Доступ к недвижимому имуществу через чужой участок

Не проходите мимо

В прошлые времена, когда садовых участков было не так много, все дачи строились с учетом того, что зайти или заехать на свой участок хозяин мог легко. И сервитут был чем-то экзотическим, про него знал лишь узкий круг юристов.

Но со временем земельных участков в собственности граждан и всевозможных юридических лиц стало в разы больше, да и уже существующие участки стали делиться или сливаться с невероятной скоростью.

Один участок наследники могли раздробить на несколько и продать.

Покупатели могли на своих сотках снести старый дом и построить новый в другом месте, да так, что подъехать к нему стало проблемно. Плюс к этому в некоторых регионах местная власть могла перед старыми дачными участками продать бывшее поле под некий объект. Итог – прежние подъезды к участкам исчезли под ковшом экскаватора. В общем, вариантов установления сервитута стало так много, что перечислить все очень трудно. В итоге в наших судах иски об установлении сервитута стали встречаться почти повсеместно и в немалом количестве.

Про сервитут сказано в Гражданском и Земельном кодексах. Так, в статье 274 Гражданского кодекса записано, что собственник недвижимости вправе требовать от хозяина соседней земли, а иногда и у нескольких собственников участков предоставления ему права “ограниченного пользования” их наделами. Сервитут устанавливается в нескольких случаях: для прохода или проезда через соседний участок, для строительства или эксплуатации линейных объектов (газ, вода, свет и т.д.) и для “других нужд” собственника недвижимости, который ничего не может сделать без сервитута.

Обязателен ли сервитут? Нет. Соседи могут договориться миром. Но если не получается, то проблему решит суд, который и установит сервитут. Надо знать, что сервитут подлежит регистрации, как регистрируют право собственности. Но сервитут – это необязательно обуза на всю оставшуюся жизнь. Если исчезнут основания, по которым его установили, то и сервитут может быть прекращен (статья 276 Гражданского кодекса).

Верховный суд РФ в своем обзоре подчеркнул несколько главных положений, которые суды должны учитывать и исполнять, а гражданам желательно их знать.

Так, не положено устанавливать сервитут, если требуется проход или проезд к самовольной постройке. Как пример Верховный суд привел решение коллег по подобному спору. Некая фирма потребовала пожизненный сервитут через участок дачника для прохода к своему вновь построенному зданию, как сказано в иске: “в целях обслуживания этого здания”. Суд коммерсантам отказал, так как выяснилось, что они без разрешения на месте старого склада возвели огромный капитальный объект. Но так как построили они здание без документов, то права собственности у них на него нет. Значит, ни о каком сервитуте не может быть и речи.

Еще одно важное положение, на которое обратил внимание Верховный суд. Сервитут можно устанавливать только в том случае, если у собственника участка нет никакой другой возможности попасть к себе иначе, как через участок соседа. Как пример приведен спор двух соседей. Один из них попросил суд установить сервитут, так как дорога к его дому идет через соседний участок. Но суд выяснил, что к дому истца можно попасть необязательно через чужую землю. Есть и другая дорога. Да, она в плохом состоянии, и ехать по ней дольше, но раз другой путь есть, то никаких неудобств соседу причинять не стоит.

Есть другой аспект, который надо учитывать. Если после установления сервитута собственник участка, через который будет проезд, не сможет использовать свою землю, разрешать сервитут нельзя. Такая ситуация сложилась в споре некой фирмы и гражданина, на участке которого были инженерные сети, трубы канализации и насосная станция. Все это хозяйство использовалось фирмой для обслуживания своих объектов, вот она и попросила бессрочного сервитута соседнего участка. Рассмотрение спора в суде показало, что некогда это был один участок, который разделили и часть продали фирме. Владелец второй части неоднократно просил коммерсантов убрать инженерные сети со своей земли.

Суд выяснил, что это можно было сделать, но фирма заупрямилась. Теперь, решил суд, если фирме разрешить сервитут, то собственник земли фактически не сможет ею пользоваться и отказал в иске.

Сервитут – удовольствие платное для тех, кто его попросил. Верховный суд подчеркнул – плату за сервитут устанавливает суд исходя из “принципов разумности и соразмерности, площади и срока установления сервитута”. Это может быть разовая выплата, а может, и периодические платежи. А еще Верховный суд напомнил, что плату за пользование сервитутом можно менять – увеличивать ее или уменьшать. Но это можно делать лишь в случае, если у собственника участка, обремененного сервитутом, изменится объем ограничений его прав.

И последний момент, на который обратил внимание Верховный суд в своем обзоре, – если в государственном кадастре недвижимости нет сведений об участке, обремененном сервитутом, то это не препятствует регистрации самого сервитута.

Как пользоваться чужой землей и ничего за это не платить

Фабула дела: в 2013 году компания приобретает земельный участок (земли населенных пунктов) на торгах. Никаких обременений в отношении земли не зарегистрировано. Участок находился в запущенном состоянии, и когда доверитель приступил к его освоению, он обнаружил на территории три смотровых колодца, в которых находились кабели. Как оказалось, кабели принадлежат ПАО «Ростелеком» (до этого доверитель о кабелях не знал, перед покупкой земли и после оформления права собственности Ростелеком не извещал доверителя о каких-либо ограничениях, связанных с кабелем)[1].

Уже в следующем году Ростелеком начали проводить работы на нашей территории, и в ходе работ оборвали кабели. Как выяснилось, кабели пролегали очень неглубоко от поверхности земли. Ростелеком посчитали, что, поскольку кабели пролегают по территории доверителя, только он как собственник мог проводить там какие-либо работы и должен отвечать за повреждения. В иске о взыскании убытков, вызванных повреждением кабеля, суд отказал, попутно установив в судебном акте[2], что Ростелеком пользуется земельным участком без наличия на то каких-либо правовых оснований.

Кабели на земельном участке достаточно сильно мешают хозяйственной деятельности доверителя, который не может довести до конца благоустройство участка (любые манипуляции приведут к обрыву кабеля, так как он лежит близко к поверхности), поставить на месте, где пролегают кабели, здания (Ростелекому необходим доступ к кабелям и колодцам). Ростелеком время от времени проводит на участке работы, что требует доступ на территорию доверителя. Перенести кабели за свой счет с территории участка Ростелеком также отказывается.

В связи с этим, было принято решение обратиться в суд с иском о взыскании с Ростелеком компенсации за пользование земельным участком. Суд первой инстанции[3], а также суд апелляционной инстанции[4] заняли позицию Ростелеком, отказав в удовлетворении иска.

Обоснование правовой позиции: обращаясь с иском, мы прекрасно понимали, что существует вероятность отказа в удовлетворении исковых требований: суды нередко занимают позицию Ростелекома и отказывают как в требованиях о взыскании компенсаций[5], так и в требованиях о переносе кабеля на другую территорию[6].

Впрочем, встречаются решения и в пользу землевладельцев[7]. Такие решения мы встречали даже в практике судов общей юрисдикции[8].

Кроме того, мы рассчитывали на практику самого Ростелекома, который заключал договоры аренды нежилых помещений в многоквартирных домах для того, чтобы разместить там свое оборудование, и выплачивал собственникам помещений в многоквартирных домах небольшую плату за такое использование[9].

И, конечно, наша позиция нам видится обоснованной с точки зрения действующего законодательства.

В суде мы ссылались на абсолютный характер права собственности, установленный пунктом 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации[10], что предполагает защиту имущества, находящегося в собственности лица, от любых посягательств третьих лиц, собственниками не являющихся.

Пункт 1 статьи 264 ГК РФ прямо устанавливает, что земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам только на основании прямого указания закона или договора.

Помимо этого мы ссылались на общий принцип платности использования земли в Российской Федерации (п. 1, 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Использование земли за плату для нужд связи не является исключением. Так, в силу пункта 3 статьи 6 Федерального закона от 07.07.2003 № 126-ФЗ “О связи”, организации связи по договору с собственником или иным владельцем зданий, опор линий электропередачи, контактных сетей железных дорог, столбовых опор, мостов, коллекторов, туннелей, в том числе туннелей метрополитена, железных и автомобильных дорог и других инженерных объектов и технологических площадок, а также полос отвода, в том числе полос отвода железных дорог и автомобильных дорог, могут осуществлять на них строительство, эксплуатацию средств связи и сооружений связи.

При этом собственник или иной владелец указанного недвижимого имущества вправе требовать от организации связи соразмерную плату за пользование этим имуществом, если иное не предусмотрено федеральными законами.

Помимо ссылки на эти нормы (что мы считаем в принципе достаточным), мы представили доказательства того, что кабель залегает неглубоко, Ростелеком часто обращается к нам с требованием предоставить допуск к участку (и отказать им мы не имеем права), и провести какие-либо строительные работы на той части, которая занята кабелем, мы не можем (такой запрет прямо предусмотрен пунктами 48 и 49 Правил охраны линий и сооружений связи Российской Федерации, утв. Постановлением Правительства РФ от 09.06.1995 г. № 578).

В целях раскрытия позиции нами были представлены соответствующие доказательства: результаты актирования с фиксацией обстоятельств залегания кабелей, обращения Ростелеком с требованием предоставить доступ к участку, запросы в порядке истребования доказательств, из ответа на которые была очевидна невозможность использования земельного участка, занятого объектами связи.

В свою пользу мы толковали разъяснения, которые Высший Арбитражный Суд РФ в свое время давал при рассмотрении похожей ситуации. В пункте 6 «Обзора судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения», утверждённом Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 № 153 суд разъяснил:

«равновесие между правом собственности и общественным интересом может быть основано на статье 6 Федерального закона от 07.07.2003 № 126-ФЗ «О связи», согласно которому организации связи могут осуществлять строительство и эксплуатацию средств связи на чужом имуществе только по договору с собственником. При этом собственник недвижимого имущества вправе требовать от организации связи соразмерную плату за пользование его имуществом».

Как вариант действий на перспективу мы рассматривали установление сервитута, но Ростелеком отказалось от этого варианта. К тому же сервитут не позволил бы решить вопрос об оплате пользования частью земельного участка, которое уже имело место ранее.

Поэтому требования нами были заявлены ретроспективно, о взыскании неосновательного обогащения в форме платы за фактическое пользование недвижимым имуществом со стороны Ростелекома.

Позиция суда первой инстанции: суд первой инстанции в удовлетворении наших требований отказал. Мотивировка сводилась к следующему:

– истец, приобретая земельный участок в собственность, знал о том, что в границах этого участка проходит сооружение, однако, данное обстоятельство не явилось препятствием для совершения сделки и для использования земельного участка по целевому использованию;

– нарушений прав собственника ответчиком не производилось, истцом был приобретён в собственность земельный участок с уже имеющимся в его границах обременением;

– сооружение проходит по участку подземным способом использование земной поверхности не происходит, а, следовательно, отсутствует пользование ответчиком земельным участком;

– доказательств использования ответчиком земельного участка, занятого объектом, являющимся его собственностью, на условиях аренды в материалах дела не представлено, также как и пользования самим земельным участком.

По сути, судебный акт не дал нам ответы на вопросы, которые мы ставили в ходе судебного разбирательства. Оценку нашим доводам в части пользования участком суд также не дал.

Повторюсь, что, приобретая земельный участок, наш доверитель не знал о кабелях, никаких обременений на землю в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не установлено. Кроме того, из судебного акта не усматривается, как наша «осведомленность» о наличии кабелей соотносится с безвозмездностью пользования участком со стороны Ростелекома.

Позиция суда апелляционной инстанции: суд апелляционной инстанции, в общем-то, согласился с нижестоящей инстанцией, не приводя каких-то новых доводов. Суд лишь усилил ту мотивировку, которая была приведена в обжалуемом решении:

– земельный участок представляет собой именно часть земной поверхности, а так как кабели проходят под землей, никакого пользования не происходит;

– на момент приобретения в собственность спорного земельного участка в 2013 году истцу было известно о наличие в его границах части сооружения, принадлежащего на праве собственности ответчику, поскольку (!) право собственности у последнего возникло в 2007 году;

– на момент приобретения в собственность спорного земельного участка в 2012 году истцу было известно о наличие в его границах части сооружения, принадлежащего на праве собственности ответчику, поскольку право собственности у последнего возникло в 2007 году;

– строительство кабельной канализации было осуществлено до приобретения истцом права собственности, следовательно, на права истца не влияет.

Ответы на те вопросы, которые мы ставили, обращаясь в суд, мы по-прежнему не получили.

Получается парадоксальная ситуация – если вы купили участок с чужим объектом связи, который там находится без надлежащего основания, но который был построен до того, как вы стали собственником, вы с этим ничего не можете сделать. Напрашивается и другой вывод – если объект расположен под землей, то вы также бессильны, поскольку пользование земной поверхностью также не происходит. При этом вы фактически лишены возможности использовать ваш земельный участок по своему усмотрению, облагородить его, построить на нем строения и размещать имущество.

Насколько правы суды первой и апелляционной инстанций, решит Арбитражный суд Уральского округа.

[2] Решение Арбитражного суда Челябинской области от 10.04.2014 г. по делу № А76-25078/2014, Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2015 г. по делу № А76-25078/2014.

[3] Решение Арбитражного суда Челябинской области от 23.06.2016 г. по делу № А76-27001/2015.

[4] Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2016 г. по делу № А76-27001/2015.

[5] Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 28.10.2009 по делу N А28-5765/2009-227/30, Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2013 по делу N А06-2019/2011.

[6] Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2015 N 13АП-26970/2015 по делу N А21-3025/2015, Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 24.09.2014 N 06АП-4548/2014 по делу N А04-2579/2014.

[7] Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.11.2015 г. № 20АП-6168/2015 по делу № А62-2138/2015, Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 21.04.2016 г. по делу №А62-2138/2015.

[8] Апелляционное определение Кемеровского областного суда от 08.09.2015 по делу № 33-9235/2015, Апелляционное определение Тульского областного суда от 21.08.2014 по делу N 33-1983.

[9] Справедливости ради отметим, что сейчас Ростелеком активно отказывается от этой практики, ссылаясь на то, что, поскольку оборудование предназначено для обеспечения связью жителей домов, платить за использование помещений в доме он не должен – см., например – Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 24.09.2014 N 06АП-4548/2014 по делу N А04-2579/2014.

Статья 274. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)

1. Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

2. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

3. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

4. На условиях и в порядке, предусмотренных пунктами 1 и 3 настоящей статьи, сервитут может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования, и иных лиц в случаях, предусмотренных федеральными законами.

5. Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

6. В случаях, предусмотренных законом, сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и лицом, которому предоставлен земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, если это допускается земельным законодательством. В этом случае к лицу, которому предоставлен земельный участок, в отношении которого устанавливается сервитут, применяются правила, предусмотренные настоящей статьей и статьями 275 и 276 настоящего Кодекса для собственника такого земельного участка.

Комментарий к Ст. 274 ГК РФ

1. Исторически сервитут сложился как отношение, при котором вещь — земельный участок служит не только своему собственнику, но и собственнику соседнего земельного участка, который может его использовать для своих экономических выгод .

———————————
См.: Римское частное право: Учебник / Под ред. И.Б. Новицкого и И.С. Перетерского. М., 1994. С. 204.

Современный сервитут — ограниченное вещное право, право на чужую вещь, состоящее в ограниченном пользовании ею. Обремененная сервитутом вещь именуется служащей, а вещь, в пользу владельца которой установлен сервитут, — господствующей. Поскольку сервитут устанавливается исключительно для обеспечения нужд, связанных с использованием господствующей вещи, это ограниченное вещное право следует судьбе имущества. Как известно, переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения иных вещных прав на это имущество (ст. 216 ГК). Право следования — неотъемлемая характеристика ограниченного вещного права. В случае с сервитутом при отчуждении служащей вещи ее собственник должен предупредить о таком обременении приобретателя. В противном случае, например, покупатель вправе требовать расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что он знал или должен был знать об обременении (ст. 460 ГК).

Объектами сервитутов могут быть исключительно земельные участки или здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком (ст. 277 ГК) . Так, например, в судебной практике распространены споры об установлении сервитутов в отношении железнодорожных путей .

———————————
В Концепции развития законодательства о вещном праве предлагается исключить возможность обременения сервитутом помещений.

См., например, Определения ВАС РФ от 8 февраля 2007 г. N 15903/06 по делу N А43-43136/2005-17-1166; от 23 июля 2008 г. N 9061/08 по делу N А78-6341/2006-С1-6/213.

Субъектом этого ограниченного вещного права (сервитуарием) может быть не только собственник господствующей вещи, но также и лицо, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или на праве постоянного (бессрочного) пользования. Кроме того, в соответствии с п. 4 комментируемой статьи допускается возможность установления сервитута также в интересах и по требованию иных лиц в случаях, предусмотренных федеральными законами.

В этой связи необходимо отметить крайнюю неудачность попытки, предпринятой в Земельном кодексе РФ, применить конструкцию сервитута к публичным ограничениям субъективных прав, объектами которых являются земельные участки, и тем самым расширить круг субъектов сервитутов. Так называемый публичный сервитут может устанавливаться законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, «если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения», а именно для:

1) прохода или проезда через земельный участок;

2) использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;

3) размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;

4) проведения дренажных работ на земельном участке;

5) забора (изъятия) водных ресурсов из водных объектов и водопоя;

6) прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок;

7) сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных в установленном порядке на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям и обычаям;

8) использования земельного участка в целях охоты и рыболовства;

9) временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ;

10) свободного доступа к прибрежной полосе.

В перечисленных случаях по существу в силу закона ограничиваются пределы осуществления права собственности или иного вещного права на земельный участок. Конкретных субъектов, в пользу которых устанавливается «публичный сервитут», не существует. В этой связи, несмотря на то что статья 23 Земельного кодекса РФ предполагает даже государственную регистрацию «публичных сервитутов», рассматривать перечисленные ограничения в качестве субъективного гражданского права — права на чужую вещь — нет никаких оснований.

2. Собственник служащей вещи, будучи стеснен наличием сервитута, претерпевает действия управомоченного лица: проход, проезд через участок и т.п. Как известно, по общему правилу к положительным действиям сервитут обязывать не может.

В этой связи необходимо отметить, что основания установления сервитутов, а следовательно, и возможное содержание ограничений прав собственника служащей вещи сформулированы в комментируемой статье достаточно широко: «Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута».

Следует отметить, что приведенный в комментируемой статье примерный перечень оснований установления сервитутов (видов сервитутов) не охватывает все возможные ситуации. В то же время, будучи открытым, этот перечень оставляет простор для судебного усмотрения, стесненного в данном случае лишь соображениями добросовестности, разумности и справедливости.

Целевое назначение господствующей вещи может продиктовать необходимость установления сервитута в отношении нескольких служащих вещей. Приведем пример. ООО, являясь собственником ряда объектов недвижимого имущества, в том числе здания склада, а также двух железнодорожных путей, в связи с необходимостью создания условий для беспрепятственного использования принадлежащего ему имущества, обратилось в арбитражный суд с требованием об установлении сервитута в отношении имущества ОАО, являющегося собственником примыкающих железнодорожных путей, здания и помещений проходных, ограждения, автомобильной дороги. В ходе рассмотрения заявленных исковых требований арбитражный суд первой инстанции исходя из оценки собранных по делу доказательств пришел к выводу о том, что доступ к имуществу ООО, включая доставку адресованных последнему грузов, возможен только при ограниченном использовании принадлежащих ответчику подъездных путей и необходимых для этого объектов инфраструктуры .

———————————
Определение ВАС РФ от 24 сентября 2008 г. N 11839/08 по делу N А60-15651/2007.

Юридическими фактами, служащими непосредственными основаниями возникновения сервитута, в силу п. 3 комментируемой статьи является соглашение между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка или судебное решение. Кроме того, завершающим фактом в юридическом составе является акт государственной регистрации сервитута. В соответствии со ст. 12 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» запись о сервитуте вносится в подразд. III Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в качестве записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других прав на недвижимое имущество.

Своеобразие соглашения между указанными лицами проявляется в том, что оно порождает вещное право. Между тем следует признать и то обстоятельство, что в силу свободы договора стороны соглашения — сервитуарий и собственник служащей вещи — могут максимально конкретно определить порядок и условия ограниченного пользования, в том числе установить круг действий, которые так или иначе придется предпринять собственнику служащей вещи для обеспечения прав сервитуария (например, обязательство по выдаче пропусков сотрудникам или посетителям для прохода в здание). В подобного рода случаях может возникнуть конкуренция между различными способами защиты прав, поскольку не исключается обращение сервитуария с требованием о понуждении к исполнению договора.

Смешанный характер такого правоотношения охарактеризован авторами Концепции развития законодательства о вещном праве как «допущение в регулировании сервитутов определенной доли обязательственного отношения». В этой связи приведем высказывание М.И. Брагинского о том, что «едва ли не большинство гражданских правоотношений являются смешанными — «вещно-обязательственными» и что в современном гражданском праве в гораздо большем объеме, чем ранее, «в вещноправовых конструкциях проявляют себя обязательственно-правовые элементы» .

Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского «Договорное право. Общие положения» (Книга 1) включена в информационный банк согласно публикации — Статут, 2001 (издание 3-е, стереотипное).

Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. М., 1997. С. 223 и сл.

Судебное решение об установлении сервитута может быть вынесено в случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута. По смыслу материально-правовых положений, относящихся к сервитутам, текст резолютивной части судебного решения должен содержать конкретные условия ограниченного пользования служащей вещью, в том числе описание той ее части, которая подвергнется использованию, период и интенсивность использования и т.п. Неисполнение такого судебного решения имеет своим последствием лишь применение положений ст. 105 Федерального закона от 2 октября 2007 г. N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».

Статья 27 Закона о регистрации недвижимости, определяя порядок государственной регистрации сервитутов, не учитывает того обстоятельства, что сервитут может быть установлен судебным решением. В ней указывается, что на основании заявления лица, в пользу которого установлен сервитут, государственная регистрация сервитутов проводится при наличии у последнего соглашения о сервитуте. Это недоразумение устранено в Методических рекомендациях о порядке государственной регистрации сервитутов на земельные участки, утвержденных Приказом Минюста России от 26 июля 2004 г. N 132.

3. Специфика правового положения собственника служащей вещи определяется п. п. 2 и 5 комментируемой статьи. Оставаясь собственником вещи, сохраняя правомочия по владению, пользованию и распоряжению ею, он ограничен в своих возможностях необходимостью претерпевать действия сервитуария, определенные условиями установления сервитута.

В то же время собственник служащей вещи вправе требовать от лица, в интересах которого установлен сервитут, соразмерной платы за пользование этой вещью — земельным участком. Сказанное не означает, что соглашение об установлении сервитута следует квалифицировать как основание возникновения договорного обязательства, например обязательства по возмездному оказанию услуг. Соглашение об установлении сервитута обременяет служащую вещь и сохраняет свою силу в случае отчуждения третьим лицам как служащей, так и господствующей вещи.

Употребляя термин «соразмерная плата», законодатель, как это часто бывает, использовал оценочную категорию. Наполнить ее содержанием должны стороны соглашения об установлении сервитута либо суд, разрешающий спор о его установлении или условиях. И в этом случае суд также должен руководствоваться исключительно соображениями разумности и справедливости. Утвержденные Росземкадастром 17 марта 2004 г. Временные методические рекомендации по оценке соразмерной платы за сервитут при этом применению не подлежат, поскольку комментируемой статьей не предусмотрено принятие какого-либо нормативного правового акта, определяющего порядок расчета платы за пользование участком при сервитуте. В соответствии с п. 7 ст. 3 Гражданского кодекса федеральные органы исполнительной власти могут издавать акты, содержащие нормы гражданского права, исключительно в случаях и в пределах, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами и иными правовыми актами.

Статья 274 ГК РФ. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)

Новая редакция Ст. 274 ГК РФ

1. Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

2. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

3. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

4. На условиях и в порядке, предусмотренных пунктами 1 и 3 настоящей статьи, сервитут может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования, и иных лиц в случаях, предусмотренных федеральными законами.

5. Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

6. В случаях, предусмотренных законом, сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и лицом, которому предоставлен земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, если это допускается земельным законодательством. В этом случае к лицу, которому предоставлен земельный участок, в отношении которого устанавливается сервитут, применяются правила, предусмотренные настоящей статьей и статьями 275 и 276 настоящего Кодекса для собственника такого земельного участка.

Комментарий к Ст. 274 ГК РФ

1. Под сервитутом (от лат. servitus – служение вещи) следует понимать право пользования чужой вещью в известном ограниченном отношении. Сервитут может быть срочным или постоянным. Различаются сервитуты частные и публичные.

2. Частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством в пользу конкретного субъекта на основе договора либо судебного решения. Лицо, в пользу которого устанавливается частный сервитут (сервитуарий), может быть как собственником господствующего земельного участка, так и обладателем иного вещного права на данный участок: пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования. В качестве лица, обременяемого сервитутом, может выступать только собственник земельного участка, но не субъект иного вещного права.

3. Публичный сервитут, согласно ст. 23 ЗК, устанавливается законом или иными нормативными правовыми актами РФ, субъектов РФ, органов местного самоуправления в целях обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения с учетом результатов общественных слушаний, без изъятия земельных участков. Круг правообладателей публичного сервитута, в отличие от сервитута частного, не является определенным, поскольку публичные сервитуты устанавливаются не в пользу конкретного субъекта, а в пользу всех лиц вообще, т.е. для обеспечения не частных, а общественных (публичных) нужд.

4. Осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен. Лица, права и законные интересы которых затрагиваются установлением сервитута, могут осуществлять защиту своих прав в судебном порядке. Сервитуарий также имеет возможность защиты уже возникшего сервитутного права от нарушений со стороны собственника служащей земли или третьих лиц путем предъявления негаторного иска (если признать возможным владение объектом сервитутного права), обязательственно-правового иска к собственнику служащего земельного участка (при наличии договора) либо внедоговорного иска о возмещении причиненного вреда.

5. Временные методические рекомендации по оценке соразмерной платы за сервитут, утв. Росземкадастром 17.03.2004, определяют величину соразмерной платы за сервитут, исходя из размера убытков, причиненных собственнику обремененного сервитутом земельного участка или иного объекта недвижимости в связи с ограничением его прав в результате установления сервитута.

Другой комментарий к Ст. 274 Гражданского кодекса Российской Федерации

1. Сервитут является одним из вещных прав, предусмотренных ст. 216 ГК. Он состоит в праве ограниченного пользования чужим земельным участком или иным имуществом. Такое право должно быть определенно установлено. В ч. 2 п. 1 ст. 274 перечислены некоторые возможные виды сервитутов.

Сервитут – институт классического права. Как и любое вещное право, он следует за вещью, а не за лицом, т.е. переходит к приобретателю соответствующего имущества вместе с самой вещью. Классическое право выработало ряд характерных признаков, присущих сервитутам. Среди них прежде всего то, что сервитут не может обязывать к положительным действиям. Лицо, обязанное по сервитуту, претерпевает действия управомоченного лица. В этом объеме соответственно ограничивается право собственности обязанного по сервитуту лица. Классическое право указывало также на то, что критерием сервитута является его полезность участку (имению), а не самому собственнику этого участка. Сервитут считался бестелесной вещью и потому не мог устанавливаться путем передачи (традиции).

Право сервитута предполагает, что имеется участок, на котором лежит обязанность (служащий), и участок, в пользу которого эта обязанность установлена (господствующий). Сервитут устанавливается в отношении соседнего земельного участка.

2. ГК предусматривает, что сервитут возникает не только в отношении земельных участков, но и в отношении иного недвижимого имущества (ст. 277).

Право собственности на обремененный сервитутом участок сохраняется в полном объеме, но с теми ограничениями, которые вытекают из существа сервитута. Эти ограничения, однако, не препятствуют любым действиям собственника, в том числе сделкам с участком (отчуждению, передаче в аренду, залог и т.д.), поскольку такие действия не нарушают права сервитута. Договором об отчуждении или передаче участка в пользование третьему лицу сервитут не может быть исключен или приостановлен. Если такое условие и имеется в договоре, оно является ничтожным.

3. Сервитут возникает на основании договора между собственниками объектов недвижимости, а при отсутствии соглашения – по решению суда, принятому по иску лица об установлении сервитута. Очевидно, что такой иск может быть заявлен лицом, которое требует предоставления ему сервитута, т.е. собственником господствующего участка. Однако на практике возникают ситуации, когда собственник объекта недвижимости фактически пользуется чужим участком и пресечь его действия фактически невозможно (например, проходит через чужой земельный участок к размещенной там и принадлежащей ему трансформаторной будке). В этом случае уже у собственника служащего участка может возникнуть интерес в установлении сервитута как для точного определения своих обязанностей, так и для установления платы за его использование в качестве сервитута.

Сервитут предполагается платным, если иное не установлено законом. Оплата сервитута должна быть соразмерной. В случае спора она устанавливается судом.

Поскольку в п. 3 ст. 274 говорится о праве заявить требования об установлении, т.е. не только о предоставлении, сервитута, можно сделать вывод о том, что иск об установлении сервитута может быть заявлен любой из сторон.

4. Право на сервитут не переходит ни в порядке традиции, так как не предусматривает установления владения, ни в порядке цессии, так как вещные права не могут быть предметом цессии. Следовательно, право на сервитут возникает в силу соглашения или судебного решения в момент регистрации этого права, поскольку оно является правом на недвижимое имущество. Каких-либо актов приема-передачи при этом составлять не требуется.

Установления сервитута может требовать не только собственник, но и лицо, владеющее участком на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного пользования.

5. Статья 23 ЗК предусматривает установление кроме частных сервитутов также публичных в целях обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения. Такие сервитуты устанавливаются законом или иным нормативным правовым актом органа местного самоуправления.

В п. 3 ст. 23 ЗК содержится исчерпывающий перечень оснований публичного сервитута. Их анализ показывает, что речь идет скорее об ограничении права собственности (например, право охоты, ловли рыбы, сбора дикорастущих растений, доступа к прибрежной полосе и др.). Другие цели, перечисленные в ст. 23 ЗК, могут указывать на частный сервитут.

Например, администрация Городищенского района Волгоградской области вынесла постановление об установлении постоянного права ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитута). В соответствии с этим постановлением устанавливался сервитут прохода и проезда к насосной станции через земельный участок, принадлежащий товариществу “Газовик”. Суд, рассматривая жалобу товарищества “Газовик”, оспаривавшего принятый акт и настаивавшего на том, что налицо частный сервитут, пришел к выводу, что сервитут установлен в интересах граждан, являющихся членами других садоводческих товариществ (“Монтажник”, “Авиатор”, “Мостовик”, “Мичуринец-2”), которые ранее заключили договор о долевом участии во владении и содержании насосной станции. В требованиях товарищества “Газовик” было отказано (Вестник ВАС РФ. 2003. N 8. С. 48 – 51).

Представляется, что в данном случае все же имеются основания для установления именно частного сервитута, поскольку в споре участвуют конкретные лица – указанные садоводческие товарищества, в чью пользу и установлен сервитут.

6. В соответствии со ст. 23 ЗК в случаях, если установление публичного сервитута приводит к невозможности использования земельного участка, собственник этого участка вправе требовать изъятия, в том числе путем выкупа у него земельного участка либо замены на равноценный участок с возмещением убытков.

Если установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, его собственник вправе требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших публичный сервитут, соразмерную плату.

Указанная норма не предусматривает права иных лиц, кроме собственника земельного участка, на требование платы за публичный сервитут.

7. Сервитут не может быть заложен, отчужден и передан третьим лицам. Передача сервитута собственнику служащего участка не исключена и представляет собой соглашение о прекращении сервитута.

Сервитут прекращается по требованию собственника участка, обремененного сервитутом, в связи с отпадением тех оснований, в силу которых он был установлен. Например, линия трубопровода проложена другим образом, и более нет нужды в соответствующем сервитуте.

Если сервитут настолько обременителен, что исключает использование земельного участка по назначению, собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута (например, если проезд через поле (участок сельскохозяйственного назначения) делает невозможным выращивание на нем сельхозпродукции).

Очевидно, что сервитут может быть прекращен и соглашением сторон.

Кроме того, если оба участка – и служащий, и господствующий – окажутся в собственности одного лица, следует признать, что сервитут прекращен. При последующем отчуждении одного из участков (если они не были превращены в единый земельный участок или объект недвижимости) сервитут устанавливается вновь на общих основаниях.

Называется ли сервитутом право ограниченного пользования земельным участком

Встречаются случаи, когда нужно получить или ограничить доступ к земельному наделу. Но прежде чем предпринимать какие-либо действия стоит ознакомиться с правами владельца и лица получающего землю под какие-либо свои цели. Право ограниченного пользования земельным участком называется сервитутом.

Понятие сервитута

Обладатели сервитута имеют лишь временные или бессрочные ограниченные права на землю

Нормативной базой сервитута является ГК РФ ст.274 — 277, а также ЗК РФ ст.23. Собственник по закону, может распоряжаться, владеть и пользоваться своим наделом. А обладатели сервитута имеют лишь временные или бессрочные ограниченные права на землю. Например, проведение коммуникаций через чужой надел. Так получается от безвыходного положения, т.е. от невозможности достижения цели иным путем.

Бывают случаи, когда в правах сервитута отказывают, причиной на то может стать возможность решения проблемы другим способом. К примеру, если нужно проложить дорогу через чужой участок, но существует окружной путь, тогда в ограниченных правах использования отказывают. Если же необходимо получить право через соседский надел, а вокруг лес или отсутствует другая дорога, тогда дают добро на использование.

Обладателями права сервитута называются лица, потребовавшее получить ограниченные права пользования другой территорией. Обычно, за свое право он платит некоторую сумму. В неё входит выгода, которую мог бы извлечь владелец в отсутствии обременений. А также траты на содержание, например, за ремонт дороги. Размер оплаты зависит от того как часто пользуются наделом, к примеру, летом используется чаще, чем зимой.

Виды сервитута

Встречается частный и публичный вид. К первому относят:

• переход или проезд по чужой земле;
• проводки коммуникаций (трубы, провода);
• проведение слива, воды;
• иные проблемы, которые нельзя решить по-другому. Например, стена дома нуждается в ремонте, но она плотно прилегает к чужому наделу и для этого нужно попасть к соседям, чтобы осуществить задуманное. Тогда на время работ возможно установить сервитутное право. Бывает, что соседи разрешают проводить какие-либо мероприятия без зарегистрированного права пользования, по устной договоренности.

Для получения права сервитута необходимо заключение соглашения между владельцем и будущим обладателем. В случае отрицательного ответа владельца можно установить ограниченное пользование через суд. Например, для того, чтобы припарковать автомобиль на личную территорию, нужно заезжать через соседний надел, других подъездных путей не существует. Но сосед категорически против этого. Чтобы установить право требуется обратиться в суд с иском. Если истец доказывает, что иных путей для подъезда нет, тогда владельца соседней территории обяжут к предоставлению ограниченного пользования.

Для лесного частного сервитута характерны следующие документы основания:

1. Договор.
2. Акт от государства или муниципалитета.
3. Судебное постановление.

Для водной территории понадобится судебное постановление или договор.

Законом разрешается исключать сервитут

При наличии обременения владелец не лишается своих прав. Если участок отчуждается, то только вместе с сервитутом. Право приобретается вместе с покупкой недвижимости. Новый правообладатель, может запросить отменить обременение, при устранении причин для его получения ранее. По закону разрешено исключать сервитут.

Второй вид получают согласно нормативно — правовым актам РФ. Установление такого права может быть в интересах страны, области, района или города.

Обычно публичное право получают чтобы:

• проходить или проезжать через чужую землю;
• произвести работу по дренажу;
• пасти домашний скот через соседскую территорию;
• прогонять животных;
• заготавливать сено;
• охотиться или ловить рыбу;
• был доступен водные источники;
• заниматься собирательством ягод, грибов, трав и т.д.

Правообладатель может запросить оплату за использование, если перестало возможно использовать территорию согласно целевого назначения. По закону каждый гражданин вправе пользоваться ресурсами природы.

Также встречается бессрочное и срочное право сервитута.

Под срочным подразумевается, что есть определенный срок до которого действует данное право. Обычно, он нужен для сезонных работ, к примеру, рыбная ловля или охота, сенокос, выпас скота, сбор урожая, а также чтобы осуществить строительные и ремонтные работы.

Для бессрочного напротив отсутствуют сроки исполнения. Оно устанавливается тогда, когда существует какая-либо причина для сервитута и не известно, насколько скоро её не станет. Бессрочные права тесно связаны с публичным сервитутом, например, прокладка дорог или электросетей.

Бывает временное и постоянное ограниченное использование земли.

Постоянное существует пока не отпадет причина его использования. Способно утратить силу при:

1. Смерти одной из сторон.
2. Изменение условий соглашения.
3. Нарушение договорных условий одним участником сделки.

Временный же, до того момента пока не закончатся какие-либо работы на территории. При временном виде договор утрачивает силу с окончанием проекта.

Оформление прав

Договор сервитута, как и все операции с недвижимостью должны подвергаться государственной регистрации. Исключение для регистрации:

1. Причины предоставления сервитута устранены раньше, чем подписана документация.
2. Обременение наследуется вместе с землей.

Регистрация проходит за 5 шагов:

1. Сначала договор или соглашение подписываются у нотариуса. У него есть готовая форма такой документации.
2. Подают документы. Сотрудники Росреестра проверяют грамотное оформление бумаг и принимают их под роспись.
3. Документы проверяет юрист. Проводится экспертиза согласно законодательным актам.
4. Вносят данные в ЕГРН.
5. Получают документацию, подтверждающую наличие права и дату его окончания.

• договор, нормативный акт или соглашение об установлении прав, оформленный через нотариат;
• паспорта владельца и будущего обладателя сервитута;
• заявка на регистрацию, его заполняют непосредственно в Росреестре;
• кадастровые документы на землю, на которой наложено обременение;
• квитанция об оплате госпошлины за проведенную регистрацию;
• для юр лица — устав и выписка из ЕГРЮЛ;
• доверенность, для уполномоченных доверенных лиц.

Обязанности и права обладателя сервитута

Права и обязанности сторон сервитута прописываются в соглашении или административном постановлении

Согласно ст.5 ЗК РФ обладатели сервитута – граждане, наделенные правом пользования чужим земельным участком с некоторыми ограничениями. Обычно, права распространяются только частично, реже целиком на всю территорию. Например, необходима только тропинка для прохода.

Получить право пользования возможно обратившись к правообладателю участка. При его отказе ограниченное пользование можно потребовать в судебном порядке. Всё о правах и обязанностях сторон прописывается в соглашении или административном постановлении.

Обладатель сервитутных прав может пользоваться коммуникациями на предоставленной земле и для проведения работ, описанных в соглашении. Владелец не вправе создавать препятствия для решения задачи обладателя. Но стоит учесть, что лицо с ограниченным правом пользования должен совершать действия с минимальными издержками для собственника, не переусердствовать.

По законодательству владелец может запросить определенную плату за доставленные неудобства, которую обладатель сервитута обязан выплачивать. Обычно она формируется из суммы убытков.

Обладатель сервитута должен заплатить все госпошлины в Росреестре за оформление документов. Если же владелец территории сам изъявляет желание на оплату 50%, то такой вариант тоже допускается.

На основании ниже представленного перечня возможно заключение соглашения или договора:

• можно переходить или проезжать через чужой участок;
• проводить и использовать линии электропередач, связи или труб через соседский надел;
• использовать природный источника на земле соседа, а также для водоснабжения;
• использовать воду без сооружённых технических средств или устройств;
• для водопоя и прогона домашнего скота;
• использовать как пути по воде для лодок и иных плав средств;
• для строительных, ремонтных, реконструкционных работ;
• при инженерных работах;
• при проникновении устройств на высоте ну чужой надел, например, подъемный кран;
• при ремонтных работах общей стены в блоке построек.

Прекращение прав

Договор может быть аннулирован:

1. В связи с требованием собственника, при устранении причин, по которым он был установлен. Причины для возникновения права были устранены или отпали сами собой.
2. Когда земля принадлежит физическому или юридическому лицу и из-за обременения владелец не имеет возможности использовать участок по целевому назначению, то владелец вправе через суд потребовать прекращения. Пример, полноправный обладатель надела обнаружил что вместо прокладки трубопровода, устанавливают столбы для линий электропередач, тогда он может предоставить доказательства в суд, для разрешения такой конфликтной ситуации.
3. Новый владелец участка после покупки с обременением может также запросить через суд прекратить права пользования в связи с отсутствием причин его установления.
4. Земля ликвидирована. Случилось затопление и землетрясение, поэтому участок не пригоден для последующего использования.
5. Появился нормативная база, изданная органами государственной власти об отмене публичных прав пользования.
6. Сервитуарий отказал в предоставлении прав. Обычно они указывают причину отказа.
7. Участки были объединены в один, соответственно сервитутное право отпадает, само собой.

Образец договора

Для составления договора или соглашения рекомендуется обратиться к грамотному юристу. В документе обычно указываются следующие данные:

• Информация о владельце надела и обладателе сервитута. Их паспортные данные и регистрация.
• Предмет договора или соглашения. Прописывается причина по которой составляют данный документ. Здесь же должен быть адрес участка, цена за предоставленное право, и срок предоставления.
• Правила ограниченного права. Здесь нужно указать границы и порядок использования.
• Права и обязанности сторон. Прописываются действия обеих сторон, которые они должны совершить.
• В пункте «дополнительные условия» прописывается о предстоящей регистрации в Росреестре, сроках договора, сколько копий документа имеется, а также условия при смене владельцев.
• Адрес каждого из сторон и их реквизиты.

Помимо этих данных указывается информация об обоих наделах, кадастровые данные, адреса, а также предполагаемые передвижения. План путей прикладывается к договору, он может быть обозначен на копии плана.

Договор преимущественно оформляется, когда оба участка граничат между собой или один надел, находится выгоднее другого (рядом с соседским есть тротуар, или подъездные пути).

Заключение

Для использования сервитутного права необходимо руководствоваться гражданским и земельным кодексами. Для решения спорных ситуаций стоит обратиться за помощью грамотного юриста. Если от собственника получен отказ на сервитут нужно обратиться в суд с иском.

В этом видео вы узнаете о сервитуте за пользование земельным участком:

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

Читайте далее: