставимости. Может использоваться общедоступная информация о сложившемся уровне рыночных цен и (или) биржевых котировках, а также данные информационно-ценовых агентств о ценах (интервалах цен) на идентичные (однородные) товары (работы, услуги) на соответствующих рынках указанных товаров (работ, услуг) (п. 7 ст. 105.7 НК РФ).

Если для организации это разовая сделка и нет возможности определить рыночную цену сделки пользуясь методами сопоставимых рыночных цен, последующей реализации (и другими методами, приведенными в п. 1 ст. 105.7 НК РФ), то допустимо определить рыночную цену через независимую оценку — привлечь профессионального оценщика. Под разовой сделкой понимается сделка, экономическая суть которой отличается от основной деятельности организации и которая осуществляется на разовой основе (п. 9 ст. 105.7 НК РФ).

Кроме факта формирования резерва под снижение стоимости МПЗ, для снижения рисков претензий со стороны налоговых органов, следует подготовить экономическое обоснование продажи товаров по ценам ниже себестоимости.

Примерный перечень подтверждающих документов:

заключение комиссии, созданной приказом руководства организации, об отсутствии экономической целесообразности дальнейшего хранения товара, с указанием причин (например, моральное устаревание товара, риск ухудшения его характеристик вследствие длительного хранения, расходы на хранение превышают возможную цену реализации, необходимость высвобождения оборотных средств и т.п.) или служебная записка ответственного лица, где указывается, что спрос на аналогичную продукцию падает, дальнейшее хранение товара нецелесообразно (влечет за собой расходы и еще большее снижение цены возможной реализации) с предложением реализации товара по предлагаемой цене;
распоряжение руководства о поиске покупателей на товар, в отношении которого принято решение о продаже;
документ, свидетельствующий о невозможности реализации товара по цене, равной стоимости его приобретения или превышающей ее (в документе может быть указано, какие предпринимались меры для поиска покупателей). Таким документом может быть служебная записка ответственного сотрудника

Полагаем, что такие документы могут свидетельствовать, что при установлении цены продажи товара стороны руководствовались разумными экономическими и иными причинами (целями делового характера) и не преследовали своей целью получения необоснованной налоговой выгоды.

Чем опасна продажа квартиры по заниженной стоимости

Большинство людей знает, что при продаже недвижимости, находящейся в собственности лица менее 3 лет, необходимо будет оплатить налог на доходы физических лиц, а с 1 января 2016 года минимально необходимый срок владения недвижимостью, позволяющий избежать налогообложения, увеличится до 5 лет, за исключением некоторых случаев, более подробно описанных ниже.

На практике Продавцы нередко предлагают заключить договор, указав в нем более низкую цену недвижимости по сравнению с рыночной. Так Продавцы пытаются снизить свое налоговое бремя. Какие риски для сторон сделки существуют в подобной ситуации?

Если Вы выступаете на стороне Покупателя

В таком случае, Ваш риск в том, что, при последующем признании сделки недействительной и возникновении судебных споров, обратно Вы сможете получить именно ту цену, которая указана в договоре. Если фактически уплачено было больше, скорее всего, эти деньги вернуть не удастся.

Что касается вопросов налогового законодательства, если сегодняшний Покупатель соберется продавать приобретенную недвижимость до истечения установленного законом минимального предельного срока владения объектом (сейчас это 3 года), ему нужно иметь ввиду следующее.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ, определяющим размеры имущественных налоговых вычетов при расчете НДФЛ, «налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества».

Таким образом, в случае скоропалительной продажи свежеприобретенного жилья, вчерашний Покупатель сможет предъявить к вычету в качестве расходов исключительно ту сумму, которая указана в договоре. С остального придется платить налог.

Если Вы выступаете на стороне Продавца

Тогда для Вас актуальным становится вопрос, не заинтересуются ли налоговые органы такой сделкой и не произведут ли они Вам доначисление налога.

Внимание налоговых органов к конкретной сделке, конечно же, может быть обусловлено различными факторами, включая огромный массив инструкций и внутренних распоряжений ФНС. При этом в случае, если цена сделки значительно ниже рыночной, и, тем более, ниже кадастровой стоимости объекта, указанной в Государственном кадастре недвижимости, вероятность налоговой проверки значительно возрастает.

Еще один фактор риска – если квартира приобретается на кредитные деньги, а в ЕГРН внесены сведения об ограничениях права собственности в виде залога (в пользу, например, банка). При проведении проверки налоговая может проверить условия кредитного договора или договора ипотеки, после чего определить реальную цену передаваемого объекта недвижимости.

Кроме того, обычно налоговые органы приглашают для опроса и дачи объяснений Покупателя, который, как правило, и предоставляет органам нужную информацию, отражающую реальное положение вещей – например, предварительный договор купли-продажи, соглашение об условиях сделки и т.д.

Многое в данной сфере изменится с 1 января 2016 года. С этой даты вступают в силу изменения, внесенные в Налоговый кодекс РФ Федеральным законом № 382-ФЗ от 29.11.2014г., после чего у «хитрых» Продавцов недвижимости почти не останется шансов.

В соответствии с новыми правилами, при продаже недвижимости, которой лицо владело меньше минимального предельного срока (сейчас это 3 года, но с 1 января 2016 года – это 5 лет, за исключением случаев приобретения права собственности в результате дарения от близкого родственника, наследования, приватизации, ренты), цена объекта в целях расчета НДФЛ не может быть меньше 70 % от его кадастровой стоимости. Таким образом, начиная с 1 января 2016 года, указывать в договоре номинальную цену недвижимости будет нецелесообразно, так как налоговая служба все равно рассчитает налог, ориентируясь минимум на 70 % от цены, указанной в кадастре.

Читать еще: Реализация квартиры юридическим лицом физическому лицу надо облагать ндс

При этом субъектам РФ предоставлено право снижения вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков вышеуказанный минимальный предельный срок владения объектом недвижимости, а также размер процентного коэффициента от кадастровой стоимости объекта для расчета налога.

Учитывая огромное количество нюансов, которые невозможно охватить в рамках данной заметки, если Вы намереваетесь заключить сделку, где цена объекта значительно отличается от рыночной, мы рекомендуем Вам обратиться за квалифицированной юридической помощью, чтобы оценить все потенциальные риски, связанные с подобным решением.

В большинстве случаев грамотное структурирование сделки позволяет законными способами свести размер начисляемых налогов к минимуму. Юристы нашей Компании, специализирующиеся в сфере налогового права, знают, как в каждом конкретном случае уменьшить налоговое бремя при совершении сделки.

Понравилась статья?

Чтобы оставаться в курсе важнейших новостей, подпишитесь на нашу рассылку о недвижимости.

НДФЛ при покупке квартиры по заниженной цене у работодателя: платить или не платить

НФДЛ платить не надо, потому что работник и работодатель — не взаимозависимые лица

Доход в виде материальной выгоды, согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 212 НК РФ, определяется в случае приобретения товаров, работ или услуг по гражданско-правовым договорам у физических лиц, организаций и индивидуальных предпринимателей, только если они являются взаимозависимыми по отношению к налогоплательщику. Согласно акту налоговой проверки, взаимозависимыми лицами стороны сделки признали на основании положений статьи 105.1 НК РФ. В акте имелась ссылка на подпункт 10 пункта 2 данной статьи, на основании которого проверяющие и сделали вывод о том, что в случае продажи организацией жилых помещений своим сотрудникам по цене ниже рыночной у таких сотрудников возникает доход (экономическая выгода).

Инспекторы сослались также на позицию Минфина России, изложенную в письме от 27.09.12№ 03-04-06/6–293. Именно в нем сделан вывод о возможности дохода в материальной выгоде у работника, которому его работодатель продал товары, работы или услуги по цене ниже рыночной.

Но эти выводы ошибочны. Для применения статьи 212 НК РФ проверяющие должны были установить взаимозависимость сторон гражданско-правового договора. В данном случае сторонами являются работодатель и работник. А такое основание признания лиц взаимозависимыми не указано в статье 105.1НК РФ. Мы обратили внимание в возражениях на то, что проверяющими не были представлены в акте доказательства возможности применения положений данной нормы к отношениям сторон.

Ведь согласно подпункту 10 пункта 2 данной статьи, взаимозависимыми являются физические лица в случае, если одно из них подчиняется другому по должностному положению. То есть буквальное толкование говорит только о взаимозависимости физических лиц. А сторонами в рассматриваемой сделке являются работник — физическое лицо и его работодатель — компания.

А приведенное в качестве аргумента письмо Минфина России скорее опровергает доводы проверяющих, чем подтверждает их. В данных разъяснениях отсутствует ссылка на подпункт 10 пункта 2 статьи 105.1 НК РФ. Нет в них также вывода о безусловном признании сотрудников и организации взаимозависимыми лицами.

Инспекторы неверно интерпретировали судебную практику: дохода при покупки квартиры не было

Проверяющие указали в акте, что их выводы согласуются с правоприменительной практикой, а именно постановлениями ФАС Волго-Вятского от 04.02.14 № А11-403/2013, Московского от 23.10.12 № А40-119939/11-90-498 округов, апелляционным определением Красноярского краевого суда от 18.12.13 № 33–12166. Однако, согласно первому названному постановлению, основанием для признания сторон сделки взаимозависимыми послужило наличие родственной связи между руководителем организации и покупателем. Во втором случае спор касался дохода работника, исчисленного на основании положений подпункта 1 пункта 1 статьи 211 НК РФ. А по данной норме определяется доход не в виде материальной выгоды, а как полученный в натуральной форме — в виде оплаты полностью или частично за работника организациями товаров, работ, услуг или имущественных прав.

Причем из названных в акте судебных решений лишь апелляционное определение Красноярского краевого суда рассматривает сделку, заключенную после 1 января 2012 года. То есть с применением тех же норм главы о трансфертном ценообразовании. Иная правоприменительная практика по налоговым спорам, связанным с оспариванием решений налогового органа, ссылающихся на положения подпункта 10 пункта 2 статьи 105.1 НК РФ, только складывается. И в отношении споров по исчислению НДФЛ иных дел, кроме указанного определения краевого суда, пока что нет.

Два названных дела федерального уровня ссылались на статьи 20 и 40 НК РФ, и приведенные в них аргументы непоказательны. Но мы, тем не менее, обратили внимание на то, что и прежде при признании работников и работодателей взаимозависимыми лицами возникали проблемы, поскольку такие лица не поименованы в пункте 1 статьи 20 НК РФ в этом качестве. К тому же КС РФ в пункте 3.3 определения от 04.12.03 № 441-О ограничил возможность признания в судебном порядке взаимозависимыми лиц по основаниям, не предусмотренным в пункте 1 статьи 20 НК РФ. По мнению судей это возможно лишь при условии, что эти основания указаны в других правовых актах, а отношения между этими лицами объективно могли повлиять на результаты сделок.

Исходя из этого, квалификация работодателя и работника в качестве взаимозависимых лиц без учета указанных КС РФ факторов является неправомерной. Поскольку лица, заключившие сделки по реализации квартир, не являются взаимозависимыми, налоговый орган не вправе проверять правильность применения цен в указанных сделках по этому основанию. Такую позицию, в частности, занял ФАС Московского округа в постановлении от 01.08.11 № КА-А40/793611.

Рыночная цена квартиры оказалась совсем не рыночной

Но если даже и имела место указанная в подпункте 2 пункта 1 статьи 212 НК РФ сделка с взаимозависимыми лицами, то доход и налоговая база определяются в соответствии с пунктом 3 данной статьи. Для исчисления дохода необходимо, чтобы цена в рассматриваемой сделке была ниже, чем цена обычной реализации подобных товаров, работ, услуг взаимозависимыми с налогоплательщиком лицами при обычных условиях.

Согласно акту, выводы проверяющих основаны на положениях пункта 3 статьи 105.3 НК РФ. Данная норма предписывает признавать цену спорной сделки рыночной, если обратное не доказано федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным по контролю и надзору в области налогов и сборов, либо если налогоплательщик не произвел самостоятельно корректировку сумм налога в соответствии с пунктом 6 данной статьи.

Однако в рассматриваемом случае налогоплательщик не произвел самостоятельную корректировку сумм налога на доход, начисленного после покупки квартиры, а территориальная налоговая инспекция не является федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным по контролю и надзору в области налогов и сборов. Соответственно, выводы проверяющих не основаны на положениях пункта 3 статьи 105.3 НК РФ.

Инспекция в акте сослалась также на положения статьи 41 НК РФ. В совокупном прочтении со статьями210, 212, 105.3 НК РФ, по мнению проверяющих, у физического лица при приобретении квартиры по заниженной стоимости по договору возник доход ( экономическая выгода), который они и определили как разницу между рыночной ценой и стоимостью квартиры по договору. Но мы указали на то, что исходя из буквального прочтения пункта 3 статьи 212 НК РФ, налоговая база не может определяться проверяющими как разница между рыночной ценой и стоимостью квартиры по договору.

Законодателем не предусмотрено установление налоговым органом рыночной цены в данном случае. Применение положений подпункта 2 пункта 1 статьи 212 НК РФ возможно при условии реализации одним и тем же лицом идентичных товаров, работ, услуг не взаимозависимым лицам и взаимозависимому физическому лицу. Разница между ценой по первой категории сделок и по сделке с взаимозависимым физическим лицом и является налогооблагаемой базой. Таким образом, порядок определения налогооблагаемой базы, примененный проверяющими, противоречит порядку, прямо установленномуглавой 23 НК РФ.

Данный вывод мы подтвердили ссылками на правоприменительную практику. В постановлении Девятого ААС от 29.07.08 № 09АП-7887/ 2008-АК указано, что статья 212 НК РФ, равно как и иные статьи главы 23НК РФ, не предусматривает определения налоговой базы по НДФЛ в виде превышения рыночных цен над ценами фактической реализации товаров налогоплательщику. В отсутствие сделок по реализации идентичных (однородных) товаров взаимозависимым по отношению к налогоплательщику лицом другим лицам, не являющимся взаимозависимыми, исчисление налоговой базы в виде материальной выгоды по пункту 3 статьи 212 НК РФ не является возможным.

Читайте далее:

Продажа юрлицом ос ниже кадастровой стоимости налоговые последствия

Безвозмездная цессия между юридическим и физическим лицом налоговые последствия

Какой процент себестоимости должен быть в торговле

Последствия уступки права требования юр лицом физ лицу

Безвозмездная передача мебели при продаже квартиры

Оценка статьи:

Загрузка...

Оставить комментарий

Продажа квартиры юрлицом ниже себестоимости налоговые последствия