Существенные условия договора аренды нежилого помещения ""
Advokat-nasledstvo.ru

Юридический портал

Существенные условия договора аренды нежилого помещения

Что такое существенные условия договора аренды

Нередко в бытовом смысле договор аренды понимается как соглашение, касающееся только сферы недвижимости: квартир, офисов, складов и других помещений.

Однако с точки зрения закона понятие аренды может относиться к любому имуществу, которое передается в пользование за плату.

Заключаемое соглашение должно включать все существенные условия договора аренды, иначе сторонам грозят неприятности: он может быть признан недействительным, а стороны – освобождены от исполнения.

Что представляет собой договор аренды?

Официальная точка зрения на вопрос изложена в ГК РФ (ст. 606): сущность договора аренды – или имущественного найма – предоставление названного в документе имущества во временное пользование и владение или только во временное пользование возмездно, то есть за плату.

Зато арендатору принадлежат все результаты, полученные от использования арендованного имущества – плоды, произведенную продукцию, плату, полученную за оказанные услуги.

Невозможно сдать в аренду вещи, недвижимость, если они не принадлежат арендодателю на правах собственности.

Однако возможен вариант подписания документа лицом (не являющимся собственником), уполномоченным на то владельцем или законом (например, при аренде государственного, муниципального имущества или имущества, принадлежащего несовершеннолетнему). Если соглашение об имущественном найме подписывается по доверенности, то она обязательно должна быть нотариально заверена.

К договору имущественного найма применимы общие основания договорного права. Свобода договора подразумевает, что соглашение заключено без давления и стороны могут устанавливать любые условия, не вступающие в противоречие с требованиями законодательства. И лишь те условия, с которыми согласны все стороны, могут быть включены в текст документа.

Какие условия считаются существенными?

Положения закона, озвученные в ст. 606 ГК РФ, называют только два таких существенных условия, без которых невозможно заключение договора имущественного найма (аренды):

  1. Объект соглашения.
  2. Арендная плата.

Стороны могут предусмотреть и другие существенные условия договора аренды земельного участка, жилого или нежилого помещения и другой недвижимости или транспорта, если в этом есть необходимость. Например, разрешена субаренда либо, напротив, внесен пункт о ее прямом запрете.

Обязательной для рассматриваемой разновидности договоров является письменная форма: документ должен быть оформлен в письменном виде, содержать реквизиты сторон, их подписи и, при наличии, печати.

Отсутствие в договоре сведений, позволяющих однозначно идентифицировать его объект – то имущество, которое передается арендатору, а также конкретного размера и условий внесения арендной платы делает его недействительным. Причем признать его таковым, обратившись в суд, может любая из сторон.

Объект сделки

Одно из важнейших существенных условий, напрямую влияющих на действительность договора аренды – это точное указание объекта сделки. Таким объектом может выступать движимое и недвижимое имущество.

Гражданский кодекс не только определяет существенные условия договора имущественного найма, но и указывает основное свойство имущества, которое может стать его объектом. Таким свойством является непотребляемость. То есть в процессе эксплуатации сдаваемые в аренду объекты не должны терять свои натуральные, неотъемлемые свойства.

Невозможно арендовать то имущество, количество или качество которого изменяется либо с течением времени, либо при его использовании: воду, полезные ископаемые, строительные материалы и т.п. Зато можно арендовать пруд для разведения рыбы, строительную технику, склад для материалов и продукции, помещение для проживания и ведения бизнеса.

При найме помещения указываются:

  • адрес расположения;
  • площадь;
  • вид (жилое, нежилое, часть помещения);
  • целевое использование (проживание, склад, торговля, производство и т.п.);
  • дополнительно может быть указан этаж, если это существенно (например, определяет размер арендной платы), подвальное, мансардное или чердачное.

Касательно аренды недвижимого имущества есть ограничения по возможности аренды государственного и муниципального имущества. Они касаются социальной инфраструктуры для детей, земельных участков.

Не нашли ответа на свой вопрос?
Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 288-73-46;
8 (800) 600-36-19

Это быстро и бесплатно!

Арендная плата

Подробности внесения арендной платы касаются:

  • размера оплаты;
  • периодичности ее внесения;
  • способ оплаты (наличные, перечисление на счет, бартер и т.п.).

Оплата бартером может подразумевать оказание арендатором услуг или поставку продукции в качестве платы за арендуемое помещение.

Если участники договора – юридические лица, то оптимальным будет безналичный расчет. Договор между физическим и юридическим лицом может предусматривать внесение денег через кассу предприятия (при ее наличии).

Кроме того, условия оплаты могут включать особенности расчета: будет ли оплата взиматься единой суммой, рассчитываться по стоимости квадратного метра арендуемой площади или, если помещений несколько, то за каждое помещение.

Помимо арендной платы дополнительными существенными условиями, включенными по согласованию сторон, могут стать:

  • оплата арендатором коммунальных платежей, электричества (по отдельному счетчику);
  • обязательство арендатора произвести мелкий текущий или капитальный ремонт;
  • возможность внесения неотъемлемых изменений и как в этом случае будет производиться компенсация (если она предусматривается).

Большинство судебных споров, касающихся арендуемого имущества, так или иначе связаны с арендной платой. Поэтому стоит уделить самое пристальное внимание подробному описанию всех положений по внесению арендной платы. Особенно это относится к длительным (больше года) и бессрочным договорам. Здесь следует предусмотреть возможность и механизм изменения стоимости аренды.

В связи с повышением тарифов ЖКХ может повышаться плата за коммунальные услуги, растут налоги, следовательно, возрастают расходы арендодателя на содержание помещения – это не может не отразиться на оплате арендатора. Значит, следует разработать механизм повышения арендной платы и согласовать возможные сроки ее пересмотра.

Апелляционные суда наиболее часто стоят на позиции, предусматривающей изменение размера арендной платы не чаще одного раза в год. Производится это путем заключения дополнительного соглашения между арендатором и арендодателем.

Срок действия договора

Вопреки высказываемому нередко мнению, срок действия не относится к существенным условиям договора аренды. Следует помнить, что договор аренды, заключаемый на срок от 1 года требует государственной регистрации.

При этом, если договор аренды в силу срока, превышающего год, нуждается в обязательной регистрации государственным органом, он будет считаться заключенным именно с момента регистрации, а не с момента подписания сторонами. И именно с этого момента отсчитывается срок аренды, если он установлен не конкретной датой окончания.

Нередко забывают, что договор аренды может быть и бессрочным. Такой документ либо вообще не содержит пункта о сроках, либо напрямую указывает на бессрочность. Обязательным в таком случае становится условие его расторжения, согласованное сторонами.

Учтите: бессрочный договор аренды не подлежит обязательной госрегистрации.

В бессрочной аренде в обязательном порядке прописываются условия расторжения соглашения:

  • по чьей инициативе может быть расторгнут;
  • за какой срок необходимо предупредить другую сторону;
  • дополнительные условия (могут включать особенности внесения арендной платы за последний месяц, условия возврата арендованного имущества и т.п.).

Если в бессрочном договоре не указаны условия расторжения, то, согласно ГК РФ, действует общее правило: отказаться от аренды может любая сторона в одностороннем порядке, предупредив противоположную сторону за месяц (за 3 месяца – при найме недвижимости). Срочный договор имущественного найма также может предусматривать условия досрочного расторжения.

Если по окончании времени действия договора имущественного найма, заключенного на конкретный срок, арендодатель не потребовал вернуть ему арендованное имущество (освободить арендованное помещение), а арендатор продолжил пользоваться арендованным – и при этом не было подписано соглашение на новых условиях – действовавший ранее договор признается пролонгированным на неопределенный срок на тех же условиях.

Иногда забывчивостью арендодателя пользуются арендаторы, чтобы продлить соглашение на выгодных для себя условиях. Как поступить, если срок действия заключенного ранее соглашения подходит к концу, а арендатор не подписывает его на новых условиях, но при этом не изъявляет желания и съехать?

Чтобы «подстраховаться», арендодателю стоит направить ему заказное письмо с уведомлением, что при неподписании нового договора ему следует передать обратно владельцу арендуемый объект (называется срок, являющийся последним днем договора имущественного найма). Этого будет достаточно, чтобы при необходимости отстоять позицию арендодателя в суде.

При попытке недобросовестного арендатора сослаться на пролонгацию договора в связи с тем, что он продолжает пользоваться арендуемым имуществом, суд встанет на сторону арендодателя, поскольку он письменно предупредил об окончании действия соглашения.

Другие существенные условия, не являющиеся таковыми по закону, могут быть включены в текст соглашения по согласованию сторон.

Например, при аренде недвижимости можно вменить в обязанность арендодателю проведение регулярного обслуживания и ремонта установленного отопительного оборудования, или проведение арендодателем капитального ремонта за свой счет.

Понимать, как влияют существенные условия на действительность договора аренды – важная часть договорной работы. Чтобы не оказаться в сложной ситуации, когда контрагент обращается в суд и признает недействительным ставший ему по каким-то причинам невыгодным договор на основании отсутствия в нем существенных условий, следует внимательно относиться к описанию объекта договора и арендной платы, не забывая, что иные условия также могут быть признаны сторонами существенными.

+7 (499) 288-73-46 , Санкт-Петербург +7 (812) 317-70-86 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

Договор аренды

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Таким образом, договор аренды является гражданско-правовым договором.

Читать еще:  Договор аренды торгового места с физическим лицом образец

По договору аренды арендодатель принимает обязательство передать арендатору имущество во временное владение и пользование.

Арендатор обязан осуществлять платежи в виде арендной платы.

Виды договоров аренды

Виды договоров аренды:

договор аренды квартиры;

договор аренды нежилого помещения;

договор аренды автомобиля;

договор аренды транспортного средства;

договор аренды жилого помещения;

договор аренды оборудования;

договор аренды земельного участка;

договор аренды гаража;

договор финансовой аренды (лизинг);

договор аренды предприятия;

договор аренды имущества;

договор аренды с правом выкупа.

Договоры аренды и действующее законодательство

Договоры аренды регулируются нормами ГК РФ.

Также к нормативно-правовым актам, которые регулируют договоры аренды, следует отнести:

Федеральный закон от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)»;

транспортные уставы (они регулируют аренду транспортных средств);

Закон РФ от 21 февраля 1992 г. № 2395-1 «О недрах»;

Водный кодекс РФ от 3 июня 2006 г. № 74-ФЗ;

Лесной кодекс РФ от 4 декабря 2006 г. № 200-ФЗ, регулирующий аренду лесных участков;

ст. 22 Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001 г. № 136-Ф3, регулирующего аренду земельных участков;

Закон РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Предмет договора аренды

Предметом договора аренды является любое индивидуально-определенное имущество, которое в процессе использования не теряет своих натуральных свойств.

Имуществом считается любая непотребляемая индивидуально-определенная вещь в состоянии, которое соответствует условиям договора аренды и назначению вещи со всеми необходимыми принадлежностями и необходимыми первичными документами.

Отметим, что при заключении договора аренды необходимо придерживаться обязательному требованию, которое заключается в подробном описании имущества, передаваемого в аренду.

Стороны договора аренды

Сторонами по договору аренды выступают арендодатель и арендатор.

В роли сторон могут выступать все субъекты гражданских правоотношений, а именно:

  • физические и юридические лица,
  • а также государство. В этом случае государство в арендных отношениях действует через свои органы.

Таким образом, сторонами по договору аренды являются:

Арендодатель – лицо, обязующееся предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, правомочные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Арендатор – лицо, которому арендодатель обязуется предоставить имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Отметим, что арендатором может выступать любое лицо.

Наряду с этим в ряде случаев состав арендаторов может быть ограничен законодательством. Так, например, по договору аренды предприятия и договору лизинга обе стороны должны являться предпринимателями (ст. 656 и 665 ГК РФ), а в договоре бытового проката арендодатель должен быть предпринимателем (п. 1 ст. 626 ГК РФ).

Условия договора аренды

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие однозначно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается не заключенным.

При несоответствии переданного имущества условиям договора арендодатель обязан по выбору арендатора либо безвозмездно устранить недостатки, или соразмерно уменьшить арендную плату, или возместить арендатору расходы на устранение недостатков, или принять арендную плату за вычетом расходов по устранению недостатков. Арендодатель по требованию арендатора должен заменить несоответствующее имущество соответствующим.

При наличии обременения в виде залога или сервитутов арендодатель обязан предупредить об этом арендатора. При нарушении этого условия арендатор имеет право требовать либо уменьшения арендной платы, либо расторжения договора и возмещения убытков.

Объект аренды

В аренду могут быть переданы:

земельные участки и другие обособленные природные объекты;

предприятия и другие имущественные комплексы;

здания, сооружения, оборудование;

другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается не заключенным.

Форма договора аренды

Договор аренды между физическими лицами, заключенный на срок более одного года, а также, если одной из сторон является юридическое лицо, должен быть заключен в письменной форме.

При аренде недвижимого имущества договор аренды также должен быть заключен в письменной форме.

Государственная регистрация договора аренды

Согласно статье 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды должен быть заключен в письменной форме.

В устной форме договор аренды может быть заключен в следующих случаях:

1. Если ни одной из сторон договора аренды не является юридическое лицо;

2. Если срок договора аренды не превышает один год;

3. Если в аренду сдается движимое имущество.

Договор аренды недвижимого имущества, который заключается на срок более года, должен быть зарегистрирован в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии того субъекта, где находится сдаваемое в аренду помещение.

Срок договора аренды

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Отметим, что срок договора аренды не является существенным условием договора.

На практике различают: срок действия договора аренды и срок, в течение которого имущество должно быть передано арендатору. Такой срок передачи имущества прописывается в договоре аренды либо срок передачи имущества предполагается как разумный). Соблюдение этого срока имеет значение. Так как в этом случае непередача имущества арендатору приводит к тому, что арендатор имеет право потребовать возмещения убытков и передачи имущества либо арендатор имеет право требовать расторжения договора и возмещения убытков.

Предоставление арендованного имущества

Арендодатель обязан предоставить имущество арендатору в состоянии и сроки, предусмотренные договором аренды.

Если иное не предусмотрено договором аренды, имущество должно передаваться с техническим паспортом, сертификатом качества и иными принадлежностями.

Если сданное в аренду имущество, технические документы и иные его принадлежности не были переданы арендодателем, то арендатор имеет право:

1. Истребовать имущество или технические документы и иные его принадлежности у арендодателя;

2. Расторгнуть договор аренды;

3. Возместить причиненные ему убытки.

Арендная плата

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом – арендную плату. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

предоставления арендатором определенных услуг;

передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Если арендатор нарушает сроки внесения арендной платы, арендодатель может требовать от арендатора досрочного внесения арендной платы, но не более чем за два срока подряд.

Содержание арендуемого имущества

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить текущий ремонт и нести расходы по содержанию арендуемого имущества.

Арендодатель обязан проводить капитальный ремонт. В случае если арендодатель не произвел капитальный ремонта помещения, то арендатор имеет право:

1. произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы. То есть, если капитальный ремонт произведен арендатором, то в этом случае арендатор вправе требовать возмещения понесенных расходов;

2. потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

3. потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Улучшения арендуемого имущества, произведенные арендатором

Улучшения подразделяются на отделимые улучшения и неотделимые улучшения.

Отделимые улучшения являются собственностью арендатора, а неотделимые улучшения являются собственностью арендодателя.

Досрочное расторжение договора аренды

Арендодатель может досрочно расторгнуть договор аренды в судебном порядке если арендатор:

пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

существенно ухудшает состояние арендуемого имущества;

не вносит арендную плату более двух раз подряд;

не производит капитального ремонта имущества, если это является обязанностью арендатора согласно договору аренды или закона.

Арендатор может досрочно расторгнуть договор аренды в судебном порядке в следующих случаях:

Читать еще:  Сколько лет надо хранить договор купли продажи автомобиля

арендодатель не предоставил арендованное имущество арендатору;

создает арендатору препятствия в пользовании арендованным имуществом;

арендованное имущество имеет существенные недостатки, которые не были оговорены арендодателем и они не были и не могли быть обнаружены арендатором при заключении договора;

арендодатель не производит капитальный ремонт арендованного имущества, если это является его обязанностью по договору;

имущество стало непригодным для использования по причинам независящим от арендатора.

Указанный перечень оснований досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя или арендатора не является исчерпывающим, а потому он может быть расширен сторонами в договоре.

Преимущественное право аренды

Арендатор, исполнявший договор аренды без каких-либо нарушений имеет право на преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок.

Если арендатор намеревается заключить договор аренды на новый срок он должен письменно об этом уведомить арендодателя. Срок направления такого уведомления может быть определен в договоре аренды. Если в договоре аренды это срок не предусмотрен, то такое уведомление должно быть направлено арендатором в разумный срок.

Если арендодатель отказался заключать с арендатором договор на новый срок, а в течение года заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе обратиться в суд с иском о переводе прав и обязанностей арендатора на себя и/или о возмещении причиненных убытков.

Продление договора аренды также происходит, если арендованное имущество остается в пользовании арендатора по истечении срока договора аренды и арендодатель этому не возражает. В этом случае договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Возврат арендуемого имущества

Арендатор обязан вернуть имущество в том состоянии, в котором арендатор получил имущество в аренду изначально, с учетом нормального износа.

Если имущество не возвращено в срок, то в этом случае арендатор обязан осуществить платеж в виде арендной платы за все время просрочки, даже если он больше не пользовался арендуемым имуществом.

Прекращение договора аренды

Основания прекращения договора аренды:

соглашение сторон о расторжении договора;

ликвидация юридического лица в случае, если юридическое лицо является арендатором или арендодателем (ст. 419 ГК РФ);

исковое требование в суд одной из сторон. Договор аренды может быть досрочно расторгнут судом при наличии существенных нарушений одной из стороной условий договора.

Остались еще вопросы по бухучету и налогам? Задайте их на бухгалтерском форуме.

Что включают в себя существенные и дополнительные условия договора аренды нежилого помещения?

Аренда нежилого помещения осуществляется между владельцем и арендатором на основе подписанного сторонами договора. Именно он регулирует взаимоотношения на всех этапах аренды. Грамотно составленный документ обезопасит как владельца недвижимости, так и физическое лицо, использующее квадратные метры, от неприятных сюрпризов.

Прежде чем вы займетесь созданием юридического договора аренды, прочитайте наш материал – в нем вы найдете информация об обязательных и дополнительных условиях договора, возможностях изменить действующие положения и способах преждевременно разорвать отношения.

Какие бывают?

Обязательные

Статья 606 Гражданского кодекса сообщает, что аренда представляет собой такой вид взаимоотношений, при котором владелец предоставляет арендатору имущество во временное пользование за определённую плату. Любой договор должен включать в себя, соответственно, описание имущества, которое предоставляется в аренду, и размер арендной платы. Такие условия взаимоотношений между сторонами называются существенными.

Статья 606 ГК РФ. Договор аренды

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Арендуемый объект

Согласно статьи 607 Гражданского кодекса России, любой договор должен содержать четкое определение, что именно передается во временное пользование арендатору. Если у недвижимости нет кадастрового номера, поскольку она не является стандартной, например, арендатор готов использовать коридорное помещение/часть комнаты/часть торгового зала, то договор придется оформлять не более, чем на 11 месяцев – с возможностью пролонгации.

Важно также максимально четко уточнить, сколько квадратных метров будет использовано временным владельцем, если есть необходимость, добавить чертеж с указателями арендуемой площади. Независимо от наличия или отсутствия кадастрового номера, в договоре необходимо отобразить следующие характеристики помещения:

  1. адрес;
  2. расположение (город, район);
  3. этажность здания, если площадь находится в многоэтажном строении;
  4. наличие коммунальных условий.

Плата

Порядок и размер оплаты за пользование недвижимости должны быть отображены письменно (статья 614 Гражданского кодекса РФ). Юристы советуют использовать в документе формулу расчета арендной платы с указанием площади (в квадратных метрах), платы за один квадратный метр и полной оплаты. Важно указать порядок и сроки оплаты, например, до 25 числа каждого месяца за следующий календарный период на банковский счет владельца.

Статья 609 ГК РФ предусматривает возможность сторонам обходиться без письменного договора, если взаимоотношения по аренде планируется заключить между физическими лицами и на период до одного года. Однако, без документа, каждой стороне будет сложно доказать, что те или иные обязательства не были выполнены. Советуем не пользоваться таким способом, ведь юридически грамотный договор защитит ваши права.

Статья 609 ГК РФ. Форма и государственная регистрация договора аренды

  1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
  2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
  3. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Права и обязанности сторон

Данный пункт присутствует во всех договорах аренды, хотя и законодательно не относится к существенным. Тем не менее, именно он определяет все тонкости взаимоотношений сторон.

Обязанности владельца:

  • Передать помещение арендатору в определенный срок (указать в документе).
  • Обеспечить соответствие помещения ранее согласованным параметрам.
  • Не препятствовать доступу сотрудников арендатора.

Права владельца: проверять каждый месяц (период может быть изменен по согласию владельца и арендатора) состояния помещения, переданного в пользование.

  1. Использовать площадь в соответствии с его назначением.
  2. Содержать помещение в надлежащем санитарном состоянии.
  3. Вносить платежи в установленные сроки.
  4. Восстановить помещение своими силами, если в ходе эксплуатации его состояние ухудшилось.
  5. Согласовать с владельцем любые ремонтные работы и перепланировку.

Заключительные положения

Дополнительные

Передача в субаренду

Имеет ли право арендатор передавать помещение в субаренду третьей стороне, если «да», то какой алгоритм действий он будет использовать, нужно ли согласование.

Пеня за просрочку

Стороны имеют возможность дополнительно прописать штрафные санкции за просрочки платежей, указав их размер и порядок выплаты владельцу недвижимости.

Особенности пролонгации

Имеет ли арендатор право пролонгировать действующее соглашение, за какой срок до истечения срока действия текущего договора ему необходимо уведомить о своем намерении владельца.

Автоматическая

Иногда стороны сходятся на том, что пролонгация должна состояться автоматически, главное ее условие – отсутствие претензий по сделке. По умолчанию продление срока действия контракта происходит на тот же срок, на который был заключен договор ранее.

Сроки договора

Несмотря на важность данного параметра, его можно как прописывать в договоре, так и не прописывать. Во втором случае договор будет считаться бессрочным.

Ремонт

Общие правила говорят о том, что владелец имущества должен проводить капитальный ремонт, а за арендатором закрепляется право на компенсацию проведенных им улучшений площади или право собственности – если улучшения отделимы и их можно забрать. Однако, в условиях договора иногда прописываются иные права и обязанности сторон.

Изменение пунктов

Закон предусматривает возможность изменить в договоре любой пункт, если на это согласятся все стороны юридических взаимоотношений. Например, владелец пришел к соглашению с арендатором об изменении арендной платы. В таком случае не придется составлять новый договор, достаточно изменить условия текущего контракта. Если же изменить условия хочет только одна сторона, она может обратиться в суд с соответствующей просьбой, дело будет рассматриваться в соответствии с законами РФ.

Видео по теме

Смотрим видео по теме: Регистрация договора аренды нежилого помещения:

Существенные условия договора аренды

Существенные условия договора аренды – это такие его положения, при отсутствии которых договор будет считаться незаключенным. В статье расскажем о том, какие условия обладают таким статусом в отношении договора аренды, а также о том, как правильно изложить их в тексте документа.

Существенные условия

Договор считается заключенным только тогда, когда его участники определили все его существенные условия (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Существенным условием договора аренды является условие о его объекте (арендуемом имуществе), позволяющее его идентифицировать (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Это условие должно присутствовать в любом договоре аренды, вне зависимости от того, что именно передается от одной стороны соглашения к другой.

Если описание объекта является неполным и не позволяет его индивидуализировать, но, при этом, стороны соглашения фактически исполняли приобретенные ими обязательства (т.е. одна сторона передала имущество, а вторая сторона его использовала в своих интересах), признать договор незаключенным ввиду отсутствия в нем существенного условия об объекте не получится (п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ «Об отдельных…» от 17.11.2011 № 73).

Читать еще:  Основания расторжения и прекращение договора соц найма

Дополнительные условия

Помимо общего существенного условия об объекте договора, законодатель предусматривает необходимость включения в договор дополнительных условий, состав которых зависит от того, что именно передается в аренду.

Аренда земельного участка и зданий (сооружений)

Дополнительные существенные условия договора аренды земельного участка и существенные условия договора аренды зданий и сооружений одинаковы – в документе обязательно нужно указать размер арендных платежей (п. 12 ст. 22 ЗК РФ, п. 1 ст. 654 ГК РФ). Участники могут самостоятельно выбрать способ их расчета и начисления в соответствии с п. 2 ст. 614 ГК РФ:

  1. внесение платежей в твердой денежной сумме единовременно или с определенной периодичностью;
  2. передача собственнику имущества части от доходов, получаемых в денежном или натуральном выражении;
  3. оказание определенных услуг или предоставление определенных материальных (нематериальных) активов получателем имущества его собственнику;
  4. возложение на арендатора некоторых обязательств по осуществлению действий, направленных на изменение имущества в лучшую сторону.

Для остальных видов договоров аренды условие о сумме и виде арендных платежей является возможным, но необязательным. В случае, если такого условия в соглашении нет, для осуществления расчетов используются порядок, размер и сроки внесения платы, применяемые при аренде аналогичного имущества в схожих обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Аренда помещения

Существенные условия договора аренды помещения законом прямо не определены. Однако, исходя из положений п. 3 ст. 654 ГК РФ, можно сделать вывод о том, что правило об обязательном указании в договоре размера арендной платы действует не только в отношении зданий целиком, но и их отдельных частей (т.е. помещений). В этом случае в договоре может быть указана стоимость аренды одного квадратного метра площади, и, на основании ее значения, рассчитана стоимость аренды помещения в целом.

Аренда транспортного средства

Дополнительные существенные условия договора аренды транспортного средства законодатель не выделяет – если положениями документа определено, какой именно автомобиль передается в аренду (указана его марка, модель, государственный регистрационный знак и VIN-номер), он будет считаться заключенным. Однако стоит помнить о том, что гражданское законодательство выделяет два вида договоров аренды транспорта – с экипажем (ст. 632 ГК РФ) и без экипажа (ст. 642 ГК РФ). В договоре необходимо указать, что именно передается в аренду – только автомобиль, или автомобиль со специалистом, способным им управлять. В том случае, если таких указаний в соглашении не будет, договор не будет считаться незаключенным, но и экипаж в аренду передан не будет – арендатор получит только транспорт.

Иные существенные условия, не определенные законом

Во всех перечисленных выше случаях стороны договора могут самостоятельно определить те условия, которые будут считаться существенными при заключении конкретного соглашения. Перечень таких условий должен быть изложен в соответствующем заявлении стороны, изъявившим желание о включении их в договор (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Что включают в себя существенные и дополнительные условия договора аренды нежилого помещения?

Аренда нежилого помещения осуществляется между владельцем и арендатором на основе подписанного сторонами договора. Именно он регулирует взаимоотношения на всех этапах аренды. Грамотно составленный документ обезопасит как владельца недвижимости, так и физическое лицо, использующее квадратные метры, от неприятных сюрпризов.

Прежде чем вы займетесь созданием юридического договора аренды, прочитайте наш материал – в нем вы найдете информация об обязательных и дополнительных условиях договора, возможностях изменить действующие положения и способах преждевременно разорвать отношения.

Какие бывают?

Обязательные

Статья 606 Гражданского кодекса сообщает, что аренда представляет собой такой вид взаимоотношений, при котором владелец предоставляет арендатору имущество во временное пользование за определённую плату. Любой договор должен включать в себя, соответственно, описание имущества, которое предоставляется в аренду, и размер арендной платы. Такие условия взаимоотношений между сторонами называются существенными.

Статья 606 ГК РФ. Договор аренды

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Арендуемый объект

Согласно статьи 607 Гражданского кодекса России, любой договор должен содержать четкое определение, что именно передается во временное пользование арендатору. Если у недвижимости нет кадастрового номера, поскольку она не является стандартной, например, арендатор готов использовать коридорное помещение/часть комнаты/часть торгового зала, то договор придется оформлять не более, чем на 11 месяцев – с возможностью пролонгации.

Важно также максимально четко уточнить, сколько квадратных метров будет использовано временным владельцем, если есть необходимость, добавить чертеж с указателями арендуемой площади. Независимо от наличия или отсутствия кадастрового номера, в договоре необходимо отобразить следующие характеристики помещения:

  1. адрес;
  2. расположение (город, район);
  3. этажность здания, если площадь находится в многоэтажном строении;
  4. наличие коммунальных условий.

Плата

Порядок и размер оплаты за пользование недвижимости должны быть отображены письменно (статья 614 Гражданского кодекса РФ). Юристы советуют использовать в документе формулу расчета арендной платы с указанием площади (в квадратных метрах), платы за один квадратный метр и полной оплаты. Важно указать порядок и сроки оплаты, например, до 25 числа каждого месяца за следующий календарный период на банковский счет владельца.

Статья 609 ГК РФ предусматривает возможность сторонам обходиться без письменного договора, если взаимоотношения по аренде планируется заключить между физическими лицами и на период до одного года. Однако, без документа, каждой стороне будет сложно доказать, что те или иные обязательства не были выполнены. Советуем не пользоваться таким способом, ведь юридически грамотный договор защитит ваши права.

Статья 609 ГК РФ. Форма и государственная регистрация договора аренды

  1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
  2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
  3. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Права и обязанности сторон

Данный пункт присутствует во всех договорах аренды, хотя и законодательно не относится к существенным. Тем не менее, именно он определяет все тонкости взаимоотношений сторон.

Обязанности владельца:

  • Передать помещение арендатору в определенный срок (указать в документе).
  • Обеспечить соответствие помещения ранее согласованным параметрам.
  • Не препятствовать доступу сотрудников арендатора.

Права владельца: проверять каждый месяц (период может быть изменен по согласию владельца и арендатора) состояния помещения, переданного в пользование.

  1. Использовать площадь в соответствии с его назначением.
  2. Содержать помещение в надлежащем санитарном состоянии.
  3. Вносить платежи в установленные сроки.
  4. Восстановить помещение своими силами, если в ходе эксплуатации его состояние ухудшилось.
  5. Согласовать с владельцем любые ремонтные работы и перепланировку.

Заключительные положения

Дополнительные

Передача в субаренду

Имеет ли право арендатор передавать помещение в субаренду третьей стороне, если «да», то какой алгоритм действий он будет использовать, нужно ли согласование.

Пеня за просрочку

Стороны имеют возможность дополнительно прописать штрафные санкции за просрочки платежей, указав их размер и порядок выплаты владельцу недвижимости.

Особенности пролонгации

Имеет ли арендатор право пролонгировать действующее соглашение, за какой срок до истечения срока действия текущего договора ему необходимо уведомить о своем намерении владельца.

Автоматическая

Иногда стороны сходятся на том, что пролонгация должна состояться автоматически, главное ее условие – отсутствие претензий по сделке. По умолчанию продление срока действия контракта происходит на тот же срок, на который был заключен договор ранее.

Сроки договора

Несмотря на важность данного параметра, его можно как прописывать в договоре, так и не прописывать. Во втором случае договор будет считаться бессрочным.

Ремонт

Общие правила говорят о том, что владелец имущества должен проводить капитальный ремонт, а за арендатором закрепляется право на компенсацию проведенных им улучшений площади или право собственности – если улучшения отделимы и их можно забрать. Однако, в условиях договора иногда прописываются иные права и обязанности сторон.

Изменение пунктов

Закон предусматривает возможность изменить в договоре любой пункт, если на это согласятся все стороны юридических взаимоотношений. Например, владелец пришел к соглашению с арендатором об изменении арендной платы. В таком случае не придется составлять новый договор, достаточно изменить условия текущего контракта. Если же изменить условия хочет только одна сторона, она может обратиться в суд с соответствующей просьбой, дело будет рассматриваться в соответствии с законами РФ.

Видео по теме

Смотрим видео по теме: Регистрация договора аренды нежилого помещения:

Читайте далее:
Ссылка на основную публикацию
"
×
×
"
Adblock
detector