Покупка квартиры юридическим лицом налоги
Advokat-nasledstvo.ru

Юридический портал

Покупка квартиры юридическим лицом налоги

Покупка квартиры на юридическое лицо: плюсы и минусы

Законодательством РФ установлено, что сделки с недвижимостью могут совершать, как физические, так и юридические лица. Но, если квартира или другая жилплощадь приобретается компанией или организацией, то такая операция будет иметь некоторые особенности.

Может ли ООО купить квартиру

Юридические лица с формами собственности – ООО, АО, ЗАО могут покупать жилую недвижимость. Запреты на подобные операции отсутствуют. Существует 2 варианта сделок:

  • квартира приобретается у физ. лица;
  • квартира покупается у юр. лица.

Жилплощадь может приобретаться для реализации следующих целей:

  • для использования в коммерческой деятельности – имущество покупается для нужд компании и выступает основным средством, в отношении которого ведется соответствующий бухгалтерский учет;
  • для использования в инвестиционной деятельности – например, для последующей перепродажи и получения прибыли; в этом случае помещение не будет считаться основным средством.

Особенности покупки

Организации, которые покупают недвижимость у граждан, как правило, тщательно проверяют все правоустанавливающие документы, историю перепродаж и наличие прописанных в жилплощади, в то числе несовершеннолетних.

Часто компании и организации покупают квартиры у физ. лиц, чтобы изменить их статус и открыть офис. В подобных случаях представители фирм внимательно анализируют, была ли в помещении перепланировка и насколько она законная.

Предприятие-покупатель платит за регистрацию права собственности госпошлину в размере 22 тыс. руб. Продавец, если недвижимость была в его владении менее 3-5 лет, обязан выплатить налог на доходы – 13% от стоимости (ст. 333.33 НК РФ).

Жилплощадь, купленная фирмой, учредителями которой являются два и более человека, будет состоять в долевой собственности. Размеры долевого участия устанавливаются в соответствии с величиной вложений в уставной капитал предприятия. Ограничений правоспособности в таких ситуациях нет. Другие варианты распределения долей и права дальнейшего распоряжения имуществом принимаются отдельными решениями акционеров компании.

Если принимается решение о приобретении квартиры от имени юр. лица, то желательно, чтобы владелец был единственным учредителем и имел право выполнять все необходимые операции с имуществом организации. Оптимальная правовая форма для подобных случаев – ООО.

Этапы покупки

Сделки с недвижимостью осуществляется по следующему алгоритму:

  1. Формирование всех условий будущего соглашения.
  2. Составление и подписание предварительного договора (при необходимости).
  3. Составление и подписание основного договора купли-продажи (ДКП).
  4. Прохождение процедуры госрегистрации перехода права собственности.
  5. Расчет по сделке.
  6. Подписание акта приема-передачи.

Документы

Для покупки недвижимости юридическим лицом потребуется:

  • Копия устава.
  • Выписка из ЕГРЮЛ.
  • Документ о согласии учредителей и акционеров на осуществление сделки или бумага, подтверждающая, что операция не является для компании крупной (подписывается директором и гл. бухгалтером).
  • Доверенность на представление интересов от имени организации, если в сделке не участвует руководитель.
  • Документ, подтверждающий личность доверенного лица компании или ее руководителя.

Продавец должен предоставить стандартный пакет документов для заключения соглашения:

  • Паспорт или учредительные бумаги предприятия.
  • Выписку из реестра об отсутствии обременений.
  • Выписку из домовой книги об отсутствии прописанных лиц в жилплощади.
  • Бумаги, подтверждающие право собственности на жилплощадь.
  • Правоустанавливающие документы, на основании которых продавец получил право собственности.
  • Техплан и справку из БТИ о том, что нет неузаконенных перепланировок.
  • Выписку из финансово-лицевого счета об отсутствии долгов по коммунальным платежам.
  • Согласие супругов на сделку, если собственность является совместно нажитой.
  • Согласие органов опеки, если в числе владельцев несовершеннолетние.
  • Доверенность на представление интересов.

Документы подаются в МФЦ или в региональное отделение Росреестра для регистрации. По итогам процедуры юр. лицо получает выписку из ЕГРН, которая подтверждает правовой статус собственника жилплощади

Плюсы

Покупка и последующее оформление квартиры на юр. лицо обеспечивает следующие преимущества:

  • Оформление недвижимости на компанию выгодно, если она стоит на упрощенной системе налогообложения (УСН).
  • Снижается риск потери квартиры в результате семейных споров, раздела имущества, судебных исков по долговым обязательствам и т.д.
  • Минимум рисков в процессе взаиморасчетов – передача средств осуществляется по установленным правилам и оформляется соответствующими бухгалтерскими документами.
  • Учредитель несет ответственность за недвижимость по претензиям кредиторов только в рамках своей доли уставного капитала.
  • Владение объектом коммерческой собственности – хорошая возможность пополнить оборотный капитал компании на внушительную сумму.
  • При покупке юр. лицом жилплощади в кредит процентная ставка более низкая, чем при потребительском кредитовании. Соглашение заключается на длительный срок – до 15 лет. Разрабатывается удобный график платежей. Юр. лица могут увеличить расходную часть оборотных средств за счет включения всех платежей, связанных с оформлением и обслуживанием кредита, что позволит снизить размер налогов.
  • Возможность оформить рассрочку, если фирма покупает помещение у застройщика, при условии, что первый платеж составит более 50% от общей стоимости. Период действия подобных соглашений – 3 года. Кроме этого покупатель экономит на оформлении залога, оценке имущества и расходах на страховании.

Минусы

Кроме положительных моментов приобретение жилплощади юр. лицом влечет за собой определенные минусы:

  • Большая вероятность потери недвижимости в случае закрытия фирмы. Квартира может быть выставлена на торги, если компания признается банкротом, и ее имущество продается. В результате торгов собственность, как правило, реализуется за меньшую цену, чем ее реальная рыночная стоимость.
  • Для регистрации сделки нужно подготовить более объемный пакет документов, чем при стандартных операциях с недвижимостью между частными лицами.
  • Более высокая налоговая ставка на купленную квартиру, которую планируется использовать в инвестиционных целях.
  • При покупке помещения в рассрочку у застройщика, право собственности сохраняется за продавцом до момента полного погашения задолженности.

Чтобы избежать негативных явлений при покупке недвижимости и снизить любые риски, связанные с отчуждением квартир, желательно пользоваться услугами квалифицированных юристов.

Налоги

Если собственность покупается для дальнейшей продажи, то компания должна выплатить налог на прибыль. При общей системе налогообложения (ОСНО) на выручку начисляется налог на прибыль и НДС. Сумма исходит из разницы между стоимостью покупки и продажи имущества. При УСН налогооблагаемой базой считает выручка (облагается по ставке 6%) или разница между доходами и расходами (по ставке 15% или в размере, который установлен в регионе совершения сделки).

Жилплощадь облагается налогом, если она не стоит на балансе компании в качестве имущества, отнесенного к основным средствам (ст. 378.2 НК РФ). Чаще всего с этим сталкиваются юр. лица, занимающиеся операциями с жилой недвижимостью. Собственность приравнивается к товару, а не к основным средствам и подлежит налогообложению, которое распространяется на продажу продукции.

Дополнительная статья расходов – выплата налога на имущество предприятия. Это региональный сбор, который взимается со всех юр. лиц, зарегистрированных на территории страны (ст. 374 НК РФ). Величина налогового сбора – не более 2% от кадастровой стоимости помещения, состоящего на балансе предприятия.

Купленную жилплощадь желательно перевести в коммерческую, особенно, если предприятие владеет другими подобными объектами. Т.к. воспользоваться льготой или освобождением от уплаты налога на недвижимость реально только по одному объекту определенного типа. Кроме этого, выведенная из жилфонда квартира может быть сдана в аренду по минимальной цене. Так размер налоговых выплат снизится в несколько раз.

Перевод собственности из жилой в нежилую осуществляется в рамках норм действующего законодательства (п. 3 ст. 288 ГК РФ). Основным средством жилплощадь считается в том случае, если она куплена для нужд предприятия.

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область – +7(499)648-11-59
    • Санкт-Петербург и область – +7(812)655-72-96

Покупка квартиры юридическим лицом налоги

Обсуждая налогообложение при сделках с недвижимостью, необходимо уточнять, кем является продавец, юридическим лицом или физическим лицом.

В ситуации, когда в роли продавца выступает юридическое лицо, ситуация с налогами несколько иная. Налоги при продаже недвижимости юридическим лицом могут быть разными, в первую очередь это зависит от типа самого юридического лица, например, у следующих юридических лиц порядок исчисления налогов будет отличаться:

-индивидуальный предприниматель;
-не является резидентом Российской Федерации;
-организация.

Также на уровень исчисляемого налога влияет и тип объекта сделки.

Все сделки с нежилой недвижимостью облагаются подоходным налогом и налогом на добавленную стоимость (НДС). Подоходный налог считается главным налогом, которым облагаются все физические лица.

НДС выставляется отдельным пунктом вместе со стоимостью недвижимости в счет-фактуре, и после оплаты НДС, продавец переводит эти восемнадцать процентов на счет в налоговом органе.

Подоходным налогом облагается только прибыль юридического лица, полученная в результате проведения сделки. Прибыль считается следующим образом (грубая формула).

Доход – Расход – Остаточная стоимость недвижимости = Прибыль

Для корректного подсчета расходов и амортизации необходимо воспользоваться услугами профессиональных бухгалтеров, не стоит решать финансовые вопросы, полагаясь на ответы и консультации в Интернете.

Читать еще:  Как узнать кто бывший владелец квартиры

Все сделки с жилым имуществом избавлены от уплаты НДС. Соответственно, если юридическое лицо будет продавать объекты жилой недвижимости, то придется оплатить только налог с прибыли. Размер налога зависит от перечня зарегистрированных направлений работы юридического лица, от его выбранной схемы налогообложения и еще ряда условий.

Мы целенаправленно не упоминаем про налоги с продажи коммерческой недвижимости, так как в кодексе нет четкого описания фразы «коммерческая недвижимость».

По факту к коммерческим объектам относятся торговым, складские, административные, земельные участки и многие другие. Сделки с объектами нежилой коммерческой недвижимостью регулируются не только налоговым кодексом, ряд вопросов попадают под земельное и гражданское право.

Таким образом (комментарии специалистов Антонина Каткова, Даниил Пятецкий):
При продаже недвижимого имущества юрлицом не имеет значения, сколько лет находилось оно в собственности продавца. Юрлицо ведет бухучет, и налоги рассчитывает по правилам ведения бухучета, опираясь на Налоговый Кодекс.

При продаже юрлицом недвижимости, со сделки взимается налог на добавленную стоимость (НДС) и налог на прибыль.
1. Обязанности по уплате НДС – продавец помещения выставляет покупателю сумму НДС, покупатель выплачивает её продавцу, а тот зачисляет её в бюджет. Налоговая ставка = 18 % и при продаже нежилого помещения организация-продавец обязана выставить покупателю счет-фактуру, в которой дополнительно к стоимости помещения указывает сумму 18 % от цены помещения как НДС.
2. Кроме того, при продаже недвижимости юрлицо- продавец учитывает доход от сделки при исчислении налога на прибыль. При этом прибылью признаются полученные доходы, уменьшенные на величину произведенных расходов. Согласно пп.1 п. 1 ст. 268 НК РФ, прибыль, полученную от продажи помещения, продавец вправе уменьшить на остаточную стоимость, указанного амортизируемого имущества, а, ссылаясь, на п. 3 ст. 268 НК РФ, если остаточная стоимость нежилого помещения с учетом расходов, связанных с его реализацией, превышает выручку от его реализации, разница между этими величинами признается убытком налогоплательщика.

Согласно пункту 1 статьи 247 Кодекса объектом налогообложения по налогу на прибыль организаций признается прибыль, полученная налогоплательщиком.
Прибылью в целях главы 25 Кодекса для российских организаций признается полученные доходы, уменьшенные на величину произведенных расходов, которые определяются в соответствии с главой 25 Кодекса.
В соответствии с пунктом 1 статьи 248 Кодекса к доходам в целях налогообложения прибыли организаций относятся доходы от реализации товаров (работ, услуг) и имущественных прав и внереализационные доходы.
При этом статья 251 Кодекса содержит исчерпывающий перечень доходов, не учитываемых при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций, и доходы от продажи имущества ликвидируемого юридического лица в нем не указаны.

За более подробной и актуальной информацией на текущий момент по
Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле
( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )
Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532 ,
Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту ooo_info@mail.ru (АН ИНФО),
а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО

Если Вы находитесь в Ярославле,
то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис
Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »

Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »

&nbsp ВКонтакте с Недвижимостью:



Партнеры АН ИНФО:


Текущие заявки:
сдам
сниму
куплю
продам
обменяю
разное
Объект Недвижимости:
квартиру
Комнату
Малосемейку
Однокомнатную квартиру
ДвухКомнатную квартиру
ТрехКомнатную квартиру
МногоКомнатную квартиру
Дом
Коттедж
Дачу
Участок земли
Офис
Торговую площадь
Торговое помещение
Производство
Склад
Гараж
Другое
ЯРОСЛАВСКАЯ
БАЗА НЕДВИЖИМОСТИ
regk. rdfhnbhe yaroslavl..(4852)932-532

Форум по Недвижимости:

Купля-продажа Недвижимости
Предложение Спрос
КОМНАТЫ 71 КОМНАТЫ 5
КВАРТИРЫ 669 КВАРТИРЫ 56
ДОМА, ДАЧИ 101 ДОМА, ДАЧИ 12
ЗЕМЛЯ 101 ЗЕМЛЯ 50
Коммерческая
Недвижимость
74 Коммерческая
Недвижимость
19
Отправить заявку >>
Аренда Недвижимости
Предложение Спрос
КОМНАТЫ 34 КОМНАТЫ 76
КВАРТИРЫ 215 КВАРТИРЫ 487
ДОМА, ДАЧИ 12 ДОМА, ДАЧИ 23
ЗЕМЛЯ 2 ЗЕМЛЯ 2
Коммерческая
Недвижимость
244 Коммерческая
Недвижимость
189
Отправить заявку >>
Экспресс-Заявки по недвижимости »
(4852)93-25-32
Экспресс-Оценка недвижимости »
8-902-333-25-32
Консультации
вопросы-ответы »
(4852)93-25-24

отдел Купли-Продажи
(4852) 93-25-32

отдел Аренды(Найм)
(4852) 93-25-00

(4852) 93-25-23, 93-25-29

отдел Юридический
(4852) 93-25-24

Налогообложение юр. лиц при продаже недвижимости

Продажа недвижимости юридическим лицом всегда подлежит налогообложению. Размер выплат зависит от нескольких факторов, но они обязательны независимо от того, покупается или продается здание, квартира, офис и т.п.

Налогообложение юр. лиц при продаже недвижимости

На размер налога в сделках купли-продажи недвижимости влияет:

  1. Вид недвижимости – жилая или нежилая;
  2. Является ли юридическое лицо резидентом РФ или нет;
  3. Осуществляет ли организация предпринимательскую деятельность в виде купли-продажи недвижимости.

Важно знать! Налог на имущество подлежит уплате всеми юр. лицами. Это обязательное требование, не зависит от режима налогообложения.

Однако, в данной публикации речь пойдет не о налоге на имущество, а именно о налогах, возникающих в связи с получением дохода от продажи недвижимости.

  • При купле-продаже жилой недвижимости платится налог на прибыль, НДС не требуется.
  • Если объект сделки нежилые помещения, кроме налога на прибыль еще выплачивается НДС.

Налог на прибыль при продаже недвижимости юр. лицом

Налог на прибыль рассчитывается бухгалтером, размер зависит от следующего:

  1. Размера полученной выгоды;
  2. Является ли организация резидентом РФ.

Процентная ставка применяется не к сумме, уплаченной по соглашению, а размер прибыли, которую получает компания в результате приобретения или продажи недвижимости. Поэтому задача бухгалтера – определить размер прибыли в результате сделки. Расчеты могут показать, что выручка от реализации ниже полученной суммы, а это указывает не на прибыль, а на убыток.

Ставки уплаты налога на прибыль зависит от выбранной организацией системы налогообложения, а именно:

  1. При общей системе (ОСН) – 20% с разницы между ценой договора купли-продажи и ценой объекта, по которой он учитывается в балансе;
  2. При упрощенной системе (УСН) – 6% от суммы соглашения;
  3. При УСН с объектом налогообложения «Доходы-Расходы» – 15% с разницы между ценой договора купли-продажи и ценой объекта, по которой он приобретался, если это произошло в одном налоговом периоде. 15% является средней ставкой, принятой в РФ, по регионам она может варьироваться.

НДС при продаже недвижимости юр. лицом

Для расчета НДС ведутся расчеты на основе стоимости договора купли–продажи, которая указана в документах, в частности, в счет-фактуре. Размер этого вида налога – 20%.

Важно знать!

Схемы снижения налога при продаже недвижимости юр лицом.

Установленное налогообложение для юридических лиц при продаже недвижимости вынуждает искать законные пути снижения расходов. Для этого специалисты применяют налоговые схемы, которые эффективны при соблюдении следующих условий:

  1. Документы по сделке оформлены правильно;
  2. Цель сделки убедительна, не вызывает сомнений;
  3. Участники сделки самостоятельны, есть соответствующие доказательства.

К таким налоговым схема относятся:

  • Занижение цены продажи до кадастровой стоимости;

В этой схеме снижается размер выручки от сделки, оптимизируется НДС и подоходный налог. Применяется внутри компаний, связанных между собой. Если участник сделки со стороны, для него нужен способ, как без уплаты налогов получить оставшуюся сумму.

  • Перепродажа через упрощенца;

Перепродавая недвижимость через упрощенца, продавец снижает размер налогов с торговой наценки. Они заменяются с общей системы на единый налог при упрощенной системе.

  • Затратные механизмы снижения прибыли;

В затратных механизмах снижения недвижимость реализуется по ценам, актуальным на рынке на момент продажи. Их подтвердит вывод специалиста по оценке. Используя затратные механизмы, оба вида налогов при УСН оптимизируются. К таким механизмам относятся следующие виды услуг:

  1. маркетинговые;
  2. рекламные;
  3. юридические;
  4. посреднические;
  5. и другие.
  • Продажа доли компании, которой принадлежит недвижимость;

В схеме продажи доли компании принимается во внимание норма, что с такой сделки не уплачивается НДС. В этом случается предстоит выплата налога на прибыль.

  • Реорганизация в форме выделения.

В этой схеме происходит передача объектов во время реорганизации юридического лица. В этом случае сделка освобождается от уплаты обоих налогов. Предварительно покупатель оформляется как участник организации, после чего ему выделяется доля в виде объекта недвижимости.

Особенности судебной практики.

Применение любых схем для снижения налогов наталкивается на противодействие со стороны сотрудников налоговых органов. Инспекторы пытаются даже оспорить вывод оценщика относительно рыночной стоимости недвижимости, снимают вычеты.

Для последнего основанием является:

  1. Неуплата НДС в бюджет. Суды принимают сторону ФНС, аргументируя тем, что источник для возмещения в бюджете не сформирован;
  2. Назначение объекта недвижимости не совпадает с видом деятельности организации по ОКВЭД. Необходимо перед сделкой корректировать коды в уставе и в ЕГРЮЛ, чтобы документально подтвердить – организация использует недвижимость в своей деятельности.

Выводы специалистов по оценке стоимости сотрудники ФНС также пытаются оспорить в суде. Для этого в суд представляются:

  1. Рецензии на вывод оценщика;
  2. Сведения о привлечении ранее этого специалиста к ответственности (если такие факты были);
  3. Задокументированные жалобы других клиентов.

Суды неохотно принимают сторону налоговиков, вывод эксперта сложно подменить косвенными доказательствами. Веский аргумент – предъявление в ходе заседаний документов, указывающих на признаки сомнительной сделки. Тогда отчет специалиста судом может не приниматься во внимание.

Другие схемы снижения размера налогов также оспариваются налоговиками. Результат – доначисления, пеня, штрафы, административная и уголовная ответственность. Избежать этого можно, если поручать процедуру налогообложения для юрлиц специалистам – налоговым юристам и адвокатам.

Организация продает квартиру физлицу: бухучет и налогообложение

Продавец квартиры – юридическое лицо, покупатель – физическое лицо. Лица не являются взаимозависимыми.
При договоре купли-продажи квартиры какой налог платит продавец, а какой – покупатель? Как это происходит и оформляется?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

У юридического лица (организации) при реализации квартиры физическому лицу возникает обязанность уплаты налога на прибыль.
У физического лица при приобретении квартиры возникает не обязанность по уплате налога, а право на получение имущественного вычета.

Обоснование вывода:

Налогообложение у организации

Налог на добавленную стоимость (НДС)

Согласно пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ объектом обложения НДС признаются операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации. При этом ст. 149 НК РФ установлен перечень операций, не подлежащих налогообложению (освобождаемых от налогообложения).

Согласно пп. 22 и п. 23 п. 3 ст. 149 НК РФ не подлежит обложению НДС (освобождается от налогообложения) на территории РФ реализация жилых домов, жилых помещений, а также долей в них, а также передача доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир.

При этом, если налогоплательщиком осуществляются операции, подлежащие налогообложению, и операции, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения), налогоплательщик обязан вести раздельный учет таких операций (п. 4 ст. 149 НК РФ).

Обратите внимание, что налогоплательщик, осуществляющий операции по реализации товаров (работ, услуг), предусмотренные п. 3 ст. 149 НК РФ, вправе отказаться от освобождения таких операций от налогообложения, представив соответствующее заявление в налоговый орган по месту своей регистрации в качестве налогоплательщика в срок не позднее 1-го числа налогового периода, с которого налогоплательщик намерен отказаться от освобождения или приостановить его использование.

Такой отказ или приостановление возможны только в отношении всех осуществляемых налогоплательщиком операций, предусмотренных одним или несколькими подпунктами п. 3 ст. 149 НК РФ. Не допускается, чтобы подобные операции освобождались или не освобождались от налогообложения в зависимости от того, кто является покупателем (приобретателем) соответствующих товаров (работ, услуг).

Таким образом, при применении этой льготы объектом реализации должно быть именно жилое помещение, что возможно исключительно при заключении договора купли-продажи. Следовательно, если организация от льготы по реализации квартиры не будет отказываться, то при заключении договора купли-продажи жилого помещения (в рассматриваемой ситуации – квартиры) с физическим лицом указанная операция может быть освобождена от обложения НДС (письма УФНС РФ по г. Москве от 22.02.2007 N 19-11/017221, от 27.06.2008 N 19-11/60652).

Налог на прибыль

В целях налогообложения прибыли доходом от реализации признается выручка от реализации любого имущества, которая определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованное имущество, выраженных в денежной и (или) натуральной формах, за вычетом налогов, предъявленных покупателю (п. 1 ст. 248, п.п. 1, 2 ст. 249 НК РФ).

Доход, полученный от реализации квартир, для целей налогообложения прибыли учитывается в сумме, установленной в договоре купли-продажи (письмо Минфина России от 08.02.2007 N 03-04-06-01/30).

Согласно пп. 2 п. 1 ст. 268 НК РФ при реализации прочего имущества (за исключением ценных бумаг, продукции собственного производства, покупных товаров) организация-налогоплательщик вправе уменьшить доходы от реализации на цену приобретения этого имущества.

Обращаем внимание, что при реализации недвижимости неоднозначным является вопрос признания даты получения дохода для целей исчисления налога на прибыль.

При методе начисления доходы признаются в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они имели место, независимо от фактического поступления денежных средств, иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав (метод начисления) (п. 1 ст. 271 НК РФ). Для доходов от реализации, если иное не предусмотрено главой 25 НК РФ, датой получения дохода признается дата реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав), определяемая в соответствии с п. 1 ст. 39 НК РФ (п. 3. ст. 271 НК РФ). Реализацией товаров признается передача на возмездной основе права собственности на товары (п. 1 ст. 39 НК РФ).

Право собственности на недвижимое имущество у покупателя возникает с момента государственной регистрации (ст. 219, п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 551 ГК РФ).

Таким образом, исходя из норм ст. 223 и ст. 551 ГК РФ доходы от продажи квартир могут быть признаны для целей налогообложения прибыли на дату перехода прав собственности на объект, то есть на дату государственной регистрации прав собственности покупателя на квартиру (п. 1 ст. 249, п. 3 ст. 271 НК РФ).

Аналогичный вывод содержится и в решениях арбитражных судов (постановления ФАС Поволжского округа от 22.07.2008 N А65-26844/07, Западно-Сибирского округа от 05.09.2007 N Ф04-5962/2007(37734-А45-40).

Однако контролирующие органы занимают в этом случае иную позицию.

Так, в письмах от 15.10.2009 N 03-03-06/4/87 (п. 1), от 08.11.2006 N 03-03-04/1/733, от 03.07.2006 N 03-03-04/1/554 Минфин России указал, что при реализации недвижимости доход следует признавать в момент передачи объекта недвижимости по акту (накладной) приемки-передачи и подачи документов на регистрацию вне зависимости от даты государственной регистрации таких прав. А в письме Минфина России от 26.10.2005 N 03-03-04/1/301 было указано, что у организации (продавца недвижимого имущества) обязанность по уплате налога на прибыль организаций возникает с момента передачи объекта недвижимости покупателю по акту (накладной) приемки-передачи основных средств, то есть еще до передачи документов на регистрацию. При этом финансовое ведомство не аргументировало свою точку зрения ссылками на нормы права.

Кроме того, в письме от 15.10.2009 N 03-03-06/4/87 (п. 1) Минфин России объяснил, что в силу ст. 551 ГК РФ договор купли-продажи недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, однако отсутствие таковой не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости.

Однако некоторые арбитражные суды считают такой подход неправомерным, указывая на то, что на момент подписания такого акта продавец передает покупателю лишь права владения и пользования имуществом, в то время как содержание права собственности, согласно ст. 209 ГК РФ, составляет три полномочия – владение, пользование, распоряжение (постановления ФАС Поволжского округа от 22.07.2008 N А65-26844/07, Западно-Сибирского округа от 05.09.2007 N Ф04-5962/2007(37734-А45-40).

В то же время имеет смысл привести в качестве примера и решение суда, отличающееся от вышеизложенных.

ФАС Поволжского округа в постановлении от 22.09.2009 по делу N А65-20719/2008 (определением ВАС РФ от 22.01.2010 N ВАС-18173/09 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора) пришел к выводу, что в целях исчисления налога на прибыль моментом реализации имущества является его фактическая передача. Поскольку глава 25 “Налог на прибыль организаций” НК РФ не содержит ссылок на нормы ГК РФ и не связывает момент фактической реализации недвижимого имущества с моментом возникновения у приобретателя права собственности на это имущество, суд отклонил ссылку налогоплательщика на положения ст. 223 ГК РФ.

Таким образом, если передача квартиры покупателю по акту и государственная регистрация прав собственности покупателя на квартиру произойдут в разных отчетных (налоговых) периодах, при этом организация решит признать выручку от реализации квартиры на дату государственной регистрации прав собственности покупателем, то в этом случае велик риск возникновения спора с налоговым органом, который может быть разрешен только в судебном порядке.

Заметим, что тот же самый порядок признания дохода (на дату государственной регистрации прав собственности покупателем) не повлечет за собой никаких рисков, если передача квартиры покупателю по акту и государственная регистрация прав собственности покупателя на квартиру произойдут в одном отчетном (налоговом) периоде.

Если организация не готова к возможным спорам с налоговыми органами, то доход следует признать на момент передачи недвижимости по акту приемки- передачи.

Налогообложение у покупателя – физического лица

Сразу отметим, что у физического лица при приобретении квартиры возникает не обязанность по уплате налога, а право на получение имущественного вычета по налогу на доходы физических лиц (НДФЛ).

В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ при определении размера налоговой базы по НДФЛ налогоплательщик имеет право на получение имущественных налоговых вычетов в сумме, фактически израсходованной налогоплательщиком, в частности, на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, но не более 2 000 000 рублей без учета сумм, направленных на погашение процентов. При этом, если в одном налоговом периоде имущественный налоговый вычет не может быть использован полностью, его остаток может быть перенесен на последующие налоговые периоды до полного его использования.

Имущественные налоговые вычеты по НДФЛ могут предоставляться по выбору налогоплательщика:

– по окончании соответствующего налогового периода после подачи налогоплательщиком налоговой декларации (в этом случае денежные средства перечисляются налогоплательщику непосредственно налоговым органом) (п. 2 ст. 220 НК РФ);

– до окончания соответствующего налогового периода (в этом случае вычет предоставляется работодателем – налоговым агентом) (п. 3 ст. 220 НК РФ).

В этом случае физическое лицо пишет заявление на имя руководителя организации. К заявлению необходимо приложить уведомление, выданное налоговой инспекцией, подтверждающее право налогоплательщика на имущественный налоговый вычет.

За получением уведомления налогоплательщик самостоятельно обращается в налоговый орган по месту жительства в России. Для этого он подает в налоговую инспекцию:

– письменное заявление о выдаче уведомления;

– документы, свидетельствующие о праве на имущественный вычет.

Форма уведомления о подтверждении права налогоплательщика на имущественный налоговый вычет утверждена приказом Федеральной налоговой службы от 25.12.2009 N ММ-7-3/714@ “О форме уведомления”.

Уведомление должно быть выдано налоговым органом в течение 30 календарных дней со дня подачи документов налогоплательщиком.
Для получения имущественного вычета (в обоих случаях) налогоплательщик должен представить в налоговый орган следующие документы (пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, письма Минфина России от 25.12.2007 N 03-04-05-01/428, МНС РФ от 30.01.2004 N ЧД-6-27/100@):

– договор о приобретении квартиры;

– документы, подтверждающие право собственности на квартиру;

– платежные документы, подтверждающие факт уплаты денежных средств по произведенным расходам (квитанции к приходным кассовым ордерам или банковский документ);

– доверенность на оплату, если оплата была произведена другим лицом от имени заявляющего право на вычет налогоплательщика;
– справка (справки) формы N 2-НДФЛ, выданная работодателем (работодателями);

– иные документы, подтверждающие право налогоплательщика на имущественные налоговые вычеты.

Обратите внимание, что повторное предоставление налогоплательщику имущественного налогового вычета, предусмотренного пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, не допускается. То есть физическое лицо вправе получить имущественный налоговый вычет только один раз и только по одному объекту недвижимости из числа поименованных в этом подпункте.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
член Палаты налоговых консультантов Титова Елена

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор Мельникова Елена

6 августа 2010 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.

Особенности покупки квартиры юридическим лицом и действующее налогообложение сделок купли-продажи квартиры

Участниками сделки купли-продажи недвижимости могут выступать как физические, так и юридические лица. В последнем случае такая сделка имеет некоторые особенности.

Особенности покупки квартиры юридическим лицом

Российское законодательство не допускает запрета на покупку квартир юридическим лицом, если иное не предусмотрено учредительными документами самой компании. При покупке квартиры юридическим лицом допускается два варианта:

  • когда квартира покупается у другого физического лица;
  • когда квартира покупается у юридического лица.

В качестве юридического лица может выступать любая коммерческая организация в статусе ООО, АО и ЗАО. Квартира может покупаться компанией с двумя основными целями:

  • для использования ее в своей коммерческой деятельности, тогда она будет выступать основным средством, и должен вестись соответствующий бухгалтерский учет;
  • для использования в инвестиционных целях для дальнейшей перепродажи и извлечения прибыли (при таком варианте квартира не будет считаться основным средством).

При покупке квартиры юридическим лицом особенность сделки будет состоять в необходимости получения разрешения от собственника бизнеса при крупном приобретении. Под крупной сделкой понимается та, стоимость которой превышает 25% от величины активов предприятия.

Недвижимость – дорогостоящий актив, который требует отвлечения крупной денежной суммы из оборота предприятия и связан с повышенными рисками для покупателя. В такой ситуации совладельцы компании или ее акционеры должны выразить свое согласие на подписание договора купли-продажи.

Согласие требуется оформить в письменном виде. Форма документа отличается в зависимости от типа собственности: это может быть протокол собрания, заседания акционеров или решение совета директоров. Заключение сделки без согласия также допускается. Например, в случае если единственный учредитель ООО является ее директором.

В остальном сделка купли-продажи с участием юридического лица проводится по общему алгоритму:

  1. Стороны обговаривают существенные условия купли-продажи недвижимости.
  2. Подписывается предварительный договор купли-продажи и вносится обеспечение в виде аванса или задатка.
  3. Стороны подписывают основной договор купли-продажи.
  4. Продавец и покупатель проходят процедуру государственной регистрации перехода права собственности.
  5. Вносится окончательная оплата по договору купли-продажи.
  6. Подписывается акт приема-передачи недвижимости.

Перечень документов

Для заключения сделки купли-продажи юридическим лицом:

  • копия Устава;
  • выписка из ЕГРЮЛ;
  • документ, удостоверяющий согласие всех собственников организации на подписание договора купли-продажи, либо документ, подтверждающий то, что данная сделка не является для данного юрлица крупной (с подписями руководителя и главного бухгалтера);
  • доверенность на представление интересов от имени юрлица (не требуется, если договор подписывается директором на основании Устава);
  • документ, подтверждающий личность руководителя компании или доверенного лица.

Продавец должен собрать стандартный комплект документов для заключения договора:

  • паспорт или учредительные документы юридического лица;
  • свидетельство о собственности или иной документ, удостоверяющий права собственности (выписка из ЕГРН/ЕГРП);
  • выписка из реестра, подтверждающая отсутствие обременений;
  • правоустанавливающая документация: на основании чего к продавцу перешло право собственности (например, договоры приватизации, купли-продажи и пр.);
  • техплан и экспликация помещения из БТИ, подтверждающие отсутствие незаконных перепланировок;
  • выписка из домовой книги, подтверждающая отсутствие прописанных лиц в квартире;
  • выписка из финансово-лицевого счета или Единый жилищный документ, который служит подтверждением отсутствия задолженности по коммунальным платежам;
  • согласие супруга на сделку (если квартира относится к совместно нажитому имуществу);
  • согласие органов опеки на сделку (если в числе собственников лица под опекой и несовершеннолетние);
  • доверенность на представление интересов (если договор от имени физлица подписывается уполномоченным представителем).

Обязательным документом для перехода права собственности от физического или юридического лица к другому юридическому лицу является договор купли-продажи. Его необходимо составить с учетом требований Гражданского кодекса (Главы 30). Договор в обязательном порядке должен четко идентифицировать недвижимость, являющуюся предметом сделки; характеризовать стороны договора купли-продажи; иметь указание на цену сделки (обязательно или договор признают недействительным). Также в нем прописывается перечень зарегистрированных в квартире лиц, права и обязанности сторон, наличие обременений и задолженности по услугам ЖКХ, условия расторжения договора и пр.

В процессе оформления перехода права собственности через Росреестр помимо указанных выше документов потребуются заявления на отчуждение и вступление в права собственности, а также квитанция с оплаченной госпошлиной. Для юрлиц госпошлина уплачивается в повышенном размере 22000 р. Ее размер прописан в Налоговом кодексе и един для всей территории страны.

Документы на госрегистрацию сделки передаются в любом региональном отделении Росреестра или в МФЦ. По результатам процедуры юрлицо получает выписку из ЕГРН, подтверждающую правовой статус собственника.

Налогообложение покупки квартиры юридическим лицом

При покупке квартиры юридическое лицо освобождается от налогообложения, так как в результате оно не получает налогооблагаемой прибыли. Но если квартира продается юрлицом, то оно обязано заплатить налоги в бюджет по ставке, которая зависит от применяемого налогового режима. При ОСНО на полученную выручку начисляются налог на прибыль и НДС. На УСН в качестве налогооблагаемой базы выступает полученная выручка (облагается по ставке 6%) или разница между полученными доходами и расходами (со ставкой 15% или в размере, установленном на уровне муниципального образования).

Если продавцом квартиры в пользу юрлица выступает физлицо, то компания не обязана начислять и удерживать с него НДФЛ. В данном случае она не является налоговым агентом. В случае если квартира находилась в собственности у физлица менее 5 лет, то оно обязано самостоятельно заполнить декларацию 3-НДФЛ, отчитаться о полученных доходах и перечислить в бюджет налог по ставке 13%.

Также юридические лица, как и граждане, при нахождении квартиры на их балансе обязаны платить за нее имущественный налог. Данный вид налога относится к региональным и налоговая ставка по нему определяется на уровне муниципального образования, на территории которого располагается недвижимость. Налоговая база определяется на основании кадастровой стоимости квартиры по состоянию на начало года. Имущественный налог перечисляется ежегодно в бюджет муниципального образования. Согласно действующему законодательству налоговая ставка по налогу на имущество для организаций с 2016 года не может превышать 2% от кадастровой стоимости недвижимости.

Таким образом, покупка квартиры юридическим лицом мало чем отличается от аналогичной сделки, заключаемой между физическими лицами. Особенность состоит в необходимости получения разрешения от всех собственников в случае покупки дорогостоящего актива. Налог уплачивается юрлицом только в случае продажи принадлежащей ему недвижимости. При нахождении квартиры в собственности компании она обязана перечислять в бюджет налог на имущество в размере, установленном на уровне муниципального образования.

Читайте далее: Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector